Come vendere casa alla banca? Ma soprattutto è possibile? Con quali regole? Servono requisiti particolari? Si può fare anche in presenza di un mutuo? La normativa italiana permette questa soluzione di compravendita che può essere molto vantaggiosa, offrendo una certa liquidità di denaro a chi cede l’immobile, pur garantendogli di mantenere un tetto sulla testa. Ecco di cosa si tratta e come fare.
Vendere casa alla banca
La vita a volte si fa complicata: la perdita di un lavoro, problemi di salute, o altre necessità economiche possono indurre molte persone ad avere bisogno di liquidità. Purtroppo, ottenere un prestito personale, senza avere basi adeguate a pagare le rate, può diventare difficile se non impossibile. Un immobile di proprietà da offrire in garanzia può essere d’aiuto, ma non sempre è risolutivo. Anzi: il rischio è quello di non riuscire ad ottemperare il prestito e di veder finire la propria casa all’asta restando anche senza una dimora. Una soluzione c’è ed è quella di vendere la propria casa ad un istituto bancario secondo la formula del prestito vitalizio ipotecario. Va distinto dal pignoramento e dall’esecuzione forzata che porta la vendita all’asta. È un atto volontario, anche abbastanza semplice da realizzare: si vende la casa alla banca in cambio di denaro, mantenendone la proprietà ed il diritto di abitazione per il resto della vita.
Come vendere casa alla banca, regole e tempi
Il regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario è stato rilasciato dal Ministero dello Sviluppo Economico e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale numero 38 del 16 febbraio del 2016. Per vendere casa alla banca con tale formula esistono solo tre requisiti essenziali: aver compiuto 60 anni (65 fino a qualche anno fa), possedere l’immobile residenziale oggetto della trattativa che altresì non deve essere gravata da altre ipoteche. Con un atto di compravendita l’istituto di credito acquisisce il possesso dell’immobile in cambio di una somma in denaro, ma lascia al venditore la proprietà fino al decesso, come un usufrutto. In caso di coniugi comproprietari, il tutto avverrà dopo la morte del firmatario più longevo.
Non si pagano rate (poiché si è venduta la casa in cambio del prestito), ma solo eventuali spese ed interessi che si maturano, il cui piano di ammortamento va definito a priori, alla stipula del contratto, con tasso fisso o variabile, in unica soluzione o tranches. Al momento del decesso la proprietà passa alla banca che può quindi vendere l’immobile per rientrare del prestito concesso. Gli eredi, volendo, possono riscattare la casa rimborsando le quote anticipate al defunto. Se non sono interessati l’istituto bancario può procedere vendendo a chiunque voglia: in caso di un guadagno superiore al prestito, la differenza va agli eredi. Ovvero: se il vitalizio ipotecario equivaleva ad una quota di 150.000 euro, ma dall’atto di vendita se ne ottengono 200.000, 50.000 euro andranno ai parenti del de cuius. Va evidenziato però come il prezzo di vendita alla banca non è frutto di trattativa come tra due privati, ma di una perizia tecnica, che va rispettata. Il prestito concesso è dunque legato al valore dell’immobile, ma anche all’aspettativa di vita del venditore: più è anziano, maggiori saranno le possibilità di ottenerla più alta. La quota massima erogabile è di 350.000 euro. Si distingue dalla vendita della nuda proprietà che comporta la perdita della proprietà dell’immobile ed è un’operazione non reversibile.
Vendere casa con mutuo alla banca
Una casa si può vendere anche se si ha un mutuo già acceso. Se non si ha più la possibilità di pagare le rate, questa può essere una soluzione, che preserva dal rischio di pignoramento e vendita all’asta. Certo, le tempistiche in questo caso estremo possono essere molto lunghe, ma le spese legali decisamente onerose, quindi non sempre conviene combattere. Si può vendere estinguendo il mutuo prima della compravendita o chiedendo all’acquirente di accollarsi il restante prestito non ancora restituito. Vendere casa con mutuo alla banca con la formula del prestito vitalizio invece non è possibile.
Banche che acquistano case
Non tutte le banche sono disposte ad acquistare una casa attraverso la formula del prestito ipotecario vitalizio. Il venditore deve cercare, rivolgendosi a più istituti di credito, oppure rivolgendosi ad un’agenzia immobiliare esperta del settore che sarà in grado di consigliare al meglio e di seguire il cliente in tutte le fasi della pratica. Al momento delle possibilità sono concesse dalle seguenti banche:
- Intesa Sanpaolo
- Unicredit
- Bnl
- Monte die Paschi di Siena
- Deutsche Bank
- Barclays
Perché e quando conviene vendere casa alla banca
È una scelta conveniente per molte persone anziane, con pensioni minime, che permette di vivere dignitosamente fino alla fine dei propri giorni, grazie alla casa che si è acquistata con sacrifici nel tempo, soprattutto se non si hanno eredi diretti, mantenendo comunque la proprietà e l’abitazione. Il prestito vitalizio ipotecario non è inoltre definitivo: se si ha la possibilità di restituire le quote prestate, si può rescindere il contratto. È quello che possono fare gli eredi eventuali alla morte del proprietario contraente, entro determinati tempi stabiliti nel contratto (in genere 12 mesi). Effettivamente per questi ultimi non c’è una concreta convenienza, ma dipende dai casi e la decisione spetta sostanzialmente al proprietario quando è in vita. È una soluzione ottimale per chi ha bisogno di liquidità e non ha altre strade per ottenerla e si rischiano pignoramenti. Sussistono anche delle agevolazioni fiscali come l’esenzione dell’imposta di bollo e di registro e delle tasse sulla casa (in quanto prima casa). Andrà pagata invece l’imposta sostitutiva dello 0,25% sul prestito ottenuto.
