Cosa si intende per contratto di locazione ad uso abitativo? Quanti tipi ne esistono e quali sono le differenze? Cos’è la cedolare secca? Un contratto di affitto transitorio, quali garanzie offre alle parti contraenti? Se si decide di affittare una casa è obbligatorio per legge stipulare un contratto, ma non è facile comprendere quale sia il più conveniente e tutelante. Ecco una breve guida per agire in sicurezza.
Contratto di locazione ad uso abitativo, le tipologie
La locazione di un immobile ad uso abitativo è regolata da norme che prevedono contratti scritti con vincoli, durate, obblighi economici ed oneri fiscali, diversi a seconda dei casi. Nello specifico, il locatore (ovvero il proprietario che concede in affitto l’immobile) è tenuto al pagamento delle tasse sulla cifra che percepisce dal locatario, come reddito aggiuntivo ai fini Irpef o con imposta sostitutiva (o cedolare secca).
Queste le varie tipologie di contratti di locazione tra cui scegliere in base alle esigenze delle parti contraenti, secondo la normativa vigente.
- Contratto di locazione a canone libero
- Contratto di locazione a canone concordato
- Contratto di affitto transitorio
- Contratto di affitto a studenti universitari
Contratto di locazione a canone libero e concordato, le differenze
Gli estremi del contratto a canone libero sono definiti dalle parti anche se la legge stabilisce dei paletti entro i quali agire. Ad esempio: è noto anche come contratto di affitto 4+4 perché la normativa prevede un minimo di durata quadriennale, prorogabile per il medesimo tempo. La quota mensile è invece libera.
Nel contratto di locazione a canone concordato, come si evince dal nome, la cifra da pagare mensilmente, è invece prestabilita. In particolare, occorre fare riferimento a delle tabelle determinate da agenzie territoriali, con minimi e massimi, entro i quali trovare un accordo tra le parti, in base a numerosi parametri, come la tipologia dell’immobile ed il suo stato. La durata di un contratto di locazione a canone concordato è pari a 3 anni + 3 o 3+ 2 (contratto di affitto convenzionato).
Contratto di affitto transitorio
È una tipologia di contratto di locazione concordato che ha una durata inferiore ai 4 anni, ovvero un massimo di 18 mesi. Il contratto di affitto transitorio si può applicare solo in determinate circostanze che vanno documentate e dichiarate in sede di accordo scritto, come ad esempio per affittare una casa vacanze. In pratica si applica in quei casi in cui l’affittuario ha esigenze di spostamento temporanee per motivi di lavoro o di studio, o se il locatore ha esigenze particolari per cui non può affittare l’immobile per periodi lunghi. A questa tipologia appartiene anche il contratto d’affitto per studenti universitari, laddove siano costretti a cambiare Comune rispetto a quello di residenza. In tal caso la durata va dai 6 mesi ai 3 anni.
Disdetta contratto di locazione
La legge permette in taluni casi e con modalità prestabilite la rescissione anticipata del contratto d’affitto ad uso abitativo, a patto che sia indicata nel documento di locazione una clausola di recesso. In assenza di questa la disdetta può avvenire solo alla scadenza naturale, ovvero senza un rinnovo. Nello specifico nei contratti a canone libero e concordato è necessario inviare una lettera con richiesta di recesso via Pec o raccomandata, 6 mesi prima dell’effettiva scadenza. Se questo non avviene, il contratto si rinnova automaticamente. Ma in quali casi si può dare una disdetta anticipata?
- Se la risoluzione del contratto è consensuale, ovvero se è interesse di entrambe le parti
- Sempre, ma con i 6 mesi di preavviso se è previsto dal contratto di locazione
- Se il proprietario intende andare a vivere nell’immobile affittato, o lavorarci o affidarlo a coniuge/ figli, o parenti entro il secondo grado o quando c’è l’intenzione di una vendita
- Quando è noto che l’affittuario sia in disponibilità di un immobile libero ed equivalente nello stesso comune, il locatario può richiedere la disdetta del contratto anticipatamente
- In caso di immobile danneggiato e da ristrutturare per cui la permanenza del locatario può essere d’ostacolo ai lavori o alla sua sicurezza
- In tutti i casi è necessario un preavviso di almeno 6 mesi, tranne che nei contratti transitori per cui sono previsti accordi potenzialmente diversi.
Contratto di locazione cedolare secca
Quando si parla di cedolare secca non si fa riferimento ad una tipologia di contratto, bensì ad una scelta fiscale perpetrata dal conduttore, cioè da chi affitta e percepisce quindi un reddito con il canone mensile. È un regime facoltativo, consistente in un’aliquota fissa, da pagare come tassa sostitutiva dell’Irpef e delle varie addizionali. È vantaggiosa perché non obbliga al pagamento delle imposte di registro e di bollo obbligatorie con la registrazione del contratto e soprattutto perché evita di cumulare il reddito percepito con l’affitto con gli altri. Di contro su questa cifra non possono applicarsi gli oneri deducibili eventuali e obbliga alla rinuncia dell’aggiornamento Istat dei canoni. L’aliquota della cedolare secca è pari al 10% in caso di canone libero e al 21% per quello concordato.
