Vendita immobile strumentale da società a privato: cos’è e come funziona

Vendita di un immobile strumentale da società a privato: cos’è? Si tratta di un’operazione di compravendita non molto comune, ma comunque legale che richiede però la conoscenza e l’osservanza di una serie di regole e procedure. Ecco cosa occorre sapere al riguardo per andare sul sicuro e non commettere errori.

Un immobile strumentale è un bene immobile, come ad esempio un edificio, ma anche un terreno o una parte di questi, che viene utilizzato da una società o imprese in relazione allo svolgimento della propria attività economica ed imprenditoriale; può coincidere con la sede legale, con quella operativa, con un negozio, un magazzino o una fabbrica. Specificatamente si tratta di un bene che viene utilizzato direttamente ed abitualmente dalla società che lo possiede, al fine della produzione di beni o servizi. Non è definito strumentale se non è impiegato a tali scopi, ovvero se ad esempio rappresenta meramente una proprietà societaria o è utilizzato come abitazione di uno dei soci. È chiaro che la vendita di un immobile strumentale non può dunque prescindere dall’originaria destinazione d’uso, e può comportare implicazioni fiscali e specifiche per cui è importante distinguere questa tipologia di bene immobile con altri.

Per comprendere al meglio, ecco una lista esemplificativa di fabbricati o immobili strumentali:

• Stabilimenti produttivi: ovvero edifici in cui si realizza la produzione di beni, come ad esempio fabbriche, officine, laboratori.
• Magazzini e depositi: immobili utilizzati per la conservazione di merci e materiali, come ad esempio depositi di stoccaggio o magazzini logistici, anche capannoni.
• Uffici di rappresentanza: impiegati come sede amministrativa, operativa, distaccamento, ecc.  di una società, ma anche centri di ricerca e di sviluppo.
• Immobili destinati all’uso commerciale: ad esempio negozi, centri commerciali, centri congressi, cinema e teatri.
• Immobili adibiti all’esercizio di attività turistiche: come ad esempio hotel, bed & breakfast, agriturismo, campeggi.

Questi sono solo alcuni esempi sicuramente non esaustivi di fabbricati strumentali: numerose possono essere le altre tipologie di immobili impiegati abitualmente dalle imprese per lo sviluppo delle proprie attività.

La vendita di un immobile strumentale da parte di una società a un privato può essere un’operazione complessa e richiede l’osservanza di una serie di regole e procedure. Ecco alcune cose da sapere:

• La società può decidere se vendere l’immobile attraverso una compravendita tradizionale o una cessione di ramo d’azienda. La scelta dipenderà dalle circostanze specifiche della transazione e dalle implicazioni fiscali.
• Nel caso in cui la società abbia beneficiato di agevolazioni fiscali in relazione all’immobile strumentale che intende vendere, occorre tener presente la possibilità di restituzione all’erario quote dei benefici ricevuti.
• Fondamentale, come in una qualunque altra compravendita è la verifica di tutta la documentazione relativa all’immobile, comprensiva di planimetrie catastali e concessioni, di attestazione della regolarità urbanistica e della destinazione d’uso, onde evitare cattive sorprese al momento del rogito o peggio, in fasi successive.
• La definizione del prezzo dovrà essere chiara e trasparente, in linea con il valore di mercato.
• Anche la vendita di un immobile strumentale richiede la formalizzazione di un atto notarile, con la successiva trascrizione del passaggio di proprietà presso gli uffici competenti.
• Infine, occorre tenere presente che la vendita di un immobile strumentale può avere particolari implicazioni fiscali sia per la società venditrice che per il privato acquirente. È dunque consigliabile rivolgersi preventivamente ad un commercialista o un fiscalista per verificare le conseguenze fiscali della transazione. Anche una seria agenzia immobiliare esperta in compravendite strumentali può accompagnare lungo tutto l’iter burocratico e quello delle imposte. Alcuni di questi immobili possono infatti rientrare in determinate agevolazioni, mentre per altri è possibile solo la tassazione ordinaria.

Gli immobili strumentali sono sostanzialmente di due tipi, definiti come strumentali “per destinazione” e “per natura”. Conoscerne la differenza è importante per comprendere la tassazione relativa. I primi sono quelli impiegati esclusivamente per lo svolgimento della professione o attività economica del possessore a prescindere dalle loro caratteristiche. I secondi, come è facile intuire, sono invece quei beni immobili che proprio per caratteristiche specifiche non potrebbero essere utilizzati altrimenti ed appartengono alle seguenti categorie catastali:

• A/10 (immobili ad uso ufficio o studio privato da licenza o concessione edilizia);
• B (immobili destinati a convitti, scuole, biblioteche, musei)
• C (immobili a vario uso commerciale come magazzini, negozi e laboratori)
• D (case di cura, ospedali, alberghi e istituti bancari)
• E (immobili e fabbricati per esigenze pubbliche)

Per comprendere la questione fiscale al meglio va sottolineato come la definizione di una siffatta tipologia di fabbricato sia ricavabile dal D.P.R 633/1972, articolo 10, primo comma numero 8-ter, che ne disciplina l’esenzione dell’IVA e afferma che sono esenti dal versamento di tale imposta:

“Le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi  o  dalle  imprese che vi  hanno  eseguito,  anche  tramite  imprese  appaltatrici,  gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f),  del Testo Unico dell’edilizia di cui  al  decreto  del  Presidente  della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque  anni  dalla  data  di ultimazione della costruzione o  dell’intervento,  e  quelle  per  le quali nel relativo atto il cedente  abbia  espressamente  manifestato l’opzione per l’imposizione;”

Cosa significa? L’ Agenzia delle Entrate ha chiarito come un immobile strumentale sia definibile tale per le sue caratteristiche prima ancora che per il suo utilizzo. Ovvero dipende anche e soprattutto dalla destinazione d’uso originaria nel permesso di costruire. Tutto ciò ovviamente influisce sul regime fiscale degli atti di vendita. In pratica la cessione di fabbricati strumentali non richiede il versamento dell’IVA, a meno che non sussistano specifiche condizioni, ovvero se la vendita avviene da parte dell’impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 5 anni dall’intervento o se il venditore richiede in sede di rogito questa tipologia di tassazione. In questi casi l’aliquota è solitamente del 22%. In presenza di esenzione, la tassazione alternativa è l’imposta di registro pari a 200 euro, a cui si sommano l’imposta catastale (1%) e quella ipotecaria (3 %).