8 rischi di vendere casa senza agenzia

Quanti e quali sono i rischi di vendere casa senza agenzia? Questa è una domanda che tutti dovrebbero porsi prima di affidarsi ad una compravendita tra privati. È chiaro come risparmiare la parcella del mediatore immobiliare possa essere un’ipotesi accattivante per molti, ma spesso la convenienza è relativa, se non addirittura inesistente e si rischia di incappare in situazioni spiacevoli, con tante persone che prenotano appuntamenti per visitare l’immobile, che non sempre si presentano e che possono essere insolventi. Rimane comunque sempre una scelta personale, ma per decidere è bene avere le idee chiare su tutti i passaggi ed i documenti necessari per vendere una casa con o senza agenzia.

I rischi di vendere una casa senza agenzia immobiliare sono numerosi e vanno valutati per bene. Ecco una breve lista:

1.Il valore prefissato (magari su una base affettiva) è errato: si rischia di svendere o di non vendere mai perché la cifra richiesta è troppo alta in base al valore di mercato.

2. Assenza di documentazione obbligatoria o non conforme allo stato dei luoghi: può inibire il rogito all’ultimo momento o far subentrare una richiesta di danni onerosa (ad esempio il doppio della caparra versata).

3. Vendere casa su internet da privato può sembrare facile poiché esistono numerosi siti dedicati. In realtà così non è. Occorre scrivere bene il testo, non dimenticare la prestazione energetica o si rischia una multa, aggiornare continuamente il proprio annuncio, e spesso pagare, affinché sia visibile più a lungo e/o nelle prime posizioni (cosa che abitualmente fanno le agenzie immobiliari con contratti commerciali ad hoc); ciò comporta un discreto impegno di tempo e denaro.

4. Vendere casa privatamente su internet significa mettere i propri dati personali di contatto (anche solo la mail) a disposizione di tantissime persone, che possono disturbare lungamente con richieste di informazioni più dettagliate, senza contare che tra queste si possono nascondere malintenzionati.

5. Il potenziale numero di acquirenti può coincidere con la gestione di numerosi appuntamenti, spesso vani: le persone sono solo curiose, non veramente interessate e non avendo alcun vincolo possono anche non presentarsi, con notevole perdita di tempo nell’organizzazione familiare, per farsi trovare in casa.

6. Le immagini dell’immobile sono il primo vero biglietto da visita! Il fai da te non funziona quasi mai, non rendono giustizia alla realtà, magari perché le foto sono buie o incomplete: ciò può comportare scarsi contatti o acquirenti che richiedono di abbassare notevolmente il prezzo.

7. Chi compra e chi vende, mira a fare un buon affare. Per raggiungere l’obiettivo occorre essere in grado di trovare un accordo rapidamente e senza un mediatore è più difficile.

8. Trovato l’acquirente e raggiunto l’accordo, dopo molti mesi di trattative, può capitare che questo sia insolvente, magari anche involontario: ovvero all’ultimo momento si può scoprire che non riesce ad ottenere il mutuo e tutto salta.

Capire di cosa si occupa precisamente un agente immobiliare che ha in carico la vendita di una casa è importante: senza il suo contributo saranno impegni a carico del venditore! Un professionista del settore – prima di tutto – effettua una valutazione reale e concreta dell’immobile, in base al valore commerciale del momento nella zona di interesse e per tipologia di immobile. Per fare una valutazione effettiva controlla anche tutta la documentazione urbanistica e catastale, con verifiche dello stato di fatto; in caso di anomalie o assenza di documenti essenziali può risolvere il problema o suggerire come fare (ad esempio consigliando una sanatoria se in presenza di abusi edilizi).

Quando questi passaggi sono ultimati procede a promuovere la casa, attraverso i vari mezzi che ha a disposizione: interpersonali, pacchetto clienti personale o dell’agenzia, brochure cartacee, siti web. Può far realizzare, grazie a collaboratori specializzati, anche una serie di foto professionali, o video e/o virtual tour per rendere più accattivante l’immobile posto in vendita. Può suggerire anche la consulenza di un esperto in “home staging” per vendere l’immobile in tempi brevi. Presso l’agenzia vengono raccolte tutte le domande di interesse per l’immobile pubblicizzato e si organizzano gli appuntamenti per la visita. L’agente immobiliare inoltre accompagna i potenziali acquirenti sul posto, illustra le caratteristiche della casa e procede con tutti i passaggi di mediazione necessari alla compravendita, anche verificando la solvibilità eventuale di chi vuole comprare. Accompagna poi le parti in tutti i passaggi necessari fino al compromesso o al rogito dal notaio.

I documenti che servono per vendere casa tra privati? I medesimi che tramite agenzia, ovvero quelli obbligatori per legge:

• Atto di provenienza: a conferma che si è titolati a vendere in quanto unici proprietari (la questione si complica in caso di un immobile ricevuto in donazione o eredità, poiché potrebbero sussistere altri vincoli)
• Certificazioni edilizie ed urbanistiche (permesso di costruire con agibilità ed abitabilità, eventuali concessioni in sanatoria, eccetera): si possono richiedere presso gli uffici competenti del comune in cui è situato l’immobile, pagando l’accesso agli atti e le copie
• APE (attestato di prestazione energetica): è obbligatorio averlo anche solo per promuovere la vendita dell’immobile; è un’informazione necessaria e che contribuisce anche alla determinazione del valore della casa. Occorre che sia redatto da un professionista certificato dopo un accurato sopralluogo: il tutto ha un costo
• Visura e planimetria catastale: rappresentano l’identificativo preciso dell’immobile e del proprietario, si possono richiedere gratuitamente direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate
• Se in condominio, occorrono: il regolamento con le tabelle millesimali, gli ultimi verbali di assemblea, le spese sostenute (e saldate fino al momento della vendita)

Ricercare tutta questa documentazione e saper ben individuare se la si ha già a disposizione, non è facile e richiede del tempo e del denaro: non sempre poi la si sa interpretare. Talvolta modifiche al piano regolatore o alla normativa edilizia possono alterare le cose.

Un’agenzia immobiliare solitamente provvede a tutti questi passaggi, senza oneri aggiuntivi alla parcella finale. Una garanzia di qualità e sicurezza: la parcella del professionista mediatore, se si considera l’impegno di tempo nella gestione di tutte queste pratiche nonché quello economico per il disbrigo di alcune, si dimostra spesso essere più conveniente di quanto non si creda!