Acquisto casa giovani, guida aggiornata agevolazioni prima casa

Acquisto casa giovani, quali agevolazioni e finanziamenti per le coppie ed i single con la nuova legge di bilancio? Le notizie sono positive: il cosiddetto bonus prima casa under 36 è stato prorogato fino alla fine del 2023, salvo modifiche nel corso dell’anno. Scopriamo insieme in cosa consiste la guida aggiornata dell’Agenzia delle Entrate.

Come accaduto in forme simili in passato, il Decreto-legge n° 73 del 2021 o Decreto Sostegni Bis, ha messo in campo una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa per i giovani fino ai 36 anni. La legge di bilancio 2022, ne ha prorogato l’efficacia di 6 mesi rispetto al previsto, ovvero fino al 31 dicembre 2023. I benefici fiscali individuati sono:

• esenzione imposta di bollo
• esenzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli acquisti non soggetti ad IVA
• medesima esenzione più un credito d’imposta pari al valore dell’IVA versata al venditore, quando invece questa rientra nella compravendita

Tale credito può essere impiegato al fine di ridurre o compensare le imposte sui redditi. La compensazione tramite modello F24 richiede il codice tributo “6928”.

Un’altra agevolazione riguarda invece l’esenzione dell’imposta sostitutiva per i finanziamenti concessi alle giovani coppie o single al fine dell’acquisto, costruzione o ristrutturazione di un immobile ad uso abitativo.

Le agevolazioni per l’acquisto prima casa giovani spettano a coloro che non hanno compiuto 36 anni al momento della stipula dell’atto di compravendita (o rogito) e con un ISEE annuo familiare non superiore ai 40 mila euro. L’obiettivo di queste normative – si ricorda- è quello di agevolare l’autonomia abitativa dei giovani, troppo spesso in difficoltà lavorativa e quindi costretti a coabitare a lungo con i genitori, non potendosi permettere l’acquisto di un immobile personale. Per tale motivo chi ha un ISEE alto, ne è escluso. Altri requisiti sono:

• Avere la residenza nel Comune in cui si acquista l’immobile
• In alternativa stabilire la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
• Non possedere altri immobili ad uso abitativo nel territorio del Comune della nuova casa (neppure usufrutto o proprietà del coniuge, ecc.), da dichiarare nel rogito
• Non aver usufruito delle agevolazioni prima casa per un altro immobile (nel caso è fatta facoltà di venderlo entro 12 mesi), da dichiarare nel rogito

I benefici fiscali sono previsti per tutti gli immobili appartenenti a categorie catastali non di lusso ovvero dalla A/2 alla A/11 fatta esclusione delle A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico). Ammesse anche le pertinenze, come box e cantine. Chiaramente le agevolazioni sono concesse per tutte le compravendite che avvengono nell’arco temporale di validità della legge, ovvero dal 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. Va infine sottolineato come i suddetti benefici fiscali siano concessi anche per gli immobili acquistati tramite aste giudiziarie, ma non per i contratti preliminari di compravendita. In tali casi, in sede di rogito è possibile fare una specifica richiesta di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparre.

Troppo spesso, comunque, le agevolazioni fiscali non bastano per favorire l’autonomia abitativa. Quello che manca maggiormente è la stabilità economica, elemento essenziale per accedere ad un mutuo. A tal fine, già dal lontano 2013, con la legge n° 147, art. 1 comma 48, è stato istituito presso il Ministero dell’Economia e Finanza il fondo garanzia mutui prima casa: rappresenta una garanzia pubblica per le banche che erogano mutui per l’acquisto di prime case. Chiaramente non tutti ne possono usufruire, bisogna sottostare a determinati requisiti:

• Non possedere altri immobili ad uso abitativo
• Non richiedere un finanziamento superiore a 250.000 euro
• La garanzia è pari al 50% del valore mutuato;

A determinate categorie è concesso l’accesso al fondo in modo prioritario, nonché l’applicazione di un tasso vantaggioso. Queste sono:

• giovani coppie coniugate oppure conviventi da almeno due anni
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi
• conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari
• giovani di età inferiore a 36 anni, anche single

Per queste situazioni, il Decreto Sostegni bis ha previsto la possibilità di richiedere una garanzia fino all’80%, in presenza di un ISEE non superiore a 40 mila euro annui e con un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori. Questa agevolazione è stata prorogata fino al 31 Marzo 2023, salvo ulteriori modifiche. Districarsi nella burocrazia non è facile. Il consiglio è quello di rivolgersi ad un consulente immobiliare con esperienza, per tutte le specifiche del caso.