Problemi dopo la vendita di una casa: come risolvere i vizi occulti tramite agenzia

Problemi dopo la vendita di una casa: possono capitare anche se ci si è rivolti ad una seria agenzia. Tra le situazioni più comuni c’è quella di chi, dopo l’acquisto e dunque il rogito scopre che l’immobile ha dei difetti o anomalie che ne compromettono l’uso o il valore. Si tratta dei cosiddetti vizi occulti, ovvero dei difetti non visibili o non rilevabili al momento dell’acquisto, ma che si manifestano successivamente. Cosa fare in queste situazioni? Quali tutele ha l’acquirente, quali responsabilità il venditore e quali invece l’agenzia immobiliare che ha venduto una casa con vizi occulti? Qui di seguito tutte le risposte a tali lecite domande.

I vizi occulti sono dei difetti dell’immobile che lo rendono inidoneo all’uso a cui è destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Si tratta di anomalie non evidenti o non facilmente riconoscibili al momento dell’acquisto, ma che si manifestano successivamente. Ad esempio, possono essere considerati vizi occulti: infiltrazioni d’acqua dovute ad un impianto non regolare o corretto, crepe strutturali, impianti elettrici o idraulici non a norma, presenza di amianto, assenza di adeguata coibentazione del tetto, o anche questioni legali come mancanza di conformità agli standard edilizi, ecc. Vanno distinti dagli abusi edilizi, rilevabili tramite l’attenta valutazione dei documenti e dello stato di fatto di un tecnico, ma anche da tutte quelle problematiche ben evidenti o comunque visibili o rilevabili al momento dell’acquisto con una normale diligenza. In questo caso, l’acquirente non può lamentarsi dei vizi apparenti se li ha accettati espressamente o tacitamente al momento del contratto. Un esempio? Un vecchio lucernaio che infiltra acqua e che ha reso la parete circostante e la struttura piene di muffa, o l’assenza di una caldaia.

Se l’immobile acquistato tramite agenzia immobiliare presenta dei vizi occulti, l’acquirente ha due possibilità: chiedere la risoluzione del contratto, sia esso un preliminare che il rogito o la riduzione del prezzo. In entrambi i casi, deve agire entro un determinato termine e dimostrare l’esistenza e la gravità dei vizi. La risoluzione del contratto comporta la restituzione dell’immobile al venditore e la restituzione del prezzo pagato all’acquirente. Si tratta di un rimedio radicale che può essere richiesto solo se i vizi sono tali da rendere inutilizzabile la casa o da diminuire notevolmente il valore. È una soluzione piuttosto scomoda per chi ha comprato l’immobile, poiché si troverebbe a riconsegnare le chiavi di casa e la proprietà, senza sapere quando poter rientrare dei soldi. Preferibile è trovare un accordo circa la riduzione del prezzo pagato in base alla gravità del danno. Si tratta di un approccio più moderato che può essere richiesto se i vizi sono tali da diminuire in modo apprezzabile il valore dell’immobile, ma non da renderlo inutilizzabile. Chi ha comprato la casa deve denunciare al venditore, tramite Pec o raccomandata, ovvero per iscritto, il vizio occulto individuato entro 8 giorni dalla scoperta ed agire in giudizio contro il venditore entro 12 mesi. La prima cosa da fare è contattare un tecnico esperto o un perito edile per una valutazione professionale dei difetti riscontrati da allegare eventualmente alla comunicazione, indicando quindi in dettaglio la natura dei problemi riscontrati. Se si ritiene che l’agenzia abbia qualche responsabilità è utile fare la medesima cosa. Molto spesso purtroppo si finisce col rivolgersi a degli avvocati e nelle peggiori delle ipotesi ad un giudice.

L’acquirente ha delle tutele legali previste dal codice civile (artt. 1490-1495) che gli consentono di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo in caso di vizi occulti dell’immobile. Tuttavia, queste tutele possono essere escluse o limitate dal venditore tramite una clausola di esonero o di limitazione della responsabilità. Bisogna prestare attenzione a cosa si scrive nel rogito. In questo caso, l’acquirente può agire solo se dimostra che il venditore conosceva i vizi e li ha occultati in malafede, fermo restando che chi vende ha il dovere di garantire lo stato del bene, esente da vizi e abusi. Inoltre, l’acquirente può avere delle tutele contrattuali pattuite con il venditore al momento dell’acquisto. Ad esempio, può essere prevista una garanzia convenzionale che copre i vizi occulti per un certo periodo di tempo o una polizza assicurativa che risarcisce i danni causati dai vizi occulti. Dipende sempre dai singoli casi. Rivolgersi ad un’agenzia immobiliare qualificata spesso aiuta a prevenire tutti questi problemi.

Di contro, e per l’appunto, il venditore ha la responsabilità di consegnare all’acquirente un immobile privo di vizi occulti che ne compromettano l’uso o il valore. Se l’immobile presenta dei vizi occulti, il venditore è tenuto a risolvere il contratto o a ridurre il prezzo, a seconda della scelta dell’acquirente. Inoltre, è obbligato a risarcire i danni subiti dal compratore a causa dei vizi occulti, salvo che provi di non averne avuto conoscenza al momento della vendita. Il venditore può escludere o limitare la sua responsabilità per i vizi occulti tramite una clausola di esonero o di limitazione della responsabilità, ma solo se non ha agito in malafede. Inoltre, il venditore può offrire all’acquirente delle garanzie convenzionali o assicurative per coprire i vizi occulti.

L’agenzia immobiliare che ha venduto una casa con vizi occulti ha esclusivamente la responsabilità di aver svolto diligentemente il suo ruolo di intermediario tra il venditore e l’acquirente. Ovvero: nel caso l’agente immobiliare avesse avuto conoscenza dei vizi, così come di abusi edilizi, e non li avesse comunicati al compratore per tempo, sarebbe accusabile di comportamento scorretto, lesivo nei confronti del cliente, non diligente. In tal caso quindi l’agenzia immobiliare sarebbe tenuta a risarcire i danni subiti dall’acquirente a causa dei vizi occulti e perderebbe il diritto al compenso. Al contrario se il mediatore fosse stato all’oscuro dei problemi, non avrebbe alcuna diretta responsabilità legale o morale, a meno che il professionista non avesse ricevuto dall’acquirente anche l’esplicito incarico di verificare lo stato dell’immobile prima della vendita.