La vendita di un immobile ristrutturato è sicuramente più vantaggiosa rispetto a quella di uno da risistemare: secondo il parere degli esperti il suo valore di mercato può aumentare del 20% circa, ovvero il 12% al netto delle spese per i lavori. Non solo: una casa riqualificata dal punto di vista estetico, strutturale, ma anche energetico si vende più rapidamente, proprio perché non necessita di un ulteriore impegno economico per l’acquirente. Oggi con i vari bonus ed ecobonus dedicati alle ristrutturazioni, tutto è diventato meno oneroso; tuttavia, bisogna prestare attenzione se si vuole vendere casa dopo aver chiesto le agevolazioni fiscali e fare qualche calcolo in più. Vediamo nel dettaglio.
Detrazioni fiscali ristrutturazione immobile: quali e quante tipologie?
Per ristrutturare un immobile, sia esso un villino indipendente che un appartamento in condominio, lo Stato italiano negli ultimi anni ha messo a disposizione dei cittadini alcune agevolazioni fiscali. Gli obiettivi sono vari: un sostegno al settore edilizio da rimettere in moto dopo un lungo periodo di crisi, una riqualificazione estetica ed ambientale del patrimonio immobiliare, un miglioramento della classe energetica di interi edifici o delle singole abitazioni. In generale si parla quindi di Bonus Casa, ma di fatto gli incentivi sono diversi a seconda dei casi. Questi quelli attualmente in vigore:
- Bonus ristrutturazioni (o più propriamente bonus casa)
- Ecobonus
- Superbonus 110%
- Sismabonus
- Bonus facciate
- Bonus verde
- Bonus abbattimento delle barriere architettoniche
Le agevolazioni consistono in detrazioni fiscali di varia entità a seconda dei casi (e soggette a modifiche delle varie leggi di bilancio a venire), o in alternativa in una cessione del credito al fornitore delle opere o sconto in fattura. È chiaro come in molti abbiano approfittato nel tempo di questi incentivi, nonostante alcuni si siano dimostrati particolarmente complessi dal punto di vista burocratico come il superbonus. Va sottolineato però che le detrazioni vengono concesse in rate di pari importo distribuite in più anni. Cosa accade se nel frattempo si vende l’immobile? Vediamo nel dettaglio, ad esempio in caso di ristrutturazione, cosa dice l’agenzia delle entrate.
Detrazione fiscale ristrutturazione immobile, agenzia delle entrate
L’art. 16-bis del Dpr 917/86 disciplina l’agevolazione fiscale in materia di ristrutturazione edilizia. Con sue successive modifiche e leggi di bilancio ad hoc, attualmente il beneficio comporta una detrazione ai fini Irpef pari al 50% delle spese sostenute entro il limite massimo di 96.000 euro, da recuperare in quote di pari importo in 10 anni. In alternativa si può scegliere lo sconto in fattura o la cessione del credito al fornitore di servizi o beni. Questa agevolazione è concessa per lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione per le singole unità immobiliari ed anche per la manutenzione ordinaria che riguarda le parti comuni dei condomini. Il tutto esclusivamente per gli immobili residenziali, di qualunque categoria catastale, anche rurali e sulle pertinenze. Questo incentivo traina anche il cosiddetto bonus mobili ed elettrodomestici: ovvero se in seguito ad una ristrutturazione si acquistano nuovi mobili e grandi elettrodomestici di una determinata classe energetica, si può ottenere una detrazione ai fini Irpef del 50% sulle spese totali con un massimo di 10.000 per il 2022 e 5.000 per il 2023-24, recuperabili in 10 anni con importi di pari cifre.
Ristrutturazione e vendita immobile, si può fare dopo aver richiesto i bonus?
Dieci anni sono molti per poter recuperare tutte le detrazioni fiscali acquisite di diritto, ed è facile che in questo lasso di tempo si sviluppino situazioni tali da sollecitare la vendita della casa. Il caso più comune è quello dell’acquisto di un nuovo immobile, più grande, per soddisfare le esigenze di una famiglia che nel frattempo è cresciuta. Dunque, come fare? Si può procedere alla vendita dopo aver richiesto il bonus ristrutturazione? Assolutamente sì, ma valutando bene: in caso di vendita di immobile ristrutturato infatti, a chi spettano le detrazioni non ancora riscosse? Le chiarificazioni al riguardo sono state date dallo stesso Ministero dell’Economia e Finanze (MEF) con il Decreto requisiti 6/8/2020, in cui si specifica che in caso di “trasferimento per atto dell’immobile” “le detrazioni fiscali di cui non si è usufruito passano all’acquirente… salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta”. Al riguardo è intervenuta anche l’Agenzia delle Entrate che ha sottolineato come il venditore non sia obbligato a cedere le quote di detrazione, ma per trattenerle deve specificare l’opzione nell’atto di compravendita o attraverso una scrittura privata autenticata. Il tutto ovviamente se le spese di ristrutturazione sono state saldate: la detrazione altrimenti non è concessa e se si procede al pagamento dopo il rogito, il rischio concreto è che questa vada persa da ambo le parti.
Vendita immobile ristrutturato, bonus mobili ed elettrodomestici
Un discorso a parte va fatto per il bonus mobili ed elettrodomestici, da quello per la ristrutturazione. In tal caso le rate di detrazione non ancora godute non vengono trasferite all’acquirente, ma rimangono a disposizione di chi ha sostenuto le spese. Così come del resto solitamente avviene anche per i suddetti beni acquistati.
