Diritto di prelazione vendita, tutto ciò che c’è da sapere

Quando si fa riferimento al diritto di prelazione si parla in pratica di una basilare norma italiana, atta a regolare la priorità di acquisto di un immobile per alcune persone o entità, in determinate situazioni, prima che il bene venga ceduto a terzi. Come è facile intuire tale strumento legislativo è finalizzato a proteggere gli interessi di chi gode di siffatto diritto, garantendo la possibilità di acquistare la proprietà prima che questa sia messa sul mercato aperto. È importante però conoscere a fondo tutti gli aspetti della legge a partire da chi ha effettivamente il diritto di prelazione, come va esercitato e quando non spetta. Si tratta di informazioni preziose per chi intende cedere un immobile, ma anche per chi vuole comprarlo.

Il diritto di prelazione nella vendita di immobili è una prerogativa legale che conferisce a determinate persone o entità la priorità nell’acquisto di una casa, villa, negozio o terreno, prima che venga venduto a terzi. In altre parole, coloro che godono di tale diritto hanno la possibilità di acquistare l’immobile prima che sia offerto sul mercato: il fine è di tutelare specifici soggetti, come ad esempio un inquilino, un erede, un confinante, eccetera. Il diritto di prelazione legale -ovvero obbligatorio per legge che differisce dalla prelazione volontaria-circa la vendita di immobili è regolato da alcuni articoli del Codice Civile italiano, e da leggi specifiche, come le seguenti:

• “Prelazione ereditaria” (art. 732 c.c.): è il diritto che riguarda i coeredi di un bene
• “Prelazione urbana” a favore di affittuari per immobili non abitativi (art. 38 legge 392/1978) e ad uso abitativo (art. 3 c. 1 lett. g, legge 431/1998 con richiamo agli articoli 38 e 39 legge 392/1978);
• “Prelazione agraria” (art. 8 legge 590/1965; art. 7 d. lgs. 228/2001) in tutela la prelazione a favore del coltivatore diretto e del confinante

La prelazione legale, dunque, in questi casi è incontrovertibile, efficace e opponibile a terzi: attribuisce al prelazionario, cioè a chi gode del diritto, anche la possibilità di far recedere il contratto di vendita.

Dunque, a chi spetta il diritto di prelazione in caso di vendita di un immobile? Chi può farsi avanti? Oppure il proprietario a chi deve proporre per legge la cessione del bene prima di immetterlo nel libero mercato? Riassumendo la risposta riguarda più comunemente le seguenti categorie di persone ed entità:

1. Proprietario di un fondo confinante

2. Comproprietari di un fondo o di una casa, come una villetta al mare acquistata insieme a parenti o amici in tempi passati

3. Coeredi di un immobile

In tutti gli altri casi, come ad esempio in un condominio, dipende da specifiche situazioni ed accordi tra privati.

Per comprendere appieno il diritto di prelazione nella vendita di immobili, è importante tenere presente alcuni passaggi chiave:

• Notifica. Chi intende vendere l’immobile soggetto al diritto di prelazione deve notificare questa intenzione ai titolari del diritto. La notifica deve essere effettuata in modo formale e scritto, e deve includere tutti i dettagli relativi alla vendita, inclusi il prezzo e le condizioni.
• Priorità ed interesse. I titolari del diritto di prelazione hanno la priorità, ma devono comunque esprimere l’intenzione di acquisto entro un periodo di tempo specificato dalla legge. Se ciò non accade il bene può essere venduto a terzi in libertà.
• Prezzo Equo. È imprescindibile. I titolari del diritto di prelazione devono pagare un prezzo equo e non superiore a quello concordato con il terzo acquirente. Ciò garantisce che l’acquisto avvenga a condizioni di mercato senza impedire pratiche di discriminazione nei confronti dei titolari del diritto o cattivi affari per il venditore. A tal proposito il prezzo equo deve essere rappresentato già al momento della notifica, per una corretta valutazione del caso.

L’esercizio del diritto di prelazione nella vendita di un immobile richiede un procedimento specifico che inizia con la ricezione della notifica in cui viene comunicata l’intenzione della vendita ed i dettagli dell’offerta. Questa deve avvenire per iscritto via raccomandata o pec preferibilmente per attestare la data della ricezione, elemento fondamentale per rispettare le tempistiche legali. Se il titolare del diritto di prelazione decide di acquistare l’immobile, deve notificare al venditore la sua accettazione entro il periodo stabilito. La vendita sarà quindi conclusa tra il venditore e il titolare del diritto di prelazione. La prelazione è prevista anche nel diritto di riscatto in materia di case popolari.

Una volta ricevuta dal proprietario la notifica-proposta non si ha un tempo infinito per decidere, ma quello stabilito dalla legge, in tutela di chi vuole vendere. Quanto? Dipende dai casi: ad esempio per la prelazione agraria sono 30 giorni, mentre per quella urbana 60. Le tempistiche sono diverse anche se il proprietario venditore non rispetta la prelazione: chi ne ha diritto può opporsi giuridicamente, ovvero affidandosi ad un legale e ad un tribunale, per ottenere il riscatto dell’immobile: non oltre i 10 anni se si tratta di un’eredità, sei mesi per la prelazione urbana e 1 anno per quella agricola. Superati tutti questi termini si ha la naturale estinzione del diritto di prelazione.

Sì, il diritto di prelazione esiste quando si tratta della vendita di immobili confinanti. Ciò consente al proprietario di un fondo di acquistare il terreno limitrofo prima che venga venduto a terzi. L’obiettivo principale di tale disposizione è quello di preservare l’integrità della proprietà, evitando che estranei diventino vicini arrecando danni o limitazioni nell’impiego del bene. Più complesso, seppur potenzialmente più frequente, l’esercizio del diritto di prelazione sull’acquisto di una abitazione, ad esempio in un condominio, anche se si tratta di un immobile confinante: non spetta! Tuttavia, dipende dai singoli casi e dalla possibilità di un contratto preventivo di prelazione firmato tra le parti, come può accadere ad esempio in seguito all’acquisto di una villa bifamiliare. Fermo restando che avvisare i vicini e confinanti della vendita di un immobile, oltre che essere un gesto di cortesia, può velocizzare la conclusione dell’affare.

Non sempre il diritto di prelazione si applica. Ci sono situazioni in cui questo diritto non spetta, ad esempio per ciò che riguarda gli immobili ad uso abitativo locato si perde nei seguenti casi:

• Vendita a parenti. Cioè: se il venditore decide di cedere l’immobile a parenti stretti, come coniugi, ascendenti o discendenti, il diritto di prelazione di altri soggetti non si applica.
• Quando il proprietario è un coerede che vuole alienare la sua quota di eredità. Prevale, cioè, il diritto di prelazione dei coeredi piuttosto che quello dell’inquilino.
• In caso di donazione.
• Se la vendita avviene dopo la prima scadenza contrattuale.
• In presenza di vendita forzata o esproprio
• Se si vende in blocco tutto l’edificio
• Se esistono accordi contrattuali che escludono il diritto di prelazione, ad esempio in un contratto di locazione o in un accordo tra comproprietari, questi avranno la precedenza sulla legge generale.

In conclusione, il diritto di prelazione nella vendita di immobili è una disposizione legale fondamentale in Italia che protegge gli interessi dei titolari del diritto stesso e al contempo quelli del venditore. Conoscere la normativa di riferimento, chi ha diritto a questo beneficio e come esercitarlo è essenziale per coloro che sono coinvolti in transazioni immobiliari. Tuttavia, esistono sempre numerose situazioni particolari che possono complicare una compravendita o apportare danni dopo che questa si è conclusa. Per tale motivo è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti del settore, come gli esperti consulenti immobiliari iad, in grado di suggerire i precisi controlli sui documenti, stabilire un prezzo equo da proporre al prelazionario, mediare l’affare e portarlo a compimento.