Vendere casa senza agibilità è possibile? Cosa accade al momento del rogito? Quali sono le conseguenze per chi vende e chi acquista? Per rispondere a tutte queste domande, lecite e conseguenti l’una all’altra, occorre prima spiegare bene il significato del termine agibilità in rapporto anche a quello di abitabilità. Vediamo nel dettaglio.
Agibilità ed abitabilità, cosa sono?
Agibilità ed abitabilità, quale differenza? Attualmente nessuna…o quasi. Fino a qualche anno fa invece i due termini avevano significati profondamente diversi. L’agibilità riguarda qualunque tipo di immobile (da un capannone industriale ad una soffitta o casa), in relazione alla sua sicurezza e stabilità. L’abitabilità invece si riferiva a strutture residenziali con determinate caratteristiche di salubrità ed igiene. Con il Testo Unico sull’Edilizia DPR 380 del 2001, ma soprattutto in seguito ad una sentenza del Tar del Lazio datata 2012, tale distinzione negli iter burocratici è decaduta: non si richiedono più due distinti certificati, ma uno solo che ricade sotto la definizione di “abitabilità”. Questo per semplificare gli iter burocratici, visto che per le due certificazioni servivano i medesimi documenti ed accertamenti tecnici preliminari, fatta salva l’esigenza di specifici requisiti igienico sanitari a seconda della destinazione d’uso.
Agibilità o abitabilità di un immobile, quali sono i requisiti?
I requisiti necessari ad ottenere l’abitabilità di una casa sono determinati dalla normativa vigente e sono i seguenti:
- Le dimensioni minime (28 mq per una persona, 38 mq per 2, ecc. comprensivi dei servizi igienici obbligatori)
- Le dimensioni delle camere: almeno 14 mq per una matrimoniale e 9 mq per la singola
- Un rapporto aeroilluminante (ovvero di aria e luce) corrispondente ad almeno 1/8 della superficie calpestabile di ogni stanza
- Altezza media: 2,70 mq o 2,40 per corridoi, soppalchi, mansarde (misure inferiori distinguono ad esempio queste ultime da sottotetti non abitabili)
- Conformità degli impianti alle normative vigenti
- Conformità statica dell’edificio (che stabilisce anche la sua sicurezza e stabilità)
Alcuni di questi parametri, come ad esempio le altezze delle stanze, possono variare in base alle Regioni o ai Comuni.
Il certificato di agibilità o abitabilità è redatto da un tecnico abilitato ed è sostanzialmente allegato al permesso di costruire. In una ristrutturazione, ad esempio, se nel progetto non vengono rispettati tali parametri, non si potrà ottenere l’abitabilità necessaria. Può capitare ad esempio quando si vuole realizzare una cucina in un sottotetto, o creare una sala hobby con servizi e camere da letto in quello che in origine era uno scantinato, ovvero con scarsa areazione ed illuminazione.
Vendere casa senza agibilità o abitabilità è possibile?
Sostanzialmente non è possibile vendere una casa se è priva di questa certificazione. È un documento obbligatorio che ne attesta la sicurezza e la salubrità, ovvero che siano stati rispettati in fase di costruzione tutti i parametri obbligatori. Può comunque capitare di voler vendere un immobile non ancora ultimato, oppure una casa molto vecchia o antica, obbligatoriamente da risistemare, priva delle necessarie documentazioni. Come fare? La Segnalazione Certificata di Agibilità (o SCA), va presentata, al Comune, presso l’ufficio dedicato, entro 15 giorni dalla comunicazione della fine dei lavori sia per una nuova costruzione che per un immobile ristrutturato. A prescindere dalla destinazione d’uso (residenziale o meno). Dopo le dovute valutazioni l’ente preposto rilascerà il certificato di abitabilità. In assenza di questo dopo 60 giorni può valere la regola del silenzio assenso. Se si intende vendere una casa e si è smarrita la documentazione, si potrà quindi richiedere al Comune in cui è situato l’immobile una copia degli atti. Se invece non si posseggono i requisiti, prima di mettere sul mercato l’immobile, occorre valutare una ristrutturazione atta a garantire i parametri necessari ad ottenere l’abitabilità o agibilità. Questo titolo è obbligatorio per le nuove costruzioni (o demolizioni e ricostruzioni), ristrutturazioni imponenti, con o senza aumento di cubatura. Esiste comunque una soluzione alternativa: un immobile senza agibilità si può vendere se l’acquirente ne è a conoscenza e ovviamente il prezzo pattuito tiene conto della non conformità. Il tutto andrà scritto nell’atto di compravendita. Spetterà poi al compratore eventualmente regolarizzare il tutto, se vorrà. In assenza di questa edizione invece potrà richiedere i danni. In pratica? Secondo la legge un immobile privo di agibilità è giuridicamente vendibile, ma non economicamente commerciabile se non si rispettano tali presupposti. Ciò induce confusione e possibili onerose conseguenze per il venditore.
Vendere immobile senza agibilità conseguenze
Quando si vende un immobile, qualunque sia la sua destinazione d’uso, è obbligatorio garantire all’acquirente e dunque al momento del rogito il certificato di agibilità. Senza, non è commerciabile e l’atto di compravendita se effettuato, può essere dichiarato nullo, con la conseguenza del risarcimento di danni, oltre che quello della restituzione dei soldi. Il compratore ha dieci anni di tempo per far valere i propri diritti in tal senso. Di fatto un notaio dovrebbe effettuare i controlli sulla completezza della documentazione prima del rogito e quindi bloccare o segnalare l’illecito. Purtroppo, questo non sempre accade e quindi bisogna prestare attenzione, da ambo le parti. In assenza del certificato di agibilità il compratore può richiedere ed ottenere legalmente caparra ed eventuali acconti versati, anche nella fase preliminare di compravendita. Va sottolineato come esistano situazioni particolari, in cui anche involontariamente si rischia di vendere un immobile o più specificatamente una porzione di questo priva di abitabilità. Ciò accade a causa dei cambiamenti delle normative nel tempo o comunque dei complessi e spesso contraddittori iter burocratici. Un esempio su tutti è quello dei sottotetti non abitabili (perché privi di un’altezza minima) comunicanti con l’immobile principale: fino a qualche anno fa non era obbligatorio distinguere sulle visure e planimetrie catastali i vani accessori (come un sottotetto) dalla metratura generale di un immobile. Ne consegue la vendita di una casa su due livelli per un totale di un certo numero di metri e vani, quando in realtà il livello superiore non è abitabile ed ha un valore inferiore. Anche ciò può comportare una richiesta di danni da parte dell’acquirente.
