Acquisto di un terreno edificabile: imposte, agevolazioni, notaio

L’acquisto di un terreno edificabile può essere una buona scelta di investimento a breve o a lungo termine. Naturalmente, occorre valutare attentamente questa opzione in base alle proprie esigenze, obiettivi finanziari e alle condizioni del mercato immobiliare. Prima di acquistare un terreno edificabile, è importante inoltre informarsi sulla normativa urbanistica, su eventuali restrizioni o limitazioni, ma anche circa le autorizzazioni necessarie per la costruzione e sulla possibilità di ottenere prestiti o agevolazioni per l’acquisto e la realizzazione di un immobile. Ecco cosa occorre sapere al riguardo.

Un terreno è edificabile quando tale sua destinazione d’uso rientra nell’ambito del PRG, Piano Regolatore Generale.  In pratica questo in base a determinate caratteristiche urbanistiche prevede diverse zone o aree omogenee, ognuna con una destinazione d’uso specifica: residenziale, commerciale, industriale, agricola, ecc.. Il PRG regola anche la costruzione e l’utilizzo del suolo, considerando le distanze minime tra i fabbricati, i volumi complessivi, l’altezza degli edifici, ecc.. Sostanzialmente i terreni vengono suddivisi in due grandi macrocategorie: agricoli e non agricoli; i non agricoli a loro volta si distinguono in edificabili o non edificabili. Gli edificabili possono essere destinati a diversi tipi di costruzione:

• residenziale
• industriale
• artigianale, destinati ad imprese di settore, magari con la realizzazione di capannoni per il lavoro o edifici assimilabili
• terreni edificabili di interesse comune, destinati quindi alla costruzione di scuole, ospedali, centri sportivi o similari

Per ogni zona sono i Comuni a specificare quali tipi di edifici si possono realizzare e a fornire all’occorrenza il piano regolatore ed il Certificato di Destinazione Urbanistica. È un passaggio fondamentale reperire tale documentazione, insieme alle planimetrie catastali, prima dell’acquisto di un terreno edificabile, soprattutto se si intende costruire una casa: occorre capire se effettivamente quello specifico lotto è destinato a edificabilità residenziale o meno.

Da sottolineare: anche un terreno agricolo talvolta può essere edificabile, o lo può essere convertita la sua destinazione d’uso, mentre un non agricolo, edificabile, può avere dei vincoli che non permettono nell’immediato la costruzione di immobili, come nel caso di un piano regolatore approvato, ma che non ha ancora lo strumento urbanistico attuativo.

L’acquisto di un terreno edificabile può essere stimolato dai seguenti obiettivi:

• Investimento a lungo termine: il suo valore può aumentare nel tempo, soprattutto se si trova in una zona in cui la richiesta di edifici è in crescita ovvero è un’area in espansione urbanistica
• Per realizzare una casa da zero, a propria misura e gusto
• Potenziale profitto dalla costruzione e vendita: un terreno edificabile può essere acquistato con l’intenzione di costruire edifici e venderli successivamente, realizzando un profitto, cosa che abitualmente fanno le imprese edili, ma anche diversi privati esperti del settore
• Possibilità di investire in fonti di energia rinnovabile: può cioè essere adattato alla costruzione di impianti per la produzione di energia rinnovabile, come i pannelli solari o le turbine eoliche
• Diversificazione del portafoglio: l’acquisto di un terreno edificabile può essere una buona strategia per diversificare il proprio portafoglio di investimenti, riducendo così il rischio di perdite.

A chi rivolgersi per un siffatto investimento? I canali sono i medesimi di ogni transazione immobiliare, ma in particolare quando si tratta di terreni è maggiormente utile rivolgersi ad un’agenzia immobiliare di fiducia, come iad, che possa garantire l’effettiva edificabilità e mettere al corrente tempestivamente il potenziale acquirente circa tutte le norme comunali e gli eventuali vincoli. Non solo: un serio agente può informare anche circa le imposte e le spese necessarie alla compravendita e alle tasse da pagare.

L’acquisto di un terreno edificabile è soggetto al pagamento di diverse imposte, che possono variare a seconda che il venditore sia un privato oppure un’impresa di costruzioni. Sono le seguenti:

• Imposta di registro: se il venditore è un privato si paga il 9% del valore fiscale, se è una ditta 200 euro
• Imposta ipotecaria e catastale: 50 euro l’una se il venditore è privato, 200 euro se si tratta di un’impresa
• Imposta sul valore aggiunto (IVA): la vendita da parte di un’impresa del settore immobiliare è soggetta all’IVA del 22%.
• Imposta comunale: alcuni comuni prevedono il pagamento di una tassa di concessione edilizia, che viene applicata per l’ottenimento del permesso di costruire
• Imposta di bollo: si paga sulle pratiche e sui documenti relativi all’acquisto del terreno edificabile.
• Una volta acquistato il terreno edificabile, vanno pagate anche tasse annuali, come l’IMU, a prescindere che sia realizzato o meno un immobile residenziale.

È importante consultare un professionista del settore immobiliare o un commercialista per avere informazioni dettagliate sulle imposte che si applicano all’acquisto di un terreno edificabile, per avere le idee chiare sull’investimento che si sta per effettuare.

Tra i costi da mettere in conto nell’acquisto di un terreno edificabile c’è anche quello relativo alla parcella del notaio. Non esiste un tariffario prestabilito, le cifre possono variare in base a diversi fattori, come il luogo in cui il professionista esercita, la complessità della redazione dell’atto ed il valore del bene oggetto della transazione. Per tale motivo, prima di procedere con un rogito è consigliato richiedere più preventivi. Nello specifico l’acquisto di un terreno rientra tra le compravendite di beni immobili e quindi è soggetto al pagamento delle imposte, calcolate in base al valore, al tipo di terreno e alla sua provenienza (privato o impresa). Il notaio è tenuto a calcolare questi oneri e a pagarli entro un termine prestabilito. La sua parcella, quindi, è comprensiva di questi importi. Per la validità dell’atto ed il calcolo delle imposte occorre fornire le seguenti informazioni:

• Luogo in cui è sito il terreno, con particelle catastali
• Destinazione d’uso del terreno, se edificabile o meno
• Origine di proprietà, se ditta o privato
• Caratteristiche dell’acquirente: privato, impresa, coltivatore, ecc.

Nell’acquisto di un terreno edificabile possono capitare alcune incomprensioni, frutto di una normativa troppo spesso complessa e talvolta incoerente. Questi i dubbi e le risposte ai quesiti più frequenti:

• Esiste un bonus acquisto terreno edificabile ovvero ci sono agevolazioni? Sostanzialmente no. Delle agevolazioni sono riconosciute solo per i terreni agricoli e vi hanno accesso esclusivamente i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali ed in alcuni casi esistono agevolazioni per i terreni montani. Non sussiste l’agevolazione fiscale per la prima casa anche se la finalità dell’acquisto è la sua costruzione: tale bonus si manifesta solo con la realizzazione di un immobile in cui stabilire la residenza e quindi non può essere valida per un terreno.
• Si può richiedere la detrazione dell’iva su acquisto di un terreno edificabile? Anche in questo caso la risposta è negativa: un terreno edificabile se venduto da una impresa è soggetto ad imposta sul valore aggiunto, sempre, senza possibilità di detrazione, anche se manca lo strumento urbanistico attuativo. L’articolo 30 comma 2 lett. c) del D.P.R. 633/72 nega questa opzione poiché il bene acquistato non è riconosciuto come “ammortizzabile” fiscalmente, trattandosi di un bene durevole, la cui utilità non si esaurisce nel tempo. Della stessa opinione anche successive sentenza di Cassazione.
• Terreno edificabile, ma non si può costruire, che fare? Occorre attendere tempi migliori, come ad esempio uno strumento attuativo del PRG, o una sua modifica. Da evidenziare che la tassa annuale dell’IMU va comunque pagata.