Quando e come fare la proposta di acquisto immobiliare e cosa c’è da sapere in 9 punti

Come e quando fare una proposta d’acquisto per comprare una casa? Negli affari immobiliari, la proposta di acquisto è un passo cruciale del processo di compravendita. Il primo, cioè quello in cui si offre una determinata cifra economica. È importante arrivare preparati a questa fase iniziale. Ecco, dunque, un piccolo vademecum di cose da sapere e fare per non sbagliare.

La proposta d’acquisto di una casa è un documento scritto presentato da un potenziale acquirente a un venditore per esprimere l’intenzione di acquistare una determinata proprietà immobiliare. In genere, questa offerta include il prezzo che si intende pagare, i dati identificativi dell’immobile e quelli dei contraenti. È buona norma mettere anche un termine temporale entro il quale il venditore deve rispondere, affermativamente o meno. Solitamente si considerano 7-14 giorni. Al documento occorre allegare anche un assegno, come segno di reale volontà all’acquisto. La proposta in questa fase non è particolarmente vincolante, ma lo diventa se il proprietario accetta l’offerta nei tempi richiesti. La quota anticipata andrà restituita in caso di diniego, mentre potrebbe andare persa nel caso di accettazione e ripensamento dell’offerente. È importante dunque inserire più clausole negoziali tra le parti, per una maggiore sicurezza.

Il compromesso invece, noto anche come preliminare di vendita, è un contratto più impegnativo, vincolante legalmente per entrambe le parti firmatarie. Viene solitamente redatto dopo l’accettazione della proposta d’acquisto e stabilisce in modo dettagliato i termini definitivi della vendita. Anticipa il rogito e spesso ne contiene la maggioranza delle informazioni. Allo stesso modo è preferibile che a redigere ci sia un notaio. Nel compromesso, le parti concordano sul prezzo di vendita, le condizioni di pagamento, le scadenze, le clausole di risoluzione e altre disposizioni specifiche. Le differenze principali tra i due documenti sono quindi l’impegno legale e il livello di vincolo. La proposta d’acquisto è dunque soltanto un’offerta, mentre il compromesso rappresenta un accordo definitivo che impegna sia l’acquirente che il venditore a rispettare le condizioni stabilite. In sostanza, la proposta è un passo iniziale per avviare le trattative, mentre il compromesso segna una fase più avanzata e decisiva del processo di vendita immobiliare.

Prima di fare una proposta d’acquisto di un immobile, non basta trovare la casa dei propri sogni, ma occorre ponderare bene una serie di fattori, come i seguenti:

• Valutazione attenta del mercato e del valore di ciò che si vorrebbe acquistare
• Stabilire il proprio budget massimo e ottenere una pre-approvazione per il finanziamento
• Rivolgersi ad un agente immobiliare: l’assistenza di un professionista esperto può essere estremamente utile durante il processo di proposta di acquisto; l’agente può fornirti informazioni dettagliate sul mercato, aiutarti a redigere una proposta forte e negoziare con il venditore.
• Analizzare attentamente l’immobile individuato: difetti strutturali, riparazioni e ristrutturazioni necessarie, modifiche in base al gusto, sono tutti aspetti che vanno valutati con precisione prima di fare un’offerta economica; anche in questo caso un agente immobiliare può essere d’ausilio.
• Determinare il prezzo di offerta

Solo a questo punto si potrà fare una proposta d’acquisto tra privati o tramite mediatore. Ecco nel dettaglio cosa occorre sapere e fare.

L’offerta deve essere scritta e contenere quanti più dettagli possibile, con i seguenti dati e documenti allegati:

• Nomi completi e dati personali dell’acquirente e del venditore.
• Indirizzo completo dell’immobile oggetto della proposta.
• Prezzo offerto per l’acquisto dell’immobile.
• Data di validità della proposta (bastano 7-14 giorni).
• Condizioni di vendita, ad esempio se è inclusa o esclusa la mobilia.
• Termini di pagamento, indicando l’importo della caparra e le modalità di saldo eventuale.
• Data di chiusura dell’acquisto.
• Eventuali richieste o clausole speciali, come l’inclusione di lavori di ristrutturazione o la richiesta di specifici certificati.
• Documento di identità dell’acquirente.
• Eventuale lettera di pre-approvazione del finanziamento o prova dei fondi disponibili.
• Eventuali documenti relativi alle verifiche effettuate sull’immobile, come l’ispezione tecnica o i risultati di un’indagine di titolo.

Online è possibile trovare un modulo proposta di acquisto tra privati senza agenzia: è importante che vi siano inserite tutte le informazioni sopra descritte, ma soprattutto comprendere i documenti legali e le clausole contrattuali coinvolte nella transazione. Rivolgersi ad un mediatore immobiliare è sempre una garanzia di maggiore sicurezza.

Una volta redatto il documento va consegnato corredato di eventuali allegati ed assegno al mediatore o direttamente al venditore privato: può essere accettata subito o necessitare di una negoziazione ulteriore. Oppure può essere rifiutata, anche in seguito ad un ripensamento sulla vendita. Il documento diventa vincolante solo dopo che il proponente ha ricevuto notizia in modo ufficiale dell’accettazione ed entro i tempi indicati nelle clausole.

Il valore dell’assegno può variare, ma in genere si consiglia di offrire un importo pari al 5-10% del prezzo di acquisto. È fondamentale che l’importo venga depositato in un conto fiduciario o tramite un assegno circolare per garantire la sicurezza delle somme se si opera senza agenzia. In caso contrario la cifra solitamente rimane nelle mani dell’agente fino all’accettazione o a chiusura della compravendita. L’assegno va sempre intestato al proprietario, mai al mediatore o all’agenzia. La caparra non è obbligatoria, ma è comunque un buon segnale di liquidità per il venditore. Viene restituita in caso di diniego o trasformata in acconto in caso di accettazione. Dipende dalle scelte personali e contrattuali.

Le conseguenze di non procedere con l’acquisto dopo aver presentato un’offerta dipendono dalle clausole e dagli accordi specifici stabiliti nella proposta stessa. Tuttavia, di solito ci sono alcune tutele che possono essere considerate, come le seguenti:

• Clausole di recesso: la proposta d’acquisto può includere una clausola di recesso che permette all’acquirente di ritirarsi dalla transazione entro un determinato periodo di tempo, solitamente indicato come periodo di validità della proposta. In tal caso, la caparra dovrebbe essere restituita all’acquirente.
• Contingenze: la proposta può essere soggetta a determinate condizioni, come l’ottenimento di un finanziamento ipotecario o l’esito favorevole di un’ispezione tecnica. Spesso è utile vincolare l’acquisto della casa alla vendita della propria, sempre tra le clausole scritte.

Se queste condizioni non venissero soddisfatte, l’acquirente potrebbe avere il diritto di ritirarsi e ottenere la restituzione della caparra. È importante sottolineare che le disposizioni specifiche riguardanti la caparra e le tutele possono variare in base alle normative locali e alle condizioni stabilite nel contratto di acquisto. Pertanto, è consigliabile consultare un professionista legale competente per ottenere una consulenza personalizzata in base alla giurisdizione specifica e alla situazione contrattuale.

Se il venditore accetta la proposta d’acquisto e successivamente decide di rifiutare di vendere, le conseguenze legali dipenderanno dalle leggi e dalle disposizioni contrattuali del paese o della giurisdizione specifica in cui si trova l’immobile. Tuttavia, è possibile richiedere ad un giudice un adempimento forzato e/o un risarcimento dei danni. In tali casi però i percorsi legali sono lunghi, complessi e onerosi, conviene sempre trovare un accordo.