Recesso del contratto di vendita di un immobile: modalità di rinuncia e penale

Il contratto di vendita di un immobile rappresenta un impegno legale tra un venditore ed un acquirente. Può capitare che in una fase più o meno avanzata della trattativa una delle due parti intenda ritirarsi. Il recesso da un contratto di vendita immobiliare è un’azione complessa che richiede una comprensione approfondita delle normative legali e delle conseguenze finanziarie. In questo articolo, esploreremo le modalità di rinuncia e le penali associate in conformità alle leggi italiane.

A tutela delle parti, la legge italiana prevede la possibilità di annullare un contratto di compravendita immobiliare. Modalità, cause e penali dipendono dalla fase in cui si trova la trattativa: in fase di proposta di acquisto, successivamente alla firma del compromesso o anche dopo il rogito. Un discorso a parte è quello che riguarda il compenso del mediatore immobiliare: la stipula di un contratto di incarico ha un valore legale ed il compenso è sempre dovuto laddove il ripensamento esuli dalla trattativa portata avanti e a termine dal professionista. In generale, anche nei preliminari, la clausola di recesso va potenzialmente sempre inserita, per evitare complicazioni. Vediamo nel dettaglio.

Il recesso contrattuale si verifica quando una delle parti coinvolte decide di porre fine all’esecuzione dello stesso prima del suo completamento. Nel contesto di un contratto di vendita di un immobile, il recesso può essere richiesto dal venditore o dall’acquirente. Tuttavia, è importante ricordare che tale pratica può comportare conseguenze legali e finanziarie per la parte che decide di recedere. La modalità di rinuncia a un contratto di vendita immobiliare può variare in base alle disposizioni specifiche del contratto stesso e alle leggi vigenti nel paese. In Italia, il recesso da un contratto di vendita di un immobile deve essere gestito in conformità alle normative previste dal Codice Civile e dalle specifiche norme regionali, come accade in Lombardia con la legge n. 12/2005 che disciplina la vendita degli immobili di edilizia residenziale pubblica. Nello specifico l’articolo 1372 stabilisce:

“Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge”.

Tali cause, modalità ed eventuali penali sono individuate in altrettanti articoli del C.C. e/o in alternativa nei contratti stessi quali clausole derimenti.

Nel caso in cui il venditore desideri recedere dal contratto di vendita di un immobile, è necessario che valuti attentamente le disposizioni contrattuali e le conseguenze legali: senza una giusta causa può essere tenuto a risarcire l’acquirente per eventuali danni subiti. Tuttavia, se il recesso è motivato da circostanze eccezionali, come ad esempio un’indisponibilità dell’immobile a causa di problemi strutturali o vincoli legali, il venditore potrebbe essere in grado di recedere senza dover pagare penali. Di contro se non rispetta i termini di recesso, la parte non inadempiente può tutelarsi agendo in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto preliminare e lo scioglimento dell’accordo ed il risarcimento dei danni subiti oppure può chiedere al giudice la pronuncia di una sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c., con la quale venga trasferita in maniera coattiva la proprietà dell’immobile all’acquirente (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre). Quest’ultima soluzione può comunque essere complessa, onerosa e lunga nei tempi.

Anche l’acquirente può richiedere il recesso dal contratto di vendita di un immobile. Le motivazioni possono variare, ad esempio, cambiamenti nelle condizioni finanziarie personali, impossibilità di ottenere un finanziamento adeguato o la scoperta di vizi nascosti nell’immobile. Tuttavia, anche per chi rinuncia ad acquistare una casa in una fase avanzata, ovvero dopo aver firmato una proposta, un compromesso o un rogito, senza avere una giusta causa può andare incontro a penali, risarcimenti, o perdita della caparra versata.

In caso di recesso dal contratto di compravendita immobiliare, il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita. Il compratore invece deve restituire la casa, se questa non è “perita in conseguenza dei vizi”. In ogni caso, il recesso non ha effetto retroattivo, agisce solo dal momento in cui viene esercitato. Le penali per il recesso da un contratto di vendita di un immobile sono comunque solitamente stabilite all’interno delle clausole contrattuali. Tali penali possono anche o alternativamente includere il pagamento di una somma fissa o un’indennità proporzionale al prezzo di vendita pattuito. È importante notare che le penali devono essere ragionevoli e proporzionate al danno effettivamente subito dalla parte che subisce il recesso. In alcuni casi, le parti coinvolte nel contratto di vendita possono raggiungere un accordo per evitare il recesso e risolvere la situazione in modo amichevole. Questo può comportare la negoziazione di nuove condizioni contrattuali, come la riduzione del prezzo di vendita o l’estensione dei termini di pagamento. È fondamentale che qualsiasi modifica contrattuale sia documentata in modo chiaro e vincolante per entrambe le parti.

Comunemente, quando si procede attraverso un mediatore immobiliare, chi compra fa una proposta d’acquisto, consegnando un assegno come caparra all’intermediario. Sulla proposta va indicato il termine entro quando il venditore può decidere di accettare o meno. Di solito si tratta di un limite di 14 giorni. Come detta l’art. 1328 C.C. la proposta “può essere revocata finché il contratto non sia concluso “, ovvero fino all’accettazione dell’altra parte: ciò significa che il recesso entro questi termini è ammissibile senza penali. Allo stesso modo il venditore è libero sia di non accettare che di cambiare idea sulla vendita. Diverso è il discorso se l’accettazione è già avvenuta: il compratore può recedere dalla proposta, ma ai sensi dell’art. 1385 del C.C. il venditore avrà diritto a trattenere la caparra. Una preliminare di compravendita o compromesso è un impegno legale a tutti gli effetti tra le parti, segue l’accettazione della proposta e anticipa il rogito. Va redatto in forma scritta, preferibilmente presso un notaio, e deve contenere tutti i dati relativi all’accordo e ovviamente all’immobile. Il recesso, dopo un preliminare di compravendita, è più complesso e può essere giustificato solo per motivi importanti, come la scoperta di vizi. Nelle clausole contrattuali sono previste le penali in caso di mancato adempimento, parziale o totale da parte di una delle parti, la perdita della caparra o la cosiddetta caparra penitenziale, a titolo di risarcimento per la facoltà di recesso. In rari casi è possibile recedere anche il rogito, laddove esistano gravi motivi, come la scoperta dopo l’atto di vincoli o vizi irreparabili. Esistono tempistiche precise per esercitare il recesso, ovvero 8 giorni dalla scoperta del vizio va segnalata con Pec o raccomandata al venditore. In tal caso però solitamente l’acquirente si ritroverebbe a dover restituire l’immobile e ad attendere la restituzione dei soldi versati, con tempi legali lunghissimi. E non sempre la normativa è derimente dei singoli casi.

Quando si procede alla compravendita di un immobile attraverso un’agenzia immobiliare, si stipula con la stessa un contratto di mandato, alla vendita o per la mediazione nell’acquisto che indica, tra le varie cose, la durata ed il compenso del professionista. All’interno dello stesso sono solitamente presenti clausole che riguardano il recesso. In generale va evidenziato come il compenso spetti di diritto all’agente immobiliare che porta avanti una trattativa fino al suo successo. Il diritto di recesso vale quando il professionista non agisce in fede ed entro i termini prestabiliti, per ambo le parti.