Come cedere o vendere il 50% di un immobile al coniuge in separazione dei beni

Come cedere o vendere il 50% di un immobile al coniuge in separazione dei beni? Può capitare di scegliere per motivi fiscali, legali o personali di voler vendere la metà di una casa alla propria moglie o marito, anche se sussiste la separazione dei beni. A meno che non ci sia di mezzo un divorzio, la questione è piuttosto semplice, ma occorre rivolgersi ad esperti del settore per essere sicuri di non sbagliare e non trovarsi con problemi futuri di vario tipo. La legge lo permette, a meno che non si intenda con tale operazione arrecare danni a terzi. Ecco quello che occorre sapere al riguardo.

La compravendita di una casa tra coniugi è possibile, ma occorre fare dei distinguo. La separazione dei beni è un regime fiscale in cui i coniugi mantengono la proprietà separata dei beni acquisiti prima e durante il matrimonio. La comunione invece implica la condivisione di tutti i beni, inclusi quelli acquisiti prima delle nozze, e le passività tra i coniugi. La differenza principale è che nella separazione dei beni ognuno è responsabile solo per i propri debiti, mentre nella comunione lo sono entrambi, per tutte le passività contratte da uno dei due. In ambedue i casi la cessione o la vendita del 50% risulta rara, ma oggi è legalmente ammessa, a differenza di ciò che accadeva in passato.  L’ Art. 781 del Codice Civile che afferma: “i coniugi non possono, durante il matrimonio, farsi l’uno all’altro alcuna liberalità, salve quelle conformi agli usi,” infatti è stato abrogato in quanto dichiarato illegittimo da una sentenza di Corte Costituzionale, la n° 91 del 1973.  Occorre comunque prestare attenzione e rivolgersi sempre ad un legale, per valutare i singoli casi, quando si intende vendere o cedere un immobile o parte di esso ad un coniuge, per evitare poi in caso di divorzio e non solo, dei problemi.

In presenza di un regime fiscale in separazione di beni tra coniugi, ognuno risulta proprietario del suo patrimonio, immobiliare e no, acquisito prima o durante il matrimonio. Ciò si configura anche in relazione ai proventi che eventualmente ne derivano (come l’affitto di un appartamento), nonché nella responsabilità di debiti eventuali. Ovvero e ad esempio: posta la proprietà di un appartamento al marito, nel caso la moglie contraesse debiti, i creditori non potrebbero rifarsi sull’immobile del coniuge. La legge stabilisce una particolare attenzione a tale aspetto: la vendita della casa al coniuge è possibile, a meno che non sia fittizia, mirata cioè a sottrarla a creditori o eredi. Questi possono quindi comunque impugnare l’atto di cessione o donazione, laddove riescano a dimostrare che si tratti di un illecito a loro discapito. Gli oppositori avranno l’onere di dimostrare la simulazione della vendita, mirata a ledere diritti di terzi. La prescrizione è di 10 anni.

Prima di procedere con la cessione o la vendita di una quota di proprietà, è essenziale valutare attentamente le opzioni disponibili. Si può ad esempio considerare la cessione diretta della propria quota o la vendita congiunta dell’intero immobile con la successiva divisione dei proventi. Vanno esaminate attentamente tutte le implicazioni finanziarie, legali e personali di entrambe le soluzioni per scegliere quella più adatta, senza dimenticare ovviamente il rischio di separazione e divorzio. È sempre utile farsi consigliare da professionisti del settore, fiscalisti, avvocati, ma anche agenti immobiliari. Infatti, indipendentemente dal metodo scelto o dallo scopo è fondamentale ottenere una valutazione accurata ed imparziale della casa: determinare con certezza il valore di mercato dell’immobile aiuterà a stabilire il prezzo di cessione o vendita. Ovviamente per concludere occorre avvalersi della redazione di un atto da parte di un notaio, con successiva registrazione e passaggio di proprietà, ovvero un rogito a tutti gli effetti. In caso di mutuo o ipoteche è importante comunicare alla banca o istituto finanziario coinvolto, le informazioni sulla cessione o vendita della quota al coniuge per valutare quali azioni siano necessarie per modificare i dettagli del finanziamento. Potrebbe essere richiesta la firma di ulteriori documenti o la rinegoziazione dei termini. Come vendere il 50% di un immobile all’ex coniuge dunque? La prassi è ovviamente quella di una normale compravendita. Tuttavia, non sempre le cose sono facili, specialmente se si tratta della vendita di una casa coniugale dopo un divorzio. Spesso il giudice affida la residenza ad uno dei due, in genere a chi vengono affidati sostanzialmente i figli. La battaglia legale però può essere complicata e dunque è sempre consigliato affidarsi a dei mediatori immobiliari oltre che legali: possono aiutare a semplificare la negoziazione al fine di un accordo equo per entrambe le parti, riducendo stress e tensioni.

Dopo un divorzio, la vendita della casa coniugale può essere una parte importante del processo di divisione dei beni. Questa transazione può essere emotivamente e legalmente complessa, ma con la giusta pianificazione e conoscenza delle procedure, è possibile affrontarla in modo efficace. Sostanzialmente se c’è una separazione dei beni e la casa appartiene esclusivamente ad uno dei due coniugi, non sussistono problemi di vendita a terzi, ma nei processi di separazione le cose sono raramente semplici. In altri casi, soprattutto in presenza di figli con affido del tetto coniugale da parte di un giudice, la questione è più complessa da dirimere, e vendere è un’ipotesi estremamente più complessa a meno che non si trovi un accordo. Spesso un avvocato esperto in diritto di famiglia può essere la soluzione migliore. Anche in questo caso un agente immobiliare può essere d’ausilio al fine di una valutazione corretta dell’immobile, e di tracciare un compenso equo per i due coniugi dopo la vendita. Come fare se uno dei due coniugi non vuole vendere la casa? La comunicazione aperta e la collaborazione sono fondamentali per affrontare siffatte situazioni. Occorre trovare un terreno comune e lavorare insieme per trovare una soluzione che soddisfi entrambi. L’alternativa è quella di rivolgersi ad un giudice ed in tal caso le cose potrebbero diventare per tutte le parti più difficili ed economicamente e psicologicamente pressanti.