Il periodo di recesso che segue una proposta d’acquisto: approfondimento

Dopo una proposta d’acquisto per un immobile quanto tempo si ha a disposizione per esercitare un eventuale diritto di recesso? Comprare una casa è un passo importante che va valutato con attenzione e affrontato con consapevolezza. Tuttavia, può capitare che una delle parti coinvolte – acquirente o venditore- decida di ritirarsi dalla transazione dopo aver fatto o ricevuto una proposta d’acquisto. Cosa accade in questi casi? A derimere ogni dubbio interviene preventivamente il codice civile, delineando il da farsi e le eventuali responsabilità. Ecco cosa occorre sapere al riguardo.

La proposta d’acquisto per una casa è una dichiarazione scritta da parte di un potenziale acquirente, in cui si manifesta l’intenzione di comprare il bene ad un determinato prezzo. È in pratica una concreta offerta che si definisce anche con il versamento di una somma di denaro identificabile come acconto o caparra. In genere tutto questo avviene a mezzo di un mediatore, ovvero di un agente immobiliare che fa da tramite nella consegna della proposta e nella comunicazione della risposta. Finché non avviene un’accettazione formale da parte del venditore, il proponente è relativamente vincolato nella possibilità di recesso. Ovvero: su tale documento va indicato un termine entro il quale il proprietario deve rispondere, comunemente 7-14 giorni, quindi la proposta non può essere ritirata se questo tempo non è passato. Al contrario il venditore, finché non procede ad un’accettazione formale, è libero di valutare altre offerte.

Secondo il codice civile il consumatore può esercitare il suo diritto di recesso entro 14 giorni dall’acquisto del bene senza dover fornire spiegazioni. Questo diritto si applica ai contratti a distanza o a quelli negoziati fuori dai locali commerciali, conclusi con un professionista e dunque anche a quelli di compravendita immobiliare tramite un agente. Esistono comunque delle eccezioni, come per gli acquisti di beni su misura o personalizzati, o laddove il recesso possa arrecare danno al venditore. Per tale motivo occorre essere consapevoli di alcuni aspetti come i seguenti:

·      sulla proposta va apposto un termine di scadenza a breve termine (come le due settimane sopra specificate) per la risposta di accettazione o diniego; ovvero deve contenere una data di validità fino alla quale sarà irrevocabile. Ad esempio, se si presenta una proposta valida fino al 3 maggio, dal 4 in poi si è liberi di ritirarla ottenendo la restituzione della caparra;

·      sempre secondo il codice civile, il contratto è concluso nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. In pratica se il venditore ha accettato il 2 maggio, quindi entro la data di scadenza prevista per il 3, ma il mediatore ha comunicato all’acquirente la risposta il 5, questi è libero di ripensarci, mentre se lo ha fatto contestualmente entro i termini di validità, non può più recedere dall’offerta, pena la perdita della caparra;

·      in caso di controproposta i termini si azzerano;

·      proposta ed accettazione sono legalmente vincolanti solo se fatte per iscritto: non hanno valore se verbali.

In conclusione, il periodo di recesso dopo una proposta d’acquisto per una casa è equivalente ai termini di irrevocabilità apposti sul documento: entro questi il potenziale acquirente può perdere la caparra, così come se recede dopo l’accettazione, mentre non rischia nulla negli altri casi, ovvero se ci ripensa scaduto il periodo senza aver avuto risposta.

Dunque, prima dell’accettazione il venditore proprietario dell’immobile non ha vincoli e non rischia nulla: è libero di accettare altre offerte. Cosa accade invece dopo aver accettato e dunque controfirmato la proposta? Può rescindere il contratto, cioè, ripensarci, ma dovrà restituire la caparra, più danni, che in genere corrispondono al doppio della cifra. L’accettazione può essere revocata, senza problemi, se avviene prima che il proponente ne venga a conoscenza: dipende dalla rapidità del meditatore nel passare queste informazioni. Il venditore se recede dopo l’accettazione dovrà comunque versare al professionista il compenso stabilito, mentre questo non sarà dovuto negli altri casi di recesso o diniego dell’offerta.

Onde evitare problemi è utile affidarsi per la proposta d’acquisto di una casa ad un professionista del settore serio e preparato come i consulenti iad. Questi potranno fornire tutte le informazioni del caso in tutela delle parti, per una transazione senza dubbi e rischi. Ad esempio? Non solo inserendo effettivamente i termini dell’irrevocabilità nel documento, ma anche altre clausole come quelle che liberano il proponente dall’eventuale presenza di vizi urbanistici, catastali o di altro genere o in caso di diniego se il mutuo non viene accettato.

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