Calcolare il prezzo di un immobile, tutto quello che c’è da tenere in conto

Calcolare il prezzo di un immobile da mettere in vendita non è semplice: bisogna valutare una serie di parametri che solo esperti del settore conoscono a fondo e sanno gestire. Rivolgersi alla valutazione di un agente immobiliare è la soluzione giusta, poiché il fai-da-te, può comportare errori importanti che possono ritardare l’affare o renderlo poco efficace. Ecco cosa occorre sapere.

In caso di compravendita immobiliare il primo passo fondamentale da fare è quello di capire il valore effettivo del bene. Chi non si rivolge ad un professionista del settore – un agente immobiliare – tende a prendere in considerazione la media dei prezzi di altre case che vede in vendita nella sua zona, in base ai metri quadrati. È un errore comune che porta ad una stima solitamente sbagliata. Gli annunci immobiliari hanno in genere prezzi più alti rispetto all’effettivo valore di vendita; in più occorre tenere presenti le caratteristiche dell’appartamento o della villetta: il suo stato conservativo, quello di efficienza energetica, il piano, la luce, le condizioni degli impianti, l’eventuale presenza di un ascensore ed altri fattori che possono determinare una maggiore appetibilità commerciale della struttura, o meno. Spesso inoltre subentra un aspetto affettivo, o si calcolano lavori effettuati, il pregio di rivestimenti o infissi, per cui si sono investite importanti somme, ma ormai da molto tempo: ciò comporta in genere un prezzo più alto del valore di mercato e la conseguenza di non trovare acquirenti, per poi rimanere delusi da offerte al ribasso. Più raramente si può incappare invece in una valutazione più bassa e questo è a prescindere, un vero peccato! Affidarsi ad un’agenzia immobiliare qualificata, significa evitare di perdere tempo e raggiungere più rapidamente il massimo obiettivo economico possibile, oltre che scansare eventuali altri rischi connessi ad una vendita tra privati.

Un esperto del settore immobiliare per la stima precisa di una casa tiene in considerazione numerosi parametri. Il valore di mercato infatti è una stima di vendita effettiva, che solitamente si esprime moltiplicando la superficie commerciale dell’immobile, le quotazioni del momento per zona e tipologia di struttura, al metro quadro, ed alcuni particolari coefficienti. In pratica tiene conto sia delle caratteristiche tecniche e strutturali della casa, sia del suo potenziale economico al momento della sua messa in vendita. Non bisogna confondere la superficie commerciale con quella catastale (che risulta dalle planimetrie e che serve a calcolare la rendita e le tasse) o con quella calpestabile.

La superficie commerciale riguarda infatti tutte le aree coperte calpestabili e no, ovvero anche i muri perimetrali e divisori delle varie stanze, nonché quelle coperte (balconi, giardini, terrazzi ed eventuali pertinenze). È ovvio che la metratura risultante è più ampia rispetto a quella effettivamente vivibile. In base alla tipologia il valore al metro quadro è calcolato secondo diversi parametri o coefficienti: il 100% per la superficie calpestabile, i muri perimetrali sempre con la stessa aliquota ma esclusivamente fino ad un massimo di 50 centimetri o 25 se confinanti con altro immobile; una mansarda assume un valore pari al 75% al mq, mentre un sottotetto non abitabile solo il 35%, un seminterrato andrà invece calcolato al 60%; i balconi al 25% e così via.

Anche il valore al metro quadro di un immobile va calcolato secondo specifici parametri:

• Il luogo (città, campagna, periferia, centro storico, quartiere ben servito, ecc.)
• Stato conservativo dell’immobile e dell’appartamento
• Rifiniture interne

Tali fattori sono determinati dalla domanda ovviamente, ma anche e soprattutto dai prezzi reali delle vendite effettuate in un determinato periodo. Queste sono consultabili nella sezione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) in seno al sito dell’agenzia delle entrate: basta accedere e fare una ricerca mirata sul paese, città e quartieri. Visualizzando attraverso le mappe sarà possibile individuare la zona OMI e calcolare le quotazioni immobiliari che vanno da un prezzo minimo ad uno massimo per metro quadro in base alla tipologia e allo stato di conservazione. Qui sussistono i valori anche per l’affitto, non solo per la vendita di una casa. Le stime OMI sono preziose, ma sempre indicative: rappresentano un parametro ineludibile, per il calcolo, che va comunque considerato insieme ad altri fattori, concreti che un professionista del settore può individuare grazie alla sua esperienza caso per caso.

Ogni immobile ha delle caratteristiche peculiari e pur tenendo presente il valore al metro quadro e quello della superficie commerciale della zona, anche queste devono essere considerate per una stima appropriata. Queste sono calcolate secondo i cosiddetti coefficienti di merito, espressi in percentuale, e come si evince dal nome possono far aumentare o far diminuire sostanzialmente il valore della casa. Quali sono?

• Il piano dell’immobile (ad esempio un piano terra avrà un valore al metro quadro pari a -10% se possiede un giardino e -20% se non lo ha; -10% il primo piano, 0% il terzo piano se si è in presenza di un ascensore e -15% se non c’è; attico + 20% con ascensore, -20% senza)
• Luminosità ed esposizione
• Efficienza energetica ed altri fattori correlati (riscaldamento autonomo +5%)
• Età dell’immobile
  Stato dell’immobile (ad esempio: da ristrutturare -10% e nuova costruzione +10%)
  Altre eventuali caratteristiche (ad esempio la vista panoramica)

Calcolare il prezzo di vendita di un immobile, dunque, non è cosa da tutti, senza contare che alcuni, se non tutti questi parametri possono cambiare nel tempo, ad esempio, a causa dell’inflazione o di altre problematiche che possono incidere sull’andamento dei prezzi degli immobili nel mercato locale, nazionale o anche internazionale. Un agente immobiliare qualificato è sempre aggiornato su questi aspetti e, una volta effettuata una stima, tenendo conto delle previsioni, può consigliare ad esempio di abbassare leggermente il prezzo, o di attendere qualche mese per ottenere maggiori possibilità di guadagno.