Affitti brevi: contratti, gestione, guadagni

Gli affitti brevi in Italia rappresentano una soluzione di messa a reddito immobiliare di particolare interesse e sempre più in via di sviluppo. Sono destinati soprattutto al turismo, ma possono essere impiegati per offrire ospitalità a pagamento a chiunque ne faccia richiesta, a patto che non si superi la durata della locazione prevista dalla legge. Ma come funzionano nella pratica? Quali contratti di affitto si applicano? La loro gestione è complicata? Quali guadagni si possono avere? Ecco una guida, in sintesi, di tutto quello che occorre sapere al riguardo.

Gli affitti brevi sono contratti di locazione che prevedono la cessione di un immobile per un periodo limitato, di solito di pochi giorni o settimane, al massimo un mese. Vengono impiegati principalmente nel settore del turismo, per offrire soluzioni di alloggio a breve termine a turisti e visitatori. Gli affitti brevi si distinguono da quelli tradizionali per la durata limitata del contratto di affitto e per la tipologia dell’immobile che deve avere particolari caratteristiche strutturali. Spesso, si tratta di appartamenti o case vacanze, arredati e dotati di tutti i comfort necessari per garantire un soggiorno adeguato. Negli ultimi anni, gli affitti brevi sono stati oggetto di una crescente attenzione, soprattutto per le possibili implicazioni sul mercato immobiliare e sulla regolamentazione del settore turistico. Alcune città, infatti, hanno introdotto restrizioni e regolamentazioni specifiche per gli affitti brevi, al fine di proteggere il mercato immobiliare e di garantire il rispetto delle norme in materia di turismo e di sicurezza pubblica.

La normativa di riferimento per gli affitti brevi parte da concetti essenziali dettati dall’articolo 1571 e seguenti del Codice Civile, dall’ articolo 53 del codice del Turismo, dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e dal Decreto Legislativo 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche”. Il tutto è poi stato fatto confluire con una serie di innovazioni nell’ambito di un’apposita legge specifica promulgata nel 2017, volta a regolamentare con maggiore precisione in settore in decisa espansione e ad evitare problemi di sicurezza e la diffusa evasione fiscale. Questi, in sintesi, gli obblighi a cui fare riferimento:

• La locazione non può essere superiore ai 30 giorni
• L’immobile deve essere residenziale e non commerciale
• L’immobile deve essere dotato di un documento di agibilità ed appartenere alle categorie catastali dalla A1 alla A11 ad esclusione della A 10
• Per ospitare una persona il locale affittato deve avere un’ampiezza minima di 28 mq, 38 mq per due persone
• La camera da letto non può essere comprensiva di angolo cottura che va posizionato in ambiente separato
• Il contratto può essere stipulato tra due persone fisiche, locatore e locatario, non può costituire un’attività d’impresa
• Si può procedere con l’affitto breve di una casa, un appartamento o anche di una sola stanza
• I contratti che prevedono la fornitura di specifici servizi come il cambio della biancheria, le pulizie o il Wi.Fi, ad esempio, sono ammessi e sono regolati dalla medesima normativa, ne restano esclusi quelli per la somministrazione di alimenti o altri come l’affitto di una vettura per gli spostamenti ad esempio
• La legge distingue oneri e adempimenti a seconda che il proprietario si occupi direttamente dell’attività di locazione o si affidi a terzi, agenzia immobiliare o portale internet, anche solo per la promozione con annunci su giornali
• Il proprietario è tenuto a richiedere la tassa di soggiorno e a versare il dovuto agli enti preposti
• Il proprietario è tenuto a registrare la propria attività e a promuoverla esclusivamente con il codice identificativo della struttura o di riferimento detto CIS o CIR come da D.M. n. 1782 del 29.09.2021
• Il proprietario è tenuto a registrare i clienti entro 24 ore dall’arrivo e a segnalare il tutto alla questura.

Per chi decide di intraprendere questo tipo di attività è importante rivolgersi ad un esperto del settore poiché Regioni e Comuni possono avere delle normative aggiuntive o diverse.

I contratti di affitto breve non richiedono la registrazione ed il proprietario non è obbligato ad aprire una partita IVA, anzi, questo sarebbe contrario al principio del contratto di affitto breve che va stipulato tra due persone fisiche. Tuttavia, esistono diversi adempimenti fiscali che cambiano a seconda dei casi. Per pagare le tasse sul reddito percepito è prevista una cedolare secca, quale imposta sostitutiva dell’IRPEF, pari al 21% sul totale del reddito a cui si aggiungono le varie addizionali. Oppure l’imposta ordinaria ai fini IRPEF da pagare in seno alla dichiarazione dei redditi. Se il proprietario sceglie di registrare il contratto – anche in assenza di obbligo- gli vengono risparmiate le imposte di registro e di bollo. Va evidenziato inoltre come il proprietario dell’immobile sia tenuto a richiedere la tassa di soggiorno all’inquilino e a rilasciare una fattura al momento del pagamento.

Ma quanto si guadagna con gli affitti brevi? E la gestione è complicata? Dipende! Avere grandi guadagni significa impiegare strategie di marketing efficaci ed avere una gestione costante dell’attività. Molto dipende anche dall’immobile e dal luogo in cui è situato: nel cuore di una città turistica, in riva al mare, nei pressi di un ospedale per ospitare parenti di pazienti, o vicino a fiere turistiche che lavorano tutto l’anno, tanto per fare degli esempi. È in questi contesti che sono maggiormente richiesti gli affitti giornalieri o comunque brevi, ed è dunque nei medesimi che conviene avviare questo tipo di attività. Organizzare le pulizie o il cambio della biancheria tra un inquilino e l’altro può essere complicato all’inizio, ma poi ci si abitua. Più complessa è sicuramente la gestione stessa degli affitti con la pubblicità degli immobili, le prenotazioni, gli acconti e così via. Una semplificazione può essere quella di affidarsi ad agenzie immobiliari o a portali dedicati come Airbnb, che comunque mantengono una percentuale sull’affitto. I guadagni saranno proporzionali a tutti questi fattori. Per capire se vale la pena impegnarsi è sempre utile affidarsi ad un professionista del settore immobiliare e realizzare un business plan preventivo. Qualche cifra? In media con un affitto quotidiano, in una città si può arrivare per un appartamento affittato a due persone anche a 1500 euro al mese, che possono salire fino al doppio per immobili prestigiosi situati in luoghi particolari, o scendere della metà se si affitta solo una stanza/posto letto. Al mare o in montagna invece l’affitto medio giornaliero può salire nettamente in alta stagione, ma i mesi di attività sarebbero comunque ridotti.