Acquisto casa in costruzione: vantaggi e rischi, come tutelarsi

L’acquisto di una casa in costruzione comporta una serie di vantaggi, come ad esempio la personalizzazione degli ambienti e dei materiali, ma bisogna prestare attenzione anche ad alcuni rischi connessi, da non sottovalutare. Ecco tutti i consigli del caso.

L’acquisto di un immobile in costruzione è spesso la scelta di giovani coppie, il primo grande passo quando si decide di andare a vivere insieme. Altresì può essere l’opzione di famiglie che desiderano una casa che meglio si adatta alle proprie esigenze. Infine, l’acquisto di un immobile in costruzione può essere la scelta di investitori puri. I vantaggi sono numerosi e di certo non trascurabili. Qualche esempio?

• Acquistare una casa in costruzione, ovvero su carta, basandosi solo sul progetto iniziale, è decisamente più economico che comprarla già finita.
• Si possono scegliere le rifiniture ed i materiali, personalizzandoli al massimo, così come la suddivisione degli interni (ad esempio una grande camera da letto può essere impostata già in fase di costruzione dotata di una cabina armadio, o con bagno annesso, o si può decidere di applicare il parquet piuttosto che la pavimentazione da capitolato così come applicare un sistema VCM, ovvero un impianto di ventilazione meccanica). Questi cambiamenti rispetto al progetto inziale hanno ovviamente dei costi, ma non sono mai equivalenti a quelli di una ristrutturazione, che prevede lo smaltimento delle strutture preesistenti.
• I nuovi immobili hanno tutti impianti a norma, con prestazioni energetiche alte e spesso sono dotati anche di strumentazioni tecnologiche all’avanguardia (dal video citofono, all’impianto antifurto o comunque la sua predisposizione, così come quella per la domotica, ma anche caldaie di ultima generazione, pompe di calore, impianti fotovoltaici o solari termici, etc.). Ciò comporta un risparmio sui consumi, sulla manutenzione e soprattutto un maggiore comfort domestico.
• Acquistare una casa in costruzione significa inoltre avere a disposizione una polizza di indennizzo contro vizi occulti per errata costruzione, solitamente della durata di 10 anni: una delle tutele più importanti da tenere presenti.

È ovvio che acquistare un immobile su carta, può avere dei rischi. Il primo è senza dubbio quello della truffa. Può capitare di essere coinvolti in anomale situazioni e di comprare una casa da un’impresa non seria, che non ha qualifiche e progetti concreti o permessi di costruire. Oppure, il costruttore può fallire durante lo svolgimento dei lavori o prima di iniziarli. In ambedue i casi, il sogno di una nuova casa si infrange, ma soprattutto si perde la quota di anticipo e si innescano una serie di onerose, lunghe e snervanti pratiche burocratico-legali. Nella migliore delle ipotesi si può andare incontro ad una realizzazione di qualità inferiore a quella promessa su carta. Prima di comprare un immobile in costruzione è bene dunque accertarsi che tutti i documenti dell’impresa costruttrice siano in regola:

• Atto di acquisto/ proprietà del terreno destinato alla costruzione
• Destinazione urbanistica adeguata (non di rado sono stati venduti immobili ad uso abitativo che in realtà erano stati autorizzati come uffici)
• Permesso di Costruire con relative tavole del progetto immobiliare, sul quale sono presenti anche le misure precise della nuova casa e/o condominio e verifica di assenza di vincoli sull’area.
• Il capitolato, dove sono elencate le materie impiegate e la loro conseguente qualità (tipologia di infissi, pavimentazioni, rivestimenti, sanitari, eccetera).

Attenzione anche ai dettagli: la proprietà del terreno così come il permesso di costruire ed il progetto devono essere intestati tutti alla medesima impresa di costruzione. Senza la correttezza o esistenza di questi documenti, il rischio è che i lavori vengano fermati anche come opera abusiva.

Per riassumere, è fondamentale che nel preliminare di compravendita siano ben specificate e documentate le seguenti oggettività:

• Descrizione precisa dell’immobile, con permesso di costruire e planimetrie correlate nonché atto di proprietà/provenienza del terreno
• Dati dell’impresa e di eventuali società appaltatrici
• Prezzo di vendita e modalità di pagamento (anche in base all’avanzamento dei lavori)
• Eventuali presenze di ipoteche
• Tempi di consegna precisi (oltre il quale l’impresa deve garantire un risarcimento economico)
• Dati relativi della polizza fideiussoria (senza questa il contratto va considerato nullo e l’acquirente può pretendere la restituzione delle somme versate
• Polizza assicurativa contro danni da difetti di costruzione (che è valida per 10 anni dal giorno dell’ultimazione dei lavori, ovvero del passaggio di proprietà con il rogito).

In generale quando si acquista una casa su carta ci sono due possibilità sostanziali per prendere un mutuo: chiedere un finanziamento specifico o optare per subentrare in quello del costruttore laddove presente. In quest’ultimo caso, va sottolineato che questa è una scelta che va fatta con consapevolezza, valutandone la convenienza; non c’è alcun obbligo e si può richiedere l’estinzione del mutuo presente prima del rogito. Se invece si accetta il suo trasferimento bisogna prestare attenzione al frazionamento: un’impresa edile solitamente chiede un finanziamento per la costruzione dell’intera struttura immobiliare e chi lo intesta successivamente deve verificare con la banca di ricevere solo la quota personale, relativa all’oggetto dell’acquisto. Per l’appunto un frazionamento del mutuo. Per richiederlo ex novo invece bisogna far riferimento a specifiche tipologie di crediti bancari, finalizzati alla copertura delle spese necessarie a costruire o terminare una casa. La differenza sostanziale con quelli tradizionali consiste nella documentazione da presentare al momento della domanda. Oltre a quelli riguardanti la solvibilità del richiedente, assumono un rilievo determinante l’atto di proprietà del terreno su cui si va a costruire e tutti gli altri documenti relativi a progetti, autorizzazioni e permessi di costruire, nonché i preventivi di spesa.