Quanto spetta all’usufruttuario in caso di vendita di un immobile?

Quando si parla di usufrutto si fa riferimento ad un diritto reale di godimento di un bene, nello specifico una casa, che consente ad una persona definita usufruttuaria, di utilizzare e trarre beneficio da un bene in possesso ad un altro soggetto, detto nudo proprietario. Tale diritto può riguardare sia beni mobili che immobili. Qui si farà riferimento esclusivamente all’usufrutto relativo agli immobili e a come questo influisca sulla vendita.

L’usufrutto è un diritto che permette all’usufruttuario di godere e disporre della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che possono derivarne, con l’obbligo di non mutarne la destinazione economica. Il proprietario della cosa gravata da usufrutto si spoglia delle proprie prerogative di uso e godimento e conserva per tale motivo la cosiddetta nuda proprietà del bene. L’usufrutto è necessariamente temporaneo: qualora le parti non abbiano stabilito un termine di durata, esso non si estende in ogni caso oltre la vita dell’usufruttuario o dopo trent’anni se l’usufruttuario è una persona giuridica. Trasponendo il tutto in relazione al mercato immobiliare si definisce quindi usufrutto di una casa quella condizione in cui un usufruttuario vi vive o ne usufruisce in altro modo, fino alla fine dei suoi giorni e poi il diritto di godimento del bene passa direttamente al nudo proprietario. Ciò significa che l’usufruttuario può abitare nell’immobile, affittarlo o ricavarne frutti e redditi in altro modo, ma per la durata del contratto. Il nudo proprietario, invece, ha il diritto di proprietà sul bene, ma non può utilizzarlo o goderne, salvo i casi in cui la legge gli attribuisce alcuni diritti, come la possibilità di riscattare l’usufrutto o di vendere. Esistono comunque casi particolari.

Vendere l’usufrutto di un immobile o la nuda proprietà dello stesso sono delle operazioni consentite dalla legge. Talvolta si impiegano in accordo con le banche, per ottenere una cospicua quantità di denaro senza perdere il tetto sotto cui vivere e senza mettere un’ipoteca sulla casa. Più comunemente si tratta di vendite che vengono fatte da persone anziane per rimanere nella propria abitazione, ottenendo in cambio della nuda proprietà un compenso tale da permettere una vita più dignitosa. Chiaramente in questi casi più è lungo l’usufrutto previsto, minore è il prezzo della nuda proprietà. Ma una volta messa a punto tale operazione immobiliare, possono sorgere dei dubbi: l’usufrutto si può vendere? L’usufruttuario può vendere la casa? Ed il proprietario? La legge italiana prevede che l’unico soggetto abilitato a vendere un immobile gravato da usufrutto sia il nudo proprietario. L’usufruttuario, pur avendo il diritto di godimento del bene, non ne detiene la titolarità e quindi non può procedere alla sua vendita e ricavarne in tal modo profitto.  Di contro però può affittarlo a terzi o vendere il proprio usufrutto, pur tuttavia senza modificare la durata del contratto con il nudo proprietario salvi fatti accordi personali tra le parti. Ovvero questa cessione deve rispettare la durata residua stabilita con il contratto con il primo usufruttuario. Per rispondere in sintesi: il proprietario può vendere la nuda proprietà o tutta la casa alla fine del contratto di usufrutto, l’usufruttuario può cedere il suo diritto ma non vendere la casa.

Ovviamente vendere la nuda proprietà di un immobile significa cedere la casa ad un prezzo più basso, poiché si mantiene il diritto di godimento, fino alla fine del tempo prestabilito. Allo stesso modo, il nudo proprietario potrà vendere ma sempre ad una cifra ridotta rispetto ad un bene privo di usufrutto.  Come si calcola questo valore? Moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale e per il coefficiente stabilito in base all’età del beneficiario dell’usufrutto. La nuda proprietà si ottiene per differenza algebrica. Ad esempio, se il valore di una casa data in usufrutto ad un quarantenne fosse 100 mila euro e considerando un tasso di interesse legale dello 0,50% e per il coefficiente di 85, avremmo un valore pari a 85 mila euro.

In caso di vendita dell’immobile l’usufruttuario non potrà godere di alcun compenso. Il suo diritto rimane quello di godimento dell’immobile fino alla scadenza del termine dell’usufrutto.

La vendita di una casa con usufrutto può essere una questione complessa che richiede una conoscenza approfondita delle leggi e delle normative vigenti. Il compratore può avere leciti dubbi e timori, e quindi a meno che non si tratti di un investimento puro da rivalutare nel tempo come un appartamento in una grande città come Roma o Milano, può decidere di cercare altrove. Un consulente iad può fornire assistenza durante tutto il processo, garantendo che tutte le transazioni siano condotte in conformità con la legge. Inoltre, può aiutare a valutare correttamente l’immobile e a navigare attraverso le complessità del calcolo del valore dell’usufrutto. Pertanto, rivolgersi a un consulente iad può semplificare quindi notevolmente la vendita e garantire una transazione fluida e senza problemi.