Se si vive in un immobile locato e si devono affrontare dei lavori di ristrutturazione, è bene conoscere i propri diritti e doveri come inquilini. Di contro un locatario deve prestare attenzione proprio a questi aspetti, per evitare contenziosi. Ecco, quindi, cosa occorre sapere prima di iniziare i lavori, come funziona il bonus 110 con inquilini dentro, quando è possibile o obbligatorio chiedere una riduzione del canone di locazione e cosa accade se si eseguono dei lavori senza l’autorizzazione del proprietario.
Lavori di ristrutturazione immobile locato, tipologie
I lavori di ristrutturazione di un immobile affittato possono essere di due tipi: ordinari o straordinari. I primi sono quelli più semplici, che in genere non richiedono particolari autorizzazioni ad enti preposti e sono finalizzati a mantenere la casa in buono stato e garantire la sua funzionalità; esempio ne sono la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione dei rubinetti o la riparazione degli impianti. I lavori straordinari invece sono quelli che modificano la struttura o la destinazione d’uso dell’immobile, come ad esempio l’abbattimento di una parete, l’ampliamento di una stanza o la trasformazione di un garage in un locale commerciale, ma anche quelli di efficientamento energetico come quelli del superbonus 110.
Lavori di ristrutturazione immobile locato, cosa occorre sapere
A seconda della tipologia della ristrutturazione, le spese e le decisioni su cosa fare, come e quando, possono spettare all’inquilino o al proprietario: comunemente i lavori ordinari sono a carico dell’inquilino, mentre quelli straordinari spettano al proprietario. Tuttavia, ci possono essere delle eccezioni previste dal contratto di locazione, da accordi tra le parti o da situazioni particolari che si possono manifestare in un momento successivo. Ad esempio, il proprietario può concedere all’inquilino di eseguire dei lavori straordinari a proprie spese in cambio di una riduzione del canone o di una proroga del contratto. In ogni caso, prima di iniziare qualunque intervento è necessario comunicare al proprietario l’intenzione di intervenire e preferibilmente ottenere una sua autorizzazione scritta. Ciò vale sia per i lavori ordinari che per quelli straordinari, ma soprattutto per questi ultimi, che possono incidere sul valore e sulla destinazione dell’immobile. Se si eseguono dei lavori senza l’autorizzazione del proprietario, si rischia di incorrere in una risoluzione del contratto per inadempimento o in una richiesta di risarcimento dei danni. Allo stesso modo il locatore è tenuto ad avvisare l’affittuario della decisione di fare lavori di ristrutturazione importanti che possano compromettere la qualità della fruizione della casa.
Lavori di ristrutturazione 110 con inquilini dentro, come funziona?
Il superbonus 110 è una misura fiscale che consente di detrarre dall’imposta lorda il 110% delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica e antisismica degli edifici. Si applica anche agli immobili locati, purché siano adibiti ad abitazione principale, sia se sono indipendenti che in condominio. Il proprietario può beneficiare della detrazione fiscale o cedere il credito corrispondente a terzi, come ad esempio le banche o le imprese che eseguono i lavori. Le detrazioni possono anche essere concesse all’inquilino, dipende dagli accordi. Per accedere al bonus 110 con inquilini dentro, il proprietario deve ottenere il consenso degli stessi per eseguire i lavori. Preferibilmente comunicazione e risposta affermativa devono essere scritte e controfirmate, con la specifica della tipologia di ristrutturazione da eseguire, la durata prevista, le eventuali modifiche del canone e le modalità di fruizione del bonus 110 o di altri. Il bonus 110 con inquilini dentro può essere cumulato con altre agevolazioni fiscali previste per gli interventi edilizi, come ad esempio il bonus facciate, il bonus mobili o il bonus verde.
Riduzione del canone di locazione per lavori di ristrutturazione, quando è possibile o obbligatorio?
La riduzione del canone di locazione per lavori di ristrutturazione è una possibilità che può essere prevista dal contratto di locazione o da un accordo tra il proprietario e l’inquilino. In generale, la riduzione del canone si applica quando i lavori di ristrutturazione comportano un disagio per l’inquilino, che deve sopportare rumori, polveri, limitazioni all’uso dell’immobile o addirittura trasferirsi temporaneamente in un’altra casa. Lo sconto sul canone d’affitto può essere proporzionale alla durata e all’entità dei lavori, oppure può essere concordata una somma fissa; in alternativa si possono offrire all’inquilino altri benefici come la proroga del contratto o la possibilità di usufruire dei bonus fiscali. È importante sottolineare come la riduzione del canone rappresenti uno dei diritti più importanti in tal senso per l’inquilino, ma non è obbligatoria per legge: può richiesta se i lavori di ristrutturazione sono imposti dal proprietario senza il suo consenso o se sono eseguiti in modo negligente o ritardato. In tal caso, l’affittuario può inviare una lettera di diffida al locatore, chiedendo una riduzione del canone adeguata al disagio subito. In caso di diniego resta la possibilità di rivolgersi ad un giudice per ottenere una pronuncia in merito.
Lavori eseguiti senza l'autorizzazione del proprietario, cosa accade?
Se l’inquilino esegue dei lavori di ristrutturazione importanti senza l’autorizzazione rischia di incappare in una violazione esponendosi alla risoluzione del contratto d’affitto, ma anche alla richiesta di un risarcimento dei danni, nonché all’obbligatorio ripristino dello stato originario dell’immobile, o alla perdita della cauzione versata. Questo non accade se gli interventi sono di natura ordinaria, cioè non modificano la struttura della casa. Esistono poi dei casi particolari: il cambio degli infissi o della caldaia, il rifacimento dell’impianto del bagno o similari, se non concordati con il locatore possono essere ovviamente accettati tacitamente (visto che l’immobile ne guadagna in qualità ed efficienza), ma non rimborsati. In conclusione, i lavori di ristrutturazione di un immobile locato rappresentano un argomento spesso di scontro, ma con una buona dose di comunicazione e collaborazione possono portare benefici per tutti. Per evitare problemi e controversie, è bene informarsi sui propri diritti e doveri, stipulare un contratto chiaro e trasparente, ottenere le autorizzazioni necessarie e rispettare le norme vigenti. In questo modo, si potrà migliorare la qualità e il valore dell’immobile senza compromettere il rapporto locatizio. Il fai-da -te, spesso in tal senso può essere complicato. È per tale motivo che è sempre utile stipulare un contratto d’affitto con l’ausilio di un professionista del settore, come un consulente della rete immobiliare iad.
