Quando si intende acquistare o vendere un immobile il preliminare di compravendita rappresenta una preziosa tutela per tutti i contraenti. La stipula del preliminare di compravendita non è obbligatoria, ma è spesso consigliata. Per evitare inconvenienti fino al giorno dell’atto notarile di compravendita o brutte sorprese dopo, non solo è utile farlo, ma metterlo a punto anche nel modo giusto con l’ausilio di un professionista. Ecco quello che bisogna sapere.
Preliminare di compravendita, cos’è
È un documento legale, noto anche come “compromesso” mirato alla tutela dei contraenti, ovvero di chi vende e di chi acquista un immobile. Contiene tutti i dati e le informazioni necessarie per il rogito, ovvero l’atto notarile finale che sancisce il passaggio di proprietà, ma definisce anche una serie di diritti e doveri tra le due parti. È un vero e proprio contratto in cui venditore ed acquirente si obbligano a portare a termine la compravendita secondo indicate modalità ed eventuali penalità. In pratica serve ad impegnare i contraenti laddove non sia possibile la vendita immediata. Questo capita ad esempio se il compratore deve ottenere un mutuo, o se il venditore deve trovare una nuova casa. Tuttavia, è spesso anche un modo per prendere tempo per controllare che effettivamente l’immobile sia esente da vizi di qualunque tipo.
Preliminare di compravendita, quali dati deve contenere?
Oltre ai dati personali dei due contraenti è fondamentale che nel compromesso siano specificate tutte le informazioni relative all’immobile che saranno poi necessarie per la vendita vera e propria. Questi sono:
- Riferimenti identificativi dell’immobile (indirizzo, piano, interno, mq, numero di vani)
- Concessione edilizia
- Atto di proprietà (per acquisto o successione)
- Dati e planimetrie catastali con dichiarazione del venditore circa la conformità allo stato di fatto o in alternativa una relazione di un tecnico abilitato (in caso di irregolarità si parla di abusi edilizi che il venditore è tenuto a sanare entro la stipula del contratto definitivo)
- Regolamento condominiale, delibere ultime assemblee per valutare eventuali lavori straordinari che possono influenzare la cifra di compravendita, le ricevute dei pagamenti degli ultimi 24 mesi
- Certificazione energetica
Ovviamente non dovranno mancare neppure le seguenti informazioni, oltre a tutti gli elementi importanti segnalati nella checklist per vendere un immobile:
- La cifra concordata per la vendita, con le modalità del pagamento
- Il termine entro il quale andrà stipulato il rogito
- La caparra o l’acconto
- La penale, ovvero la somma da versarsi in caso di inadempienza al contratto preliminare
- La ripartizione delle spese del preliminare se effettuato presso un notaio
- Clausola sospensiva nell’eventualità di un mutuo e della sua mancata erogazione (nei tempi prestabiliti)
- Eventuale presenza di ipoteca o vizi vari sull’immobile
Il compromesso e la sua registrazione
Il compromesso non è obbligatorio, ma solo consigliato. Può essere redatto presso un notaio o messo a punto come scrittura privata, meglio se autenticata. Tuttavia, per avere valore legale è necessario che tale contratto venga registrato presso i registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione o 30 se fatto presso un notaio. Tutto questo ha un costo: l’imposta di registro (che è fissa e pari a 200 euro) e quella di bollo (con una marca da 16 euro per ogni pagina del documento). E’ bene precisare che questi importi saranno detratti dalla registrazione del contratto definitivo di compravendita, quindi non vanno considerati come un extra, ma solo come un anticipo. La registrazione del compromesso ha la funzione di proteggere il promissario acquirente da atti pregiudizievoli del venditore che potrebbe ad esempio cedere l’immobile a terzi nel periodo tra il compromesso ed il rogito. In tal caso la registrazione fa fede legale e l’acquirente avrebbe diritto sulla casa anche con un trasferimento coattivo della proprietà.
