I permessi per i lavori di ristrutturazione casa variano a seconda del tipo di intervento che si intende fare e da alcune caratteristiche del luogo in cui si trova l’immobile. In generale, per le opere edili importanti o per le modifiche strutturali è necessario richiedere un vero e proprio permesso di costruire, mentre negli altri casi bastano comunicazioni agli enti preposti. Talvolta, per lavori di ordinaria manutenzione è possibile procedere in autonomia, ovvero senza permessi. La normativa può essere abbastanza complessa al riguardo ed indurre in confusione i non addetti ai lavori. Ecco dunque una lista di potenziali permessi che può essere necessario richiedere in caso di ristrutturazione.
Quali permessi occorrono per ristrutturare casa?
La normativa di riferimento è il Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001), modificato successivamente con il Decreto Legislativo n° 222/2016 volto a semplificare le procedure burocratiche. In linea generale si distinguono lavori di ristrutturazione ordinari da quelli straordinari, con o senza impatto sulle volumetrie dell’immobile, ma che devono sempre rimanere conformi alle prescrizioni urbanistiche e edilizie, ai vincoli paesaggistici, ambientali e di tutela del patrimonio storico ed artistico. Da non dimenticare che Regioni, Province e Comuni possono avere leggi edilizie locali, che si discostano dalla normativa nazionale, anche se solo in parte. Per comprendere meglio occorre fare una distinzione sulle tipologie di lavori, così come descritte dall’art. 3 del T.U. dell’edilizia:
- Lavori di manutenzione ordinaria: sono interventi di finitura interna ed esterna, riparazione o sostituzione di sanitari, manutenzione degli impianti o integrazione, ecc.
- Lavori di manutenzione straordinaria, atti a modificare o sostituire parti strutturali o funzionali di un immobile (come, ad esempio, l’abbattimento di una parete, l’apertura di una porta o finestra, o l’accorpamento di due immobili adiacenti, ecc.
- Lavori di restauro e risanamento conservativo, necessari a mantenere e rinnovare le funzionalità dell’immobile
- Interventi di ristrutturazione edilizia: sono tutte le opere che prevedono una demolizione e ricostruzione, sia interna che esterna dell’immobile, con aumento o meno della volumetria.
A seconda dei casi occorre richiedere i seguenti permessi:
- Cil (Comunicazione di inizio lavori non asseverata);
- Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata);
- Scia (Segnalazione certificata di inizio attività)
- Scia in alternativa al P.d.C. (Permesso di Costruire);
- Permesso di costruire
Permessi per ristrutturare casa, la CIL e la CILA, quando servono
Con la riforma del 2016, la CIL è divenuta rara: molte opere che in precedenza richiedevano un permesso, oggi sono considerate in edilizia libera, ma per alcune è comunque previsto un obbligo di comunicazione inizio lavori (una sorta di CIL). La CILA è invece una comunicazione di inizio lavori asseverata, necessaria in caso di manutenzione straordinaria, ma senza interventi strutturali, che comprende un’asseverazione, ovvero la dichiarazione di conformità delle opere in relazione alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti: è redatta da un tecnico che provvede anche alla realizzazione di elaborati grafici del progetto di ristrutturazione. È utile ad esempio se si vuole abbattere una parete o allargare una porta interna, a patto di non modificare i volumi dell’immobile o intervenire su strutture portanti, oppure per interventi di risanamento e restauro “leggero”.
Permessi per ristrutturare casa, la SCIA, quando serve
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) sostituisce di fatto la vecchia DIA (Denuncia di Inizio Attività) ed è obbligatoria per tutte quelle opere di ristrutturazione importanti, come gli interventi di manutenzione straordinaria o risanamento e restauro che intervengono sulle parti strutturali dell’edificio, o interventi di ristrutturazione leggera che prevedano una demolizione ed una ricostruzione eguale ai volumi precedenti, senza modifiche della destinazione d’uso. I lavori possono iniziare lo stesso giorno della presentazione della SCIA al Comune e l’agibilità può essere richiesta entro 15 gg dalla fine delle opere anche solo presentando un’autocertificazione sottoscritta da un tecnico. L’ufficio comunale entro 30 giorni può opporsi o richiedere aggiornamenti sulla documentazione. Superato tale limite temporale si procede per silenzio-assenso ed il titolo edilizio diventa valido a tutti gli effetti. Per tutti gli altri casi di ristrutturazione importanti (anche con demolizioni, e modifiche della struttura e volumetria dell’immobile) è necessario un permesso di costruire o una SCIA alternativa al P.d.C.
Casa opere di ristrutturazione senza permessi
Ristrutturare casa senza permessi è possibile quando si tratta di “edilizia libera”. Con questo termine si indicano comunemente alcuni lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria che non impattano sulla struttura dell’immobile e non ne aumentano la volumetria, come nei seguenti casi:
- Tinteggiatura delle pareti interne
- Rifacimento pavimento o rivestimenti
- Sostituzione di porte interne
- Installazione di nuovi impianti per il riscaldamento ed il raffrescamento
- Pavimentazione e sistemazione di giardini e terrazzi
- Installazione di gazebo removibili
- Installazione di pannelli solari e fotovoltaici
Per alcuni di questi lavori, comunque, i singoli comuni possono avere discipline particolari, per cui è sempre meglio informarsi e magari inviare anche una lettera in carta semplice con la descrizione dei lavori all’ufficio competente.
Permessi per lavori di ristrutturazione casa, dove richiederli e come
I permessi o titoli edilizi per ristrutturare casa si richiedono presso il Comune in cui è sito l’immobile, nell’ufficio preposto. Nella maggioranza dei casi, comunque, sia che si tratti di un permesso di costruire che di una CILA o SCIA, è sempre utile se non necessario affidarsi ad un tecnico qualificato (geometra, architetto, ingegnere), che possa allegare alla domanda o alla comunicazione di inizio lavori, tutta la documentazione necessaria, come il progetto edile dettagliato e firmato. E nel caso di vendita o acquisto di una casa ristrutturata? Questi documenti sono particolarmente preziosi poiché la loro assenza può essere sinonimo di un abuso edilizio e quindi può compromettere l’affare o creare problemi successivi al rogito. Affidarsi ad un’agenzia immobiliare di comprovata esperienza significa risolvere preventivamente ogni dubbio: l’agente incaricato provvederà a ricercare eventuali permessi smarriti presso l’ufficio per l’edilizia del comune o a consigliare come risolvere l’abuso eventuale con l’aiuto di un tecnico.
