Addizioni e migliorie locazione commerciale: cosa sono e come funziona l’indennità

La locazione commerciale è regolata da alcune norme, esattamente come quella residenziale. Tra queste c’è uno specifico riferimento anche ad eventuali addizioni e migliorie che possono essere apportate all’immobile dall’affittuario, per sue specifiche esigenze e necessità. Tali trasformazioni, veri e propri lavori edili ordinari e/o straordinari, spesso incrementano il valore del locale e ciò può comportare variazioni economiche e legali circa il diritto ad una indennità. Per comprendere meglio: colui che affitta un locale commerciale e lo mette a posto, imbiancando le pareti o rifacendo un obsoleto impianto elettrico per poterne usufruire al meglio, può chiedere al proprietario una quota in denaro, una tantum o in sconto sulla locazione per tali interventi? La risposta non è univoca. Ecco cosa occorre sapere.

Cosa si intende con addizioni e migliorie nella locazione commerciale? I termini sono sostanzialmente tecnici, impiegati nei contratti e nelle disquisizioni legali, ma comunque di intuibile comprensione: le “addizioni” si riferiscono all’aggiunta di nuovi elementi ad un immobile locato, come arredi, attrezzature particolari, o una nuova vetrina in un contesto commerciale, tali da aumentare il valore e la funzionalità del bene; le migliorie, invece, sono rappresentate da quegli interventi che migliorano la struttura esistente, quali il rifacimento di un impianto elettrico o la pavimentazione. Come per la locazione residenziale, ogni cambiamento all’immobile affittato va effettuato seguendo regole ben precise dettate dalla normativa di riferimento e/o da clausole inserite nel contratto.

La legge italiana, attraverso il Codice Civile, regola le addizioni e migliorie nella locazione commerciale, così spiegando:

·      Articolo 1592 Codice Civile

Miglioramenti

Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.

·      Articolo 1593 Codice Civile

Addizioni

Il conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.

In pratica il conduttore, ovvero colui che prende in affitto un immobile e nello specifico un locale commerciale, non ha diritto ad indennità di alcun tipo per miglioramenti ed addizioni a meno che non vi sia il consenso del locatore – ovvero del proprietario che affitta. Tale consenso deve essere esplicito, preferibilmente scritto nel contratto con tutti gli estremi per le cifre dell’indennità e le tempistiche, oppure in un documento a sé stante. Per ciò che riguarda le addizioni, ovvero un’insegna commerciale, una vetrina o un bancone, il conduttore ha il diritto di riprendersi tutto alla fine della locazione, a meno che il proprietario non chieda di lasciare parte o tutto. In tal caso spetta all’affittuario un’indennità.

Gli interventi che richiedono il consenso del locatore in un affitto commerciale, noti come migliorie e addizioni sono ad esempio i seguenti:

·      Modifiche strutturali come l’abbattimento o lo spostamento di pareti, modifiche agli impianti idraulici o elettrici.

·      Miglioramenti estetici che cambiano l’aspetto dell’immobile, come la pittura delle pareti con colori diversi da quelli originali.

·      Installazione di nuovi impianti: sistemi di allarme, aria condizionata o riscaldamento che non erano presenti al momento della locazione.

·      Aggiunta di nuove costruzioni come annessi o strutture esterne all’immobile principale.

È importante notare che il consenso del locatore non può essere implicito e non può derivare da atti di tolleranza; deve essere esplicito e documentato. Inoltre, a prescindere, qualsiasi intervento che possa influenzare il valore dell’immobile o le sue condizioni di sicurezza richiede l’approvazione del locatore prima di procedere.

Le differenze tra locazione commerciale e abitativa riguardano principalmente la natura delle addizioni e migliorie e il loro impatto sul valore dell’immobile. Negli affitti residenziali, infatti, questi interventi sono spesso più limitati e di carattere personale, anche se gli ambienti devono essere garantiti come salubri prima di essere oggetto di un contratto. Tuttavia, può subentrare il desiderio di mettere dei condizionatori, di rifare gli infissi, di montare dei pannelli solari, o ricavare una camera o un bagno in più. L’affittuario può usufruire anche di specifici bonus per la ristrutturazione. Un locale commerciale sostanzialmente invece va adibito all’uso specifico: un ex negozio di abbigliamento può diventare un supermercato, quindi con la necessità di modifiche strutturali evidenti, che si conoscono sin dall’inizio. Nel primo caso non si parla specificatamente di indennità, ma più comunemente di suddivisione eventuale delle spese. Sempre e comunque è necessario il consenso esplicito del locatore.

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