Vendere casa all’estero: come fare, quali tasse pagare, a chi rivolgersi

Vendere casa all’estero può essere un’operazione complessa che richiede una conoscenza approfondita delle leggi e delle procedure fiscali del paese in cui si trova l’immobile. Rivolgersi ad un’agenzia immobiliare esperta in transazioni internazionali è la soluzione migliore: il giusto consulente può spiegare preventivamente come fare e quali tasse ci sono da pagare una volta che la compravendita è avvenuta. Vediamo nel dettaglio.

Può capitare di avere una casa all’estero perché la si è ricevuta in eredità, la si è acquistata quando si era in fuori per lavoro, è stata una scelta di investimento o semplicemente si tratta di una villetta destinata alle vacanze in un luogo speciale. Nella vita poi le cose cambiano e, considerate le tasse che si pagano in Italia per un immobile detenuto all’estero o comunque per una seconda casa, si può scegliere di venderla. Come fare?

Sicuramente il primo passo è quello di informarsi circa le leggi fiscali del Paese in cui si trova la casa, finalizzando l’attenzione alle tasse sulle vendite immobiliari: si può parlare di oneri fissi, in base al reddito o tasse sulle plusvalenze.

Un altro passaggio fondamentale è quello di una precisa e professionale valutazione dell’immobile per determinare il prezzo di vendita. Non farlo può compromettere guadagni utili, far perdere tempo o rendere la vendita impossibile (se si chiede una cifra troppo alta rispetto al valore della casa), esattamente come avverrebbe in Italia. Fondamentale è preparare per tempo tutti i documenti necessari , quelli che il Paese in cui è situata la casa richiede, con le adeguate traduzioni, ed individuare un notaio per la stipula dell’atto.

Da non trascurare un altro aspetto: comprendere le leggi fiscali del Paese in cui si trova l’immobile per determinare se ci sono restrizioni sul trasferimento di denaro all’estero, ovvero quello che si riceve sul proprio conto corrente in seguito alla vendita.

Il fai da te in questa situazione può essere particolarmente stressante e soprattutto può indurre in pericolosi errori: vendere casa all’estero da privato è complicato, e dunque è fondamentale rivolgersi ad agenzie immobiliari con esperienza internazionale, come iad che si avvale di consulenti in diversi Paesi.

Trattandosi di una compravendita, è necessario pagare delle tasse una volta che i proventi arrivano in Italia, ovvero nel conto corrente del venditore. Queste possono variare a seconda del Paese in cui è situato l’immobile, la residenza del venditore ed i rapporti tra gli Stati. Facciamo qui riferimento ad una compravendita che ha per oggetto un immobile ceduto da una persona con residenza fiscale in Italia: la tassa sul reddito sarà quella delle persone fisiche e dunque l’IRPEF. P

er calcolare il tutto la prima cosa da valutare è il Paese in cui è situato l’immobile e se tra questo ed il nostro esistono rapporti e convenzioni, nello specifico una contro le doppie imposizioni: significa comprendere a chi pagare le tasse e se si può evitare di farlo due volte! Spieghiamo meglio.

La convenzione contro le doppie imposizioni (CDI) è un accordo internazionale tra due paesi volto a prevenire la doppia tassazione sui redditi generati da persone fisiche e giuridiche che operano in entrambi i luoghi. Per quanto riguarda la vendita di immobili all’estero, questa stabilisce che il Paese in cui si trova l’immobile ha il diritto di tassare i guadagni derivanti. Tuttavia, se il proprietario dell’immobile risiedesse in un’altra Nazione, potrebbe essere soggetto a doppia imposizione, ovvero alla tassazione sia nel paese in cui si trova l’immobile che nel paese in cui risiede.

Per evitare ciò la CDI prevede norme specifiche per la determinazione del reddito tassabile e per l’assegnazione del diritto di imposizione fiscale. Queste norme possono includere la riduzione o l’esenzione fiscale in uno dei due paesi, a seconda delle circostanze specifiche.

La questione non è semplice, ma proviamo a sintetizzare. In caso di vendita di una casa in un Paese con cui l’Italia ha una convenzione contro le doppie imposizioni, le alternative possibili sono 2: una tassazione ordinaria o un’imposta sostitutiva.

• La tassazione ordinaria: comporta la tassazione sulla plusvalenza (ovvero la differenza/guadagno tra l’acquisto originale e la vendita) in base a determinati scaglioni di reddito; la doppia imposizione sarà evitata, o meglio compensata tramite ad un credito d’imposta.
• L’imposta sostitutiva: dal 2020 corrisponde ad un’aliquota sostitutiva del 26 %, ma esclude il credito d’imposta ed è concessa solo se il rogito viene effettuato con un notaio italiano.

E se la cessione dell’immobile riguarda un Paese non aderente alla convenzione? Anche in questo caso si può aderire all’aliquota sostitutiva del 26% sulle plusvalenze realizzate tramite cessione a titolo oneroso di fabbricati situati all’estero, acquistati o costruiti da non più di cinque anni così come previsto dall’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR.

Data la complessità dell’argomento è utile affidarsi ad un professionista del settore per comprendere a fondo a quale tipo di tassazione si è soggetti o quale conviene.

Le compravendite internazionali di immobili negli ultimi anni guardano sempre più spesso all’Italia: gli stranieri amano il nostro Paese e decidono di acquistare qui case, anche di lusso, per passarvi le vacanze o come meri investimenti. Anche in questo caso però bisogna prestare attenzione alle normative burocratiche e fiscali: la legge italiana indica delle differenze nella procedura di vendita di un immobile con un acquirente residente all’estero, in tutela delle parti.

Fattori determinanti sono la nazione di provenienza, i documenti necessari, la lingua di riferimento per la traduzione legale degli stessi, le modalità di pagamento e per effettuare il rogito. Sostanzialmente se si tratta di un cittadino della Comunità Europea o dell’EFTA (Associazione Europea di Libero Scambio) non sussistono grandi problemi, se non linguistici. Ma se l’acquirente è extracomunitario la situazione si complica dal punto di vista burocratico.

Via libera solo per chi possiede un permesso di soggiorno o se proviene da uno Stato con cui l’Italia ha stipulato un trattato internazionale specifico o di reciprocità. Sempre e comunque servono documenti di identità validi, il codice fiscale (da richiedere appositamente all’agenzia delle entrate), la traduzione dei documenti, rogito compreso, da effettuare attraverso un professionista certificato.

Una particolare attenzione: occorre verificare preventivamente che non sussistano limiti normativi al trasferimento dei soldi tra uno Stato e l’altro, al fine del pagamento. Anche in questo caso dunque affidarsi ad un’agenzia internazionale come iad immobiliare è la soluzione migliore. I suoi consulenti sono ricchi di esperienze con l’estero, aggiornati sulle normative burocratico -fiscali ed in grado di promuovere la casa sui giusti siti o il proprio personale anche oltre confine.

Se stai pensando di vendere la tua casa all’estero o ad uno straniero qua in Italia, contattaci ora!