Analisi del mercato immobiliare 2023

Il 2023 è stato un anno di grandi cambiamenti e sfide per il mercato immobiliare italiano, che ha dovuto affrontare gli effetti della pandemia di Covid-19, dell’inflazione, della guerra tra Russia e Ucraina e della politica monetaria della Banca Centrale Europea. I trends in questo settore sono stati confermati, ma con qualche criticità e punti di crescita in meno. All’inizio del nuovo anno è utile dunque fare un’analisi approfondita della situazione da cui partire per stilare nuove previsioni. Quali sono state ad esempio le zone e le tipologie di immobili più richieste e più redditizie? Quali sono le prospettive del mercato per il 2024? Ecco cosa dicono i dati ufficiali.

Secondo i dati dell’OMI dell’Agenzia delle Entrate, nel primo semestre del 2023 le compravendite di immobili residenziali sono diminuite del 10,4% rispetto allo stesso periodo del 2022. Cifre confermate in negativo anche per il secondo semestre secondo quanto affermato dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, con un totale annuale di compravendite immobiliari in Italia diminuito del 14,6% rispetto all’anno precedente, con circa 670.000 transazioni totali. Tale contrazione è stata provocata da diversi fattori, come i seguenti:

·      L’aumento dei tassi di interesse sui mutui, determinato dalla politica restrittiva della BCE ha reso più difficile l’accesso al credito per le famiglie, che hanno preferito rimandare o rinunciare all’acquisto di una casa.

·      L’instabilità socio-economica internazionale, legata al conflitto tra Russia e Ucraina, che ha innescato anche una profonda crisi energetica: da ciò è derivato un aumento incontrollato dei costi delle materie prime per costruire e ristrutturare case, con il conseguente scoraggiamento di compratori ed investitori.

·      La maggiore attenzione alla classe energetica degli immobili ha fatto aumentare la richiesta di case con bassi consumi e alte prestazioni ambientali. Ciò ha provocato uno squilibrio tra domanda e offerta, in quanto sul mercato non esistono ancora abbastanza immobili di questo tipo tali da soddisfare rapidamente l’offerta.

Nonostante il calo delle compravendite, i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati in media del 2,43% a dicembre 2023 rispetto allo stesso mese del 2022. Questo è stato determinato da diversi fattori, come la scarsa quantità di offerta rispetto ad immobili di nuova costruzione ad alta prestazione energetica e la generale forte domanda di immobili residenziali, sia da parte di acquirenti che di affittuari soprattutto in determinate zone, che ha mantenuto alta la pressione sui prezzi; inoltre  la crescita del mercato degli affitti turistici ha sottratto immobili al mercato residenziale e ha fatto aumentare i canoni di locazione, rendendo più conveniente l’acquisto rispetto all’affitto , con conseguente aumento della domanda ed infine l’aumento dell’inflazione ha eroso il potere d’acquisto delle famiglie e ha spinto gli investitori a cercare rifugio nel mattone. In pratica le compravendite sono diminuite e chi ha acquistato lo ha fatto a prezzi più alti rispetto al 2022!

Nonostante il quadro complessivo di difficoltà, il mercato immobiliare italiano nel 2023 ha mostrato anche segnali di vitalità e di innovazione, evidenziando alcune tendenze e opportunità interessanti, tra cui:

·      Il boom del mercato degli affitti a medio-lungo termine, da 1 a 18 mesi, che ha risposto alle esigenze di flessibilità e mobilità di diversi tipi di inquilini, come professionisti, studenti e nomadi digitali. Questo segmento ha offerto rendimenti elevati e stabili ai proprietari e ai property manager, che hanno potuto sfruttare le piattaforme digitali per gestire gli immobili e i contratti.

·      Lo sviluppo di nuovi comparti immobiliari legati a macro-trend sociali ed economici in forte crescita, come l’education, l’healthcare, il wellbeing e le infrastrutture. Questi settori hanno affascinato ed attirato sia gli investitori istituzionali che i privati.

·      La crescita del mercato immobiliare residenziale europeo e italiano, che ha beneficiato della ripresa del turismo post-pandemia e della domanda di una seconda casa. Questo mercato ha offerto opportunità di investimento sia in aree consolidate, come le città d’arte e le località balneari, sia in aree emergenti, come alcune zone montane e rurali.

Per il 2024, le previsioni per il mercato immobiliare italiano sono contrastanti, poiché sussistono situazioni incerte per quanto riguarda l’economia a livello globale. In particolare, si attende di vedere come proseguirà l’andamento dei tassi di interesse, forte condizionamento per l’accesso al credito e alla convenienza dell’acquisto di un immobile rispetto ad un affitto. Al contempo sarà interessante valutare l’impatto delle misure fiscali e dei fondi europei, che potrebbero stimolare la domanda e l’offerta di immobili, soprattutto in chiave di efficienza energetica e di rigenerazione urbana.

In generale, comunque si prevede una stabilizzazione delle compravendite e una crescita moderata dei prezzi, con differenze significative tra le zone e le tipologie di immobili. Secondo le stime di Nomisma, le compravendite immobiliari supereranno ogni più rosea previsione, attestandosi sulle 738 mila unità nel 2024, i tempi di vendita saranno inferiori (in media 5,5 mesi), ma i prezzi continueranno ad essere mediamente più alti del solito soprattutto nelle grandi città. Tra queste si prevede una maggiore crescita per Napoli (+16,5%), Genova (+10,7%) e Venezia (+12,7%), mentre Milano (-14,7%) e Roma (+0,3%) mostreranno una performance più debole. Un’analisi del mercato immobiliare italiano è quindi piuttosto complessa, ma aiuta a comprendere effettivamente come muoversi nel settore. Se si è in procinto di vendere o acquistare è utile quindi affidarsi a professionisti esperti come i consulenti iad: lavorano su tutto il territorio italiano e anche all’estero, con competenza e passione. Qui tutti i contatti.