Fasi compravendita casa: quante, quali e con quali tempistiche

Quante e quali sono le fasi di una compravendita immobiliare? Quanto tempo ci vuole per fare tutto e con quali accortezze? Quando ci si accinge ad acquistare una casa i dubbi che insorgono spontaneamente sono molti. Per quanto riguarda le procedure da seguire e le tempistiche non c’è una risposta univoca, dipende sempre dai casi, ma è bene focalizzare l’attenzione su alcuni punti essenziali e soprattutto affidarsi ad un’agenzia immobiliare di comprovata esperienza che possa supportare in ogni passaggio. Ecco una breve guida per chiarirsi le idee.

Per acquistare la casa dei propri sogni occorre prima di tutto individuarla. Non è sempre facile, anche perché la routine quotidiana non offre mai abbastanza tempo per cercare. È utile quindi affidarsi ad un’agenzia immobiliare che lavori nella città o nella zona di interesse: basterà fornire le caratteristiche desiderate (metratura, numero di camere e di bagni, giardino, terrazzo, ascensore, da ristrutturare o meno) e soprattutto il budget a disposizione, per essere contattati a visionare immobili già selezionati e corrispondenti alle specifiche. Questa può definirsi la prima fase di una compravendita immobiliare, ovvero quella imprescindibile! Nulla vieta di fare in modo autonomo, cercando tra annunci online dei principali portali immobiliari, ma le tempistiche possono allungarsi un pochino, ad esempio solo per concordare con un privato la visita per visionare la casa. Un consulente professionista, inoltre, può aiutare in tutte le 4 fasi successive della compravendita che sono le seguenti:

• Proposta d’acquisto: va fatta per iscritto ed è il momento in cui si intraprende una trattativa economica e si determinano le eventuali tempistiche per giungere al rogito in caso di accordo.
• Preliminare di compravendita o compromesso: è un vero e proprio contratto formale in cui si specificano tutte le condizioni della compravendita, una volta raggiunto l’accordo. È obbligatorio registrarlo in seno all’Agenzia delle Entrate.
• Richiesta del mutuo se necessario.
• Rogito, ovvero il contratto finale che sancisca la vendita ed il passaggio di proprietà. È un atto obbligatorio che va redatto da un notaio.

Chiaramente non è necessario seguire sempre tutti questi passaggi: dipende dai casi. Ecco, comunque, nel dettaglio cosa occorre sapere.

È un’offerta che viene presentata per iscritto al venditore, tramite agente immobiliare, Pec o raccomandata con ricevuta di ritorno. In questo documento vanno specificati i propri dati, quelli del proprietario, dell’eventuale mediatore, nonché dell’immobile oggetto di vendita; parte integrante è ovviamente la proposta economica con la cifra, le tempistiche del pagamento e la data ed il luogo entro il quale occorrerà stipulare il rogito. È importante inserire anche una data di scadenza della proposta, ovvero un termine entro il quale il venditore deve rispondere sottoscrivendo l’offerta. Solitamente alla proposta d’acquisto viene allegata una caparra, che rimane bloccata, fino alla definizione dell’affare. Qui possono essere inserite anche alcune clausole accessorie. Ad esempio, la proposta di acquisto immobile tra privati può essere vincolata al mutuo: significa che decade nel caso l’acquirente non riesca ad ottenere il finanziamento.

Il preliminare di compravendita, noto anche come “compromesso” è un contratto stipulato tra venditore e acquirente che ha per oggetto l’impegno reciproco a concludere la compravendita in un momento successivo. In genere si usa quando l’acquirente deve richiedere un mutuo o il venditore ha tempistiche particolari per cedere la casa. Questa fase avviene ovviamente dopo la proposta d’acquisto, ovvero quando l’accordo si è già raggiunto. Anche questo è un documento che va controfirmato dalle parti e deve contenere tutti i dati e le informazioni del caso, comprese clausole accessorie, come il termine per stipulare il rogito e/o della consegna dell’immobile, o il vincolo del mutuo; anche qui si può decidere per una caparra o per una penale in caso di mancato rispetto del contratto. Può essere redatto da un notaio o sussistere come atto tra privati. In ambedue i casi, a differenza della proposta d’acquisto, la registrazione del preliminare di compravendita è obbligatoria e va fatta presso l’agenzia delle entrate.

Con la proposta d’acquisto o il compromesso in mano, il compratore può richiedere un mutuo per sostenere le spese della compravendita. Per farlo deve presentare all’istituto di credito prescelto una serie di documenti personali (di identità, codice fiscale, dichiarazione dei redditi) e altrettanti relativi all’immobile (planimetrie, concessione edilizia, ecc.). Servono per permettere alla banca di controllare la solidità finanziaria dell’acquirente, ma anche l’effettivo valore della casa e l’eventuale presenza di abusi, vincoli o ipoteche che potrebbero inibire la concessione del mutuo stesso. Se non sorgono problemi ed il prestito è erogabile, si può procedere con l’acquisto.

L’ultima e determinante fase della compravendita è quella del rogito, ovvero della stipula dell’atto di vendita. Il testo del documento è redatto da un notaio e contiene tutti i dati del caso: le generalità di venditore e acquirente, la descrizione dell’immobile con indirizzo e particelle catastali, planimetrie e concessioni edilizie, APE (Attestato di Prestazione Energetica), ma anche il prezzo di vendita, le modalità del pagamento e clausole specifiche, dovute per legge o concordate tra le parti. L’atto di vendita dovrà poi essere registrato, dallo stesso notaio, presso l’agenzia delle entrate, al fine di rendere effettivo il passaggio di proprietà.

Per quanto riguarda la proposta d’acquisto non sussistono tempi prestabiliti dalla legge; è comunque importante stabilire nel documento un termine entro il quale il proprietario è tenuto a rispondere. In genere si lascia un margine che va dai 7 ai 20 giorni: è un periodo adeguato a un’eventuale contrattazione economica e per la mediazione immobiliare, laddove vi sia un interesse alla vendita. In caso di accettazione, si può poi procedere (volendo) con il compromesso, al momento più opportuno. In tal caso bisogna registrare il preliminare di vendita entro 20 giorni (se stipulato tramite agenzia immobiliare o direttamente tra privati) o 30 giorni se si agisce tramite notaio. La stessa tempistica si ha per la registrazione del rogito, che spetta al Notaio. Un discorso a se stante è quello che riguarda il mutuo: in media servono almeno 2 o 3 mesi, ma in caso di piccoli problemi, i tempi si possono dilatare notevolmente. È per tale motivo che occorre sempre inserire nel preliminare o fin già dalla proposta il vincolo del mutuo.