Superfici minime abitazioni, misure e calcoli

Quando si acquista un immobile a fini abitativi, lo si costruisce ex novo o ristruttura, occorre tenere presenti le superfici minime previste dalla normativa. In pratica per avere la cosiddetta abitabilità si devono rispettare determinati requisiti che possano garantire un’adeguata vivibilità all’edificio, in termini di ambienti salubri, sicuri ed igienici. Tra questi troviamo le dimensioni minime dei locali, così come l’esposizione alla luce e la possibilità di una buona aerazione.

Vediamo nel dettaglio.

La legge di riferimento è la n° 166 del 27 maggio 1975, Norme per interventi straordinari di emergenza per l’attività edilizia. Questa stabilisce le condizioni dell’abitabilità per tutte le nuove costruzioni a partire dalla data di entrata in vigore.

Per interventi su immobili realizzati in precedenza è concessa la possibilità di mantenere le caratteristiche strutturali precedenti anche se non in linea con la nuova normativa a patto che non vi siano modifiche di destinazione d’uso dei singoli locali e che non si peggiori la situazione dal punto di vista della salubrità. Il DL 70/2011 (noto anche come decreto sviluppo) ha introdotto la tolleranza del 2% rispetto alle misure concessorie.

Per ciò che riguarda l’ampiezza minima delle abitazioni la normativa prende in considerazione anche il numero dei residenti potenziali. Ovvero? Per ogni abitante è prevista necessariamente una superficie minima abitabile di 14 mq fino a 4 persone, e di 10 mq per ogni persona in più. In questo spazio è necessario che siano presenti una cucina, un bagno ed una zona notte.

E per i monolocali? La superficie minima è di 28 mq se ci vive una persona sola, mentre per due sale necessariamente a 38 mq. Con un numero maggiore di abitanti l’ipotesi del monolocale perde senso e salubrità.

Oltre alle misure minime complessive di un’abitazione la legge stabilisce anche quelle relative alle singole stanze, con distinguo in base alla tipologia:

• Locali primari: offrono la possibilità di una permanenza continua e dunque devono avere una superficie minima più ampia. La camera da letto doppia ed il soggiorno mq 14, con o senza cabina armadio, la cameretta singola 9 mq.
• Locali di supporto: per necessità momentanee; cucina, bagno lavanderia eccetera. Questi spazi devono avere una superficie minima tra i 4 ed i 9 mq. Per il bagno bastano 2,5 mq a patto di una parete larga almeno 1,20 metri e la presenza dei sanitari necessari.

Per gli open space come le frequenti cucine/salotto è necessario invece che la zona cottura abbia una larghezza minima non inferiore a 1,40 m ed una superficie totale di movimento di almeno 4 mq.

Altri aspetti da prendere in considerazione per l’abitabilità di una casa sono:

• l’altezza minima (2,70 per i locali primari e 2,40 per gli accessori)
• la superficie finestrata: non inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento (a garanzia di luce ed aria)

Modifiche a queste norme sono possibili in base a regolamenti regionali o comunali.

Cosa si intende per superficie abitabile e come si esegue il suo calcolo? E’ un parametro fondamentale da tenere presente quando si acquista una casa poiché si distingue dalla superficie commerciale. Quest’ultima, corrispondente anche alla superficie catastale è quella che indica il valore di vendita ed è comprensiva di muri perimetrali, giardini o terrazzi. La superficie abitabile è invece quella “calpestabile” o “utile”, ovvero al netto delle mura perimetrali, di quelli divisori degli interni, e degli spazi accessori.

In pratica è lo spazio dove poter camminare o allocare il mobilio.  Il calcolo è semplice: basta sommare le misure perimetrali delle singole stanze ad un’altezza convenzionale di 1,50 m. dal pavimento. Questo valore è importante non solo per la determinazione dell’abitabilità delle singole stanze, ma anche ad esempio per il calcolo della tassa sui rifiuti. A tal fine i Comuni per semplificare calcolano la superficie calpestabile pari all’80% di quella catastale.