Si può vendere una casa donata dai genitori o da altre persone? La risposta è affermativa, ma non sempre si tratta di una cosa semplice. Lo zampino nelle difficoltà lo mette la burocrazia legata – giustamente – alla normativa che tutela i legittimi eredi e al fatto che nei decenni passati alcuni parametri legislativi al riguardo sono cambiati, creando un’ulteriore confusione. Tutto ciò può comportare degli ovvi rischi per l’acquirente: comprata casa, potrebbe vedersi richiedere indietro l’immobile da un erede! Dunque, come fare? Come vendere una casa ricevuta in donazione senza problemi? Ve lo spieghiamo qui nel dettaglio.
Donazione casa, cosa occorre sapere
“La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione”. È questa la definizione dell’operazione voluta dall’articolo 769 del Codice Civile e che secondo la legge deve essere fatta con un atto pubblico (ovvero redatta presso un notaio) pena la nullità, in presenza di tutte le parti interessate ed almeno due testimoni terzi rispetto alle parti coinvolte. Chi dona è definito donante e chi riceve è il donatario. La donazione può essere anche congiuntiva, ovvero destinata a più donatari. Il donatario può accettare subito, o in un secondo momento. Tale contratto riguarda qualunque bene, quindi anche gli immobili. In tali casi il notaio dovrà verificare che il bene non sia gravato da ipoteche o vincoli di altro tipo (che ricadrebbero poi sul donatario) e che non sussistano abusi edilizi. Questa forma contrattuale non può comunque prescindere la legge in materia di successione ereditaria contenuta in diversi articoli del Codice Civile, in particolare dal 553 in poi. Qui si definiscono gli eredi “legittimari” ovvero coloro che hanno diritto ad una quota specifica di eredità (legittima) anche nel caso fossero stati volutamente esclusi dal testamento. In pratica il testamentario non può disporre liberamente di tutto il suo patrimonio: una quota di legittima spetta al coniuge, ai figli, agli ascendenti, ai discendenti dei figli, qualora accadano al posto dei figli, ai figli adottivi. Le percentuali variano a seconda del grado di parentela e dei casi. Qualora uno degli eredi legittimari fosse leso della sua parte, può esercitare il diritto di riduzione per tutte le quote donate ad altri, fino alla restituzione del bene, ad esempio una casa, sia essa stata ceduta con un testamento che in precedenza con una legatissima donazione.
Vendere una casa donata, possibili problemi
Da questi aspetti normativi è già chiaro quali siano i possibili problemi nel cercare di vendere una casa donata. Qui in esempio: la donazione avviene quando il donante è in vita ed il donatario, in genere un figlio, accetta l’immobile subito, magari per andarci a vivere. Ebbene potrà vendere la casa donata? In teoria sì, in pratica con difficoltà: al momento del decesso del donante, gli eredi potrebbero contestare l’azione che li ha privati di un bene legittimo; il coniuge o altri figli o nipoti potrebbero esercitare il diritto di riduzione delle quote donate. Si potrebbe così creare una sorta di paradosso: il donatario è in possesso della casa, ma non ne ha con sicurezza la totale proprietà o non la ha affatto, se non è un erede legittimario!
È chiaro che in un contesto simile vendere un immobile diventa complicato: l’acquirente non avrebbe le adeguate garanzie di fare un giusto acquisto e dello stesso avviso sono solitamente gli istituti di credito che evitano di erogare mutui per la compravendita di case oggetto di donazione. Ne conseguirebbero cause legali infinite, senza la certezza di capire a chi alla fine andrà il bene donato.
In realtà alcune normative hanno provato a mitigare il problema in tutela degli acquirenti, come la più recente legge di Bilancio 2019, ma senza risolvere la questione del diritto. Non va poi dimenticato che anche eventuali creditori possono impugnare la donazione (spesso fatta per evitare il pignoramento). Un altro comune rischio è quello della vendita dell’immobile donato prima dei 5 anni: se si è usufruito delle agevolazioni prima casa, si possono perdere.
Vendere casa donata, le possibili soluzioni
La soluzione più semplice è quella di agire in pace preventivamente con e tra legittimari, ovvero con accordi tra le parti, ad esempio chiedendo agli eredi un’esplicita dichiarazione di rinuncia sulla casa oggetto di donazione. Va fatta per iscritto, preferibilmente al momento della donazione e presso un notaio (sebbene non sia obbligatorio, rende il documento più sicuro e vincolante) anche se assumerebbe senso solo in seno alla successione ereditaria. Ciò comunque non è sempre possibile in famiglia, men che meno se il donatario non è un erede diretto. In alternativa se si vuole vendere una casa donata con il donante ancora in vita si può tentare una “risoluzione della donazione”: l’immobile torna in proprietà al donante e da questo è venduta a terzi; tuttavia tale procedura è molto dibattuta in ambito giuridico con sentenze spesso contrastanti. Per stare tranquilli nel vendere un immobile ricevuto in dono occorre dunque avere pazienza e lasciare che il tempo faccia il suo corso. Quale? Dopo quanti anni si può vendere una casa donata?
Devono essere passati 20 anni dalla trascrizione dell’atto o in alternativa 10 anni dalla morte del donante. Questo ultimo è il termine che hanno gli eredi per accettare l’eredità: superata tale tempistica non è più possibile agire contro il donatario o i successivi acquirenti dell’immobile. Bisogna però fare un distinguo: questa affermazione è relativa alla legge 80 del 2005 ed è valida per tutte le donazioni a partire dalla sua entrata in vigore, mentre per quelle avvenute in precedenza, a causa di un vuoto normativo, il rischio di problemi non è da escludere (ad esempio per un immobile donato nel 2004 e con donante ancora in vita).
Derimere invece la questione fiscale è più semplice: se si è usufruito dell’agevolazione prima casa è preferibile attendere 5 anni prima della vendita o in alternativa pagare le quote spettanti all’agenzia delle entrate. Il problema non sussiste se non si è goduto del beneficio. In presenza di creditori la soluzione può essere diversa a seconda dei casi, in materia di tempo e spese legali, ma comunque può sempre annullare la donazione. Per tale motivo è importante seguire tutta la corretta procedura con un notaio fidato, che verifichi la situazione al meglio, prima di accettare una donazione e ancor prima di vendere un immobile donato.
Vendere casa donata, quale procedura e modalità?
Una casa donata può essere venduta attraverso un normale atto di compravendita che si conclude con un rogito, redatto da un notaio e controfirmato dalle parti, nel quale andrà allegato anche il documento di provenienza, ovvero l’atto di donazione ed eventuali rinunce dei legittimari. L’acquirente va informato della provenienza dell’immobile sin dalle prime contrattazioni o al più tardi alla firma del preliminare di vendita, proprio per i rischi a cui può andare incontro. Se manca questa informazione tale documento può dirsi nullo ed è possibile richiedere i danni al venditore. Rivolgersi ad un agente immobiliare serio e qualificato è la vendita di una casa donata è la soluzione più semplice: per legge un professionista del settore è tenuto a comunicare ogni dettaglio necessario per un buon affare per entrambe le parti, ma sa anche districarsi nelle complesse normative in materia di donazioni e suggerire le migliori soluzioni a tutela di tutti.
