Immobiliare industriale 2025: come cavalcare il boom della logistica in Italia

Il settore immobiliare negli ultimi anni ha subito una profonda trasformazione, soprattutto dopo la pandemia. Sono mutate ad esempio le esigenze abitative: nel residenziale si cercano maggiormente case più grandi dotate di giardini o terrazzi. Un cambiamento ancora più netto è quello che riguarda il segmento industriale-logistico: l’e-commerce, durante la crisi sanitaria, ha fatto scoprire la semplicità di tale modalità di acquisto, che ha vissuto quindi un’accelerata, un vero e proprio boom che perdura tutt’ora, con la necessità per gli addetti al settore di immobili destinati allo stoccaggio, movimentazione, deposito e distribuzione delle merci. Attualmente tale comparto si attesta come uno dei più dinamici e redditizi per gli investitori, a tal punto da essere definito da molti analisti come il “nuovo oro del mattone”. Questi magazzini logistici, che fino a poco tempo fa erano considerati immobili secondari, ora si attestano come infrastrutture strategiche. Non è solo il volume degli affari, a stimolare ciò, ma anche la crescente esigenza di gestire le consegne in modo rapido. Così la ristrutturazione delle supply chain globali in ottica “just-in-case”, cioè con maggiore scorta e flessibilità, ha aumentato con forza la domanda di spazi industriali ad altissima efficienza, trasformando il mercato in un’opportunità preziosa per chi desidera investire.

Il tutto è confermato dai dati. Nei primi 3 mesi del 2025 il comparto logistico ha stimolato investimenti per oltre 670 milioni di euro con una crescita del 25% rispetto al 2024, che già si era attestato con nuovi record. Le superfici affittate si sono mantenute sui 480.000 m², in linea con la media degli ultimi dieci anni, ma sono aumentati i canoni di locazione. I centri logistici vicini e ben collegati alle grandi città come Milano, Roma, Bologna, Verona e Napoli, registrano cifre fino a 70 euro al mq. La tendenza si conferma anche in altre aree come quelle di Parma, Piacenza e Pomezia, meno centrali, ma comunque ben collegate alle grandi arterie di trasporto, dove le aziende dell’e-commerce continuano a cercare nuove soluzioni logistiche. Di rilievo anche un altro aspetto: queste proprietà vengono richieste e quindi costruite con nuovi criteri, attenti alla sostenibilità ambientale e alla informatizzazione, per inserire anche sistemi automatizzati, tutti elementi che aumentano il valore degli immobili e stabilizzano il loro interesse per il futuro.

Come investire in questo settore cavalcando l’onda positiva della logistica? Entrare nel mercato immobiliare per un investimento vincente non è semplice, e ciò è particolarmente vero se si tenta di approcciare al comparto industriale e logistico. Bisogna avere le giuste competenze, prestare attenzione, avere una visione a medio e lungo termine. Ecco qualche consiglio pratico per iniziare.

• Scegliere attentamente la posizione: i migliori investimenti nella logistica sono quelli verso immobili situati nei pressi delle grandi città, degli hub urbani, per agevolare le consegne dell’ultimo miglio (ad esempio a Milano Est, Bologna, Roma Nord), dei principali assi autostradali e ferroviari, come la A1 Milano-Napoli o la A22 del Brennero, oppure dei porti ed interporti, quali quelli di Genova, Livorno, Bari e Nola. Utile è anche conoscere e puntare sulle zone “emergenti” come l’Emilia-Romagna, il Veneto orientale, la Puglia e il basso Lazio che stanno attirando sempre più aziende ed investitori, grazie alla disponibilità di terreni industriali riconvertibili e a programmi di rigenerazione urbana.
• Puntare su immobili ecosostenibili, informatizzati e strutturalmente adeguati: i moderni magazzini richiedono precise caratteristiche tecniche, come altezze superiori ai 10-12 metri per permettere lo stoccaggio delle merci in verticale; pavimentazioni resistenti e robot-ready, capaci di supportare carichi pesanti e veicoli autonomi; sistemi di gestione digitale (WMS, RFID, sensori IoT) per monitorare in tempo reale scorte, movimenti e temperatura; efficienza energetica, con impianti fotovoltaici e sistemi LED. Costruire o acquistare immobili che già rispettano tali requisiti, significa partire con il piede giusto per un investimento attrattivo per i clienti e stabile sul lungo termine.
• Riqualificare immobili industriali dismessi. In molte città italiane sussistono ex zone industriali, abbandonate, fatiscenti, che possono essere riqualificate e con la giusta progettazione, avviate a diventare soluzioni logistiche moderne ed efficienti, con l’effetto anche di migliorare l’ambiente urbano circostante. A Torino a d esempio è in corso un progetto di trasformazione di un’ex area FIAT in un polo logistico sostenibile e automatizzato, con il supporto di fondi europei. Investire in tali contesti può quindi essere ottimale, per la possibilità di usufruire di bonus fiscali, finanziamenti e partnership pubblico-private, con l’effetto di avere garantito un rendimento più alto.
• Diversificare il portafoglio. Non bisogna puntare su un unico immobile. Laddove possibile è utile individuare più soluzioni, diverse per luogo e tipologia. Questo vale sempre nel settore del mattone, ma ancora di più nel comparto industriale logistico. Si può rivolgere l’investimento in magazzini regionali, hub per e-commerce, strutture cross-dock o fulfillment center, presenti nell’hinterland milanese, in quello romano e napoletano.

Un altro consiglio pratico è quello di evitare l’improvvisazione. Non va fatto mai durante un investimento e men che meno se l’obiettivo è un immobile industriale. Tale comparto infatti è altamente tecnico, che richiede studi urbanistici, analisi della viabilità, valutazioni di mercato, conoscenza delle normative edilizie e ambientali. Chi vuole cavalcare il boom in modo professionale e sicuro deve quindi rivolgersi a consulenti esperti, capaci di guidare l’investitore nella selezione e nella gestione del bene. Iad Immobiliare è oggi una delle realtà più dinamiche e competenti in tale ambito. Grazie alla sua rete capillare di consulenti indipendenti, presenti in tutta Italia e all’estero, iad è in grado di offrire al proprio cliente una valutazione degli obiettivi di investimento (zona migliore per rendimento, crescita e rivalutazione), assistenza nelle pratiche burocratiche, e tutto ciò che serve per una consulenza personalizzata, dall’idea dell’investimento, fino al contratto di locazione con un eventuale cliente. Per maggiori informazioni basta visitare il sito e contattare l’agente immobiliare più vicino alla zona di interesse.f