Come fare per ristrutturare la casa che si detiene in affitto? Esistono bonus o detrazioni? Si può prendere un mutuo? E l’anticipo del TFR? Soprattutto in quali casi pagare le spese di ristrutturazione spetta all’inquilino? Ecco nel dettaglio quello che occorre sapere al riguardo.
Ristrutturare casa in affitto, spese ordinarie e straordinarie
Il principio della normativa italiana in materia di ristrutturazione di una casa in affitto è ben preciso e dettagliato ed ha come fine essenziale quello di garantire all’inquilino il giusto comfort e salubrità, senza obbligare il proprietario a spese imponenti se non necessarie. In sostanza si fa distinzione tra manutenzione ordinaria (pittura pareti interne, bollino caldaia, riparazioni a vario titolo come ad esempio la maniglia di una finestra o un vetro rotto in un infisso, ecc.) i cui oneri spettano all’inquilino e manutenzione straordinaria (sostituzione degli infissi, della caldaia, rifacimento scale, interventi strutturali, infiltrazioni d’acqua dal tetto, ecc.). In questo secondo caso le spese spettano al proprietario dell’immobile, ma solo se si tratta di interventi “urgenti ed indifferibili”, ovvero da realizzare necessariamente per preservare lo stato dell’immobile e la possibilità di viverlo da parte dell’inquilino secondo l’uso concordato. Per fare un esempio concreto: colui che cede in affitto la casa è obbligato a sostituire la caldaia se è rotta, ma non sostenere le spese per la manutenzione annuale, a rifare il tetto se ci sono infiltrazioni d’acqua, ma non per un aspetto estetico diverso volendo ad esempio applicare delle tegole al posto della guaina.
Ristrutturare casa in affitto, come fare?
Può capitare comunque, soprattutto in presenza di contratti d’affitto lunghi, che il locatario desideri apportare delle modifiche importanti all’immobile, che rientrano nelle spese straordinarie, al fine di un miglior godimento del bene, ad esempio abbattendo pareti interne ed alzando altre per creare una camera in più o viceversa un open space, oppure procedendo ad una riqualificazione energetica (cambio degli infissi, cappotto termico, pannelli fotovoltaici, eccetera). Ebbene prima di apportare uno qualunque di questi cambiamenti occorre chiedere il permesso al proprietario di casa: in genere i contratti d’affitto, salvo clausole speciali, indicano l’obbligo da parte del conduttore di restituire l’immobile come era stato consegnato. Una volta ottenuta l’autorizzazione (che trattandosi di migliorie difficilmente viene negata), bisogna però capire a chi spetta pagare i lavori! È indubbio che si tratta di opere di ristrutturazione straordinaria le cui spese spetterebbero al proprietario, anche in considerazione del fatto che una riqualificazione energetica può aumentare il valore della casa. Tuttavia, in assenza di una stretta necessità – ad esempio una caldaia rotta o gli infissi che non si chiudono adeguatamente – non sussistono obblighi a sostenerne i costi. In tali casi, dunque, occorre trovare un accordo. Le possibili soluzioni sono le seguenti:
- Il locatore (proprietario) accetta di farsi carico delle spese (accade raramente)
- Il locatario (affittuario) trova un accordo con il proprietario: anticipa le spese e le detrae nel tempo dal canone d’affitto
- In assenza di un accordo, ma in presenza di un’autorizzazione ad effettuare la ristrutturazione, l’inquilino procede egualmente con i lavori, sostenendone tutte le spese e mantenendo come unico beneficio la possibilità di richiedere ed ottenere il bonus e le detrazioni fiscali correlate.
Quando si procede alla stipula di un contratto d’affitto è opportuno riflettere sull’inserimento di clausole specifiche riguardo ai lavori di ristrutturazione: è meglio trovare un accordo preventivo! In tal senso basta affidarsi all’agente immobiliare che sta mediando per la locazione: un professionista del settore, a conoscenza della normativa, ma soprattutto del bene oggetto di affitto non può che offrire consigli utili e preziosi per ambo le parti, valutando i pro e i contro.
Bonus e detrazioni per ristrutturare case in affitto
Il bonus ristrutturazione consiste in una detrazione ai fini IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) destinata a coloro che sostengono le spese per i lavori siano essi proprietari della casa, titolari dei diritti di godimento o affittuari. La detrazione è pari al 50% dei costi sostenuti entro il limite di 96.000 euro per unità immobiliare. Il rimborso avviene in seguito alla dichiarazione dei redditi in 10 quote annuali di pari importo. Tale agevolazione è concessa sia per lavori di manutenzione ordinaria che straordinaria, di restauro o risanamento conservativo, in case indipendenti o all’interno di un condominio. Possono essere detratte tutte le spese relative alla ristrutturazione, comprese quelle che riguardano l’eventuale parcella del progettista, i materiali, o gli oneri di urbanizzazione. Al bonus ristrutturazione è legato anche quello per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici (di classe energetica A+ o superiore), purché questo avvenga contestualmente.
Anticipo TFR per ristrutturazione casa in affitto
Il TFR altro non è che il Trattamento di Fine Rapporto, ovvero una somma di denaro che spetta ai lavoratori dipendenti alla fine del proprio periodo di lavoro che può avvenire per scadenza di contratto, pensione, dimissioni o licenziamento. È accantonata mese dopo mese dal datore di lavoro. In alcuni casi può essere concesso un anticipo, se sussistono precisi requisiti come l’anzianità di servizio superiore agli 8 anni, e causali (l’acquisto della prima casa, la ristrutturazione o spese mediche). L’anticipo, in quota massima del 70% di quanto maturato al momento della richiesta, è ammesso anche per la ristrutturazione di un immobile in affitto, a condizione che il contratto di locazione preveda il diritto del conduttore ad apportare migliorie all’immobile. L’anticipo del TFR può rappresentare una forma di finanziamento importante per la ristrutturazione, ma va richiesto direttamente dal lavoratore al datore. Va evidenziato come la cifra dell’anticipo del TFR eventualmente concesso andrà poi detratta dal trattamento di fine rapporto. È quindi opportuno valutare se non sussistano altre formule per ottenere il denaro necessario, come un prestito personale o un mutuo per ristrutturazione.
Case in affitto ristrutturate
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