Chi vende un immobile che tasse paga?

Chi vende un immobile che tasse paga? È una domanda giusta da porsi prima di mettere sul mercato la propria casa o il proprio negozio: il compenso che si riceve dalla compravendita finisce in banca solitamente e può essere definito come un reddito tassabile. È veramente così? In parte. La cessione di un immobile residenziale o commerciale è un’operazione che comporta delle conseguenze fiscali per il venditore. Tuttavia, in linea generale, chi vende un immobile deve pagare le tasse solo se realizza una plusvalenza, cioè se il prezzo di vendita è superiore al prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile. Inoltre, ci sono delle eccezioni e delle agevolazioni che possono escludere o ridurre la tassazione sulla vendita di un immobile. La normativa di riferimento è piuttosto complessa, per i comuni cittadini. Vediamo nel dettaglio quali sono le tasse da pagare per chi vende casa, in base alle diverse situazioni.

La prima domanda da porsi quando si decide di vendere un proprio immobile è la seguente: “Chi vende casa paga tasse?” e non “Che tasse paga?”. La risposta infatti è piuttosto complessa da definire, poiché dipende da numerosi fattori, come il tipo di unità immobiliare, il tempo trascorso dall’acquisto o dalla costruzione se è recente, dalla destinazione d’uso (residenziale oppure no) e dalla presenza o meno di una plusvalenza. Cosa si intende con quest’ultimo termine? È la differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e il suo costo originale di acquisto, comprensivo di tutte le spese accessorie come le imposte, le commissioni all’agente immobiliare e la parcella del notaio. In pratica la plusvalenza rappresenta un guadagno di capitale, realizzato dal venditore nel momento della cessione e come tale questo valore in Italia come in altri Paesi va tassato. Le aliquote fiscali al riguardo variano a seconda di altri fattori, come ad esempio il periodo di possesso dell’immobile. Attenzione, chi vende una casa paga le tasse sulla plusvalenza positiva, ovvero se c’è un guadagno, mentre se c’è una perdita non occorre pagare nulla. È importante consultare un fiscalista o un commercialista per comprendere appieno come funziona la tassazione delle plusvalenze immobiliari, ma già un consulente immobiliare preparato come quelli affiliati alla rete iad, può offrire le giuste risposte per tempo.

Dunque la tassazione sulla vendita di un immobile si applica solo se si verifica una plusvalenza, cioè se il prezzo di vendita è superiore al prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile, rivalutato secondo gli indici Istat. La plusvalenza si calcola al netto delle spese sostenute per l’acquisto o la costruzione dell’immobile, come le imposte, le spese notarili e le eventuali spese di ristrutturazione. Esistono però dei distinguo, ovvero la situazione è ancora più complicata di quanto possa sembrare. La plusvalenza in pratica  è soggetta a tassazione solo se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile. In tal caso, tale differenza viene considerata come un reddito e si somma agli altri del venditore. Quanto si paga? Dipende anche in questo caso: è un’aliquota IRPEF variabile dal 23 % al 43 % a seconda della fascia di reddito di riferimento. Di contro, quando la vendita avviene oltre i 5 anni dall’acquisto, non sussistono tasse da pagare: anche se c’è una plusvalenza positiva questa non è tassabile. È chiaro che se non si hanno esigenze particolari che spingono a liberarsi di un immobile, conviene attendere il quinquennio per rientrare al meglio dell’investimento, ovvero senza doverci pagare le tasse nuovamente.

Le tasse sulla vendita della casa si differenziano però anche in base alla destinazione d’uso, ovvero se si tratta di una prima casa, in cui si risiede abitualmente o di una seconda, come la villetta al mare o un appartamento ricevuto in eredità. Ovvero le tasse sulla vendita dell’immobile sono nulle se la casa venduta è stata l’abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita (prima casa). In questo caso, infatti, la plusvalenza non è tassabile, anche se la vendita avviene prima dei cinque anni. Se invece l’immobile venduto non ha coinciso con l’abitazione principale del venditore, si applica la tassazione ordinaria sulla plusvalenza, come visto nel paragrafo precedente. Tuttavia, ci sono delle agevolazioni che possono ridurre o annullare le tasse sulla vendita della seconda casa e si possono ottenere nei seguenti casi:

• se il ricavato della vendita viene reinvestito nell’acquisto o nella costruzione di un’altra abitazione entro un anno dalla vendita, la plusvalenza non è tassabile;
• se il ricavato della vendita viene reinvestito in parte nell’acquisto o nella costruzione di un’altra abitazione entro un anno dalla vendita, la plusvalenza è tassabile solo per la parte non reinvestita;
• se la casa venduta è stata acquistata o costruita con le agevolazioni fiscali per la prima casa, la plusvalenza non è tassabile se la vendita avviene dopo cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, oppure se il ricavato della vendita viene reinvestito nell’acquisto o nella costruzione di un’altra abitazione da destinare a prima casa entro un anno dalla vendita.

Il principio delle tasse sulla vendita di un immobile è il medesimo sia che si tratti di una soluzione residenziale che di una commerciale. Dunque, se si tratta di un negozio o di un ufficio si deve applicare la tassazione ordinaria sulla plusvalenza, come visto nel paragrafo precedente, come se si trattasse di una seconda casa. Nulla cambia se la compravendita avviene tra privati o tra un privato ed una società per il venditore. Al contrario, come è noto, l’acquirente deve pagare alcune imposte, ovvero le seguenti: imposta di registro, imposta catastale ed imposta ipotecaria le cui aliquote cambiano a seconda dei casi.

La tassa accettazione eredità vendita immobile invece cos’è? Si tratta dell’imposta di successione, che si paga al momento dell’accettazione di un’eredità in base al valore netto totale di tutti i beni, ovvero dopo aver detratto i debiti e le spese funerarie eventuali. Questa tassa inoltre varia in base al grado di parentela tra l’erede e il defunto e al valore dell’eredità. In particolare:

• per i coniugi e i parenti in linea retta (figli, genitori, nonni, nipoti) l’imposta è del 4% sul valore eccedente 1 milione di euro per ciascun beneficiario;
• per i fratelli e le sorelle l’imposta è del 6% sul valore eccedente 100 mila euro per ciascun beneficiario;
• per i parenti fino al quarto grado (zii, cugini) e gli affini in linea retta (suoceri, generi, nuore) l’imposta è del 6% sull’intero valore;
• per gli altri soggetti l’imposta è del 8% sull’intero valore.

Se l’eredità comprende un immobile da destinare a prima casa entro un anno dall’accettazione dell’eredità, l’imposta di successione non si applica sul valore dell’immobile, purché sia inferiore a 1 milione di euro.

Questa è un’altra delle domande più frequenti che ci si pone dopo aver ereditato un immobile che non serve per essere abitato e si vuole cedere. Se si vende occorre pagare le tasse solo se si realizza una plusvalenza. Come si calcola però se la casa si è ottenuta con una successione piuttosto che con un acquisto? Sulla differenza tra il prezzo di vendita e il valore dichiarato nell’eredità. La plusvalenza è soggetta a tassazione se la vendita avviene entro cinque anni dall’accettazione dell’eredità stessa. In questo caso, la plusvalenza si considera reddito diverso e si somma al reddito complessivo del venditore, con aliquota Irpef variabile dal 23% al 43%, a seconda della fascia di reddito, come sopra descritto.