Come creare un Bed and Breakfast

Come creare un bed & breakfast? Sempre più persone in possesso di una casa, in un luogo turistico o potenzialmente tale, valutano la possibilità di aprire una siffatta attività al fine di generare un reddito extra, senza un impegnativo investimento economico. Ma come fare? Quali sono le pratiche burocratiche da assolvere? Quali requisiti e documenti servono? Come si pagano le tasse sugli incassi?

Aprire un b&b non è una missione impossibile, ma bisogna conoscere bene tutte le incombenze prima di lanciarsi in un’avventura professionale come questa, sicuramente stimolante sotto tutti i punti di vista. Ecco cosa occorre sapere al riguardo.

I termini inglesi “bed and breakfast” significano “letto e colazione”. Da qui si evince un tipo di ospitalità che offre pernottamento e colazione a pagamento per turisti in abitazioni private e con gestione familiare. I b&b dunque non sono alberghi, ma solo strutture ricettive che forniscono modalità di alloggio basilari, per periodi brevissimi. Tutto ciò garantisce ai clienti tariffe estremamente convenienti ed è questo il motivo principale del loro successo. Da tale definizione è possibile comprendere già alcuni requisiti essenziali necessari per aprire l’attività:

• Deve trattarsi di un’abitazione privata, sia essa semplice, indipendente o in condominio, di lusso o storica
• Il servizio deve essere offerto dal proprietario di casa e famiglia
• È un’attività saltuaria, quindi non sono possibili pernottamenti consecutivi superiori ai 30 giorni per un singolo cliente (in tali casi occorre un contratto d’affitto regolare), così come occorre rispettare alcuni periodi di sospensione nel corso dell’anno (ovvero se si affittano stanze tutti i giorni nell’arco di un anno si rischia di rientrare nell’attività d’impresa, non sempre consentita e che richiede adempimenti fiscali e burocratici diversi).

La cosa essenziale da sapere però, prima di aprire un bed & breakfast, è che non esiste una normativa statale al riguardo, ma che a decidere sui requisiti generali e sugli adempimenti sono le Regioni. È bene dunque informarsi preventivamente presso gli uffici competenti, onde evitare di incappare in errori, e magari affidarsi a professionisti del settore.

Nel nostro Paese la normativa che regola l’avvio e la gestione di un b&b è dettata dalle Regioni, con alcune clausole affidate ai singoli comuni. Quindi molti requisiti possono variare in base al luogo dell’immobile, come il numero minimo o massimo delle stanze da affittare, l’obbligo della colazione e la modalità della sua erogazione, il numero di bagni presenti, la pulizia delle camere ed il cambio della biancheria, la documentazione da presentare. In linea generale occorre comunque essere in linea con i seguenti parametri:

• Gli immobili devono essere in regola con i requisiti urbanistici, igienico sanitari, impiantistici e di sicurezza
• Le camere da affittare sono limitate: da 3 a 5 con un numero di posti letto che va da 6 a 20 a seconda delle Regioni
• Le camere devono avere una superficie minima (per lo più di 14 mq se doppie e 8 se singole) e possedere almeno un arredamento di base (letto, armadio, comodino, ecc)
• Alcune regioni richiedono il bagno in camera, altre no; tuttavia, questi ambienti devono possedere i servizi essenziali (lavabo, water, vasca o doccia, specchio, presa di corrente).
• Superato un certo numero di camere o posti letto è spesso obbligatorio offrire un bagno ad uso esclusivo dei clienti (ovvero non condivisibile con la famiglia titolare della struttura ricettiva)
• La pulizia quotidiana dei locali è solitamente richiesta come quotidiana, mentre il cambio della biancheria è obbligatorio per i nuovi ospiti, ma può avere cadenze diverse in caso di pernottamento prolungato
• La colazione nella maggioranza delle Regioni deve rientrare nell’offerta ed essere garantita con prodotti confezionati, o meglio non manipolati, ma esistono comunque delle eccezioni
• Il titolare del b&b deve avere la residenza nell’immobile o almeno il domicilio nel periodo di apertura della struttura; in alcune Regioni è concessa la residenza in un immobile molto vicino, ma comunque è richiesta la reperibilità costante.

Si ribadisce: tutti questi requisiti ed obblighi cambiano a seconda delle Regioni, quindi è necessario informarsi preventivamente. Ecco alcuni esempi per comprendere meglio:

• In Abruzzo (L.R. 28.4.2000, n. 78 e successive modifiche) è consentito un numero massimo di 4 camere per 10 posti letto ed è consentita l’attività anche in immobili in cui il proprietario non abbia la residenza;
• in Campania (L. R. 10.5. 2001, n. 5) per il medesimo numero massimo di stanze i posti letto sono limitati ad 8;
• nel Lazio (Regolamento 16 giugno 2017, n. 14) il rapporto scende a 3 camere per un massimo di 8 posti letto, con l’obbligo per il gestore di residenza e di una camera da letto nella stessa;
• nelle Marche (L.R. 11. 7.2006, n. 9 e successive modifiche) 3/ 6 stanze per un massimo di 6/12 posti letto, con la possibilità per il titolare di risiedere in unità immobiliari diverse, ma comunque nel raggio di 200 metri, e l’obbligo della frequenza di un corso HACCP;
• la Puglia (L.R. 7.8. 2013, n. 27) offre la possibilità di aprire B&B in forma imprenditoriale e non con parametri diversi: 6 camere e 18 posti netto nel primo caso, 3 camere e 9 posti letto nel secondo. In presenza di una conduzione familiare l’attività è concessa per un minimo di 90 ed un massimo di 270 giorni l’anno, anche non consecutivi.

Anche i documenti necessari per avviare un bed & breakfast cambiano a seconda della Regione e del Comune in cui l’immobile è situato.

Seppure con modalità e costi diversi è comunque sempre richiesta la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) all’ufficio comunale di competenza, in alcuni casi invece può essere richiesta una specifica “comunicazione per esercizio di b&b”. I modelli cambiano a seconda del tipo di b&b (familiare o imprenditoriale, laddove la legge lo permetta). A questa vanno allegate una serie di documenti ed informazioni

• Documento di identità e codice fiscale del titolare gestore
• Indirizzo dell’immobile
• Numero di posti letto e camere
• Servizi igienici a disposizione degli ospiti
• Eventuali servizi complementari
• Periodo di esercizio e chiusura dell’attività

Può essere richiesta una documentazione aggiuntiva in base alle normative regionali e comunali, come la planimetria catastale dell’immobile, l’atto di proprietà e provenienza, un’assicurazione, ecc. In caso di bed & breakfast non imprenditoriale, ma a conduzione familiare non è necessario aprire una partita IVA o iscriversi alla camera di commercio per le imprese ricettive in quanto trattasi di attività saltuaria. È bene però tenere presente che dal punto di vista fiscale gli incassi vanno dichiarati. Al cliente è obbligatorio fare delle ricevute per il pagamento (e la loro presenza va segnalata alle autorità di Pubblica Sicurezza come per gli alberghi) ed i proventi, al netto delle spese documentabili, saranno soggetti a tassazione come “redditi diversi”.