È possibile revocare un incarico di vendita assegnato ad un’agenzia?

È possibile revocare un incarico di vendita assegnato ad un’agenzia immobiliare? Il dubbio è lecito e può subentrare nei clienti laddove si riscontrino problemi di affidabilità, tempistiche più lunghe del previsto o più comunemente quando con il passaparola si trova un acquirente per conto proprio. L’incarico di vendita però è un vero e proprio contratto, un patto tra il proprietario di un bene immobile da vendere e l’agenzia incaricata di farlo e come tale è regolato dalla legge. È cioè vincolante tra le parti, ma può essere soggetto a revisioni e revoche in alcune circostanze che possono emergere nel tempo. Ecco cosa occorre sapere al riguardo.

L’incarico di vendita o mandato è una delega che un cliente proprietario di un immobile conferisce ad un’agenzia per svolgere tutte le attività necessarie alla vendita del bene stesso: dalla promozione dell’annuncio al reperimento dei potenziali acquirenti fino alla mediazione. Comunemente si parla di incarico e mandato come sinonimi. Non tutti i mandati sono eguali. A seconda delle proprie esigenze ed obiettivo il venditore può demandare l’incarico ad una sola agenzia in modo esclusivo, oppure prevedere che al tentativo di vendita concorrano più soggetti professionisti. Tale distinzione è molto importante poiché cambiano i vincoli reciproci. È fondamentale che il venditore abbia consapevolezza del tipo di mandato che si appresta a firmare. Ad esempio? Nel primo caso se il proprietario trova un acquirente in modo indipendente dall’agenzia incaricata, potrebbe dover egualmente pagare la commissione stabilita, cosa non dovuta se il contratto non è esclusivo, a meno che l’affare non si concluda per l’intervento dell’agenzia stessa.

La normativa italiana, in particolare il codice civile e le leggi specifiche del settore immobiliare, disciplina in modo molto chiaro tutte le specifiche di un incarico di vendita. I diritti e i doveri di entrambe le parti sono definiti, inclusi i termini di durata dell’incarico, le modalità di promozione dell’immobile e le commissioni dovute all’agenzia, così come per ogni altro contratto. Per esempio, la legge prevede che l’agenzia debba agire con diligenza e professionalità nella gestione dell’incarico e che il proprietario debba fornire tutte le informazioni necessarie per la corretta valutazione e promozione dell’immobile. È fondamentale però che tutte queste clausole ed altre siano ben indicate in un contratto scritto, chiaro ed in totale trasparenza. Spesso le agenzie forniscono moduli prestampati: è fondamentale che il cliente legga attentamente il tutto prima di firmare e pretenda modifiche e specifiche in caso di dubbi o altre preferenze.

La revoca di un incarico di vendita è permessa dalla legge, ma deve essere effettuata seguendo le modalità previste dal contratto. Ad esempio, se l’agenzia non rispetta gli obblighi di promozione o se non riesce a trovare acquirenti in un tempo ragionevole, o se si intravede un problema di altro tipo, legato alla serietà all’impegno professionale, il proprietario può considerare la revoca dell’incarico. Questa deve essere comunicata formalmente, per iscritto, preferibilmente con una PEC o una tradizionale raccomandata con ricevuta di ritorno. Vanno rispettati i termini di preavviso che devono preventivamente essere inseriti nel contratto di mandato, in genere 15-30 giorni. Se la revoca avviene in violazione dei termini contrattuali, come ad esempio senza rispettare il periodo di preavviso o senza un valido motivo in caso di incarico esclusivo, l’agenzia potrebbe richiedere il pagamento di una penale. Questo è per compensare l’agenzia per il tempo e le risorse investite nella vendita dell’immobile.

L’incarico di vendita immobiliare è dunque un contratto regolato dalla legge, che prevede diritti e doveri nell’adempimento delle clausole da entrambe le parti. Ciò significa che se il cliente decide di revocare prima del tempo il mandato senza un giusto motivo, l’agente o l’agenzia immobiliare può pretendere il pagamento di una penale a patto che tale aspetto sia previsto nel contratto firmato e che la cifra richiesta sia proporzionale al danno effettivamente subito in materia di impegno professionale profuso (ad esempio se si sono stampati volantini con l’annuncio immobiliare, o se si è realizzato un servizio fotografico specifico o si è usufruito di un esperto in …). Nello specifico la penale può essere richiesta nei seguenti casi:

·   se il cliente revoca il contratto senza giusta causa prima della scadenza

·   se lo stesso, nonostante il mandato di esclusiva si affida ad altre agenzie

·   se rifiuta di concludere l’affare con un acquirente o un venditore proposto dall’agenzia senza un giusto motivo

·   se fornisce informazioni false o incomplete sull’immobile o sulle sue condizioni economiche.

Di contro la penale non va pagata quando il venditore recede il contratto per motivi seri, come quelli di salute o professionali, che possono far desistere dal desiderio di vendita o comunque per cause indipendenti dalla sua volontà; oppure se l’agenzia non rispetta i termini contrattuali: non pubblicizza l’immobile, non si occupa adeguatamente della mediazione, ha rapporti diretti o vincoli con il potenziale acquirente e dunque non opera in modo diligente.

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