È necessario/consigliabile consultare la mappa e i documenti catastali prima di acquistare un immobile?

L’acquisto di un immobile è un passo molto importante che spesso comporta emozioni positive, ma anche stati di ansia. Dal punto di vista economico è sempre impegnativo e quindi richiede attenzione e cautela. Prima di procedere dunque è opportuno valutare bene tutte le cose e consultare con attenzione la mappa e i documenti catastali insieme a numerosi altri. Questo già in fase preliminare: la mancanza o non completezza di alcuni di questi potrebbe pregiudicare anche la concessione di un mutuo. I documenti catastali forniscono infatti informazioni cruciali sull’immobile, come la sua esatta ubicazione, i confini, la destinazione d’uso, eventuali vincoli e, soprattutto, la regolarità urbanistica e catastale. Dunque, come fare per non sbagliare e a chi rivolgersi?

I documenti fondamentali da consultare prima di un acquisto immobiliare includono:

·    Visura Catastale: fornisce informazioni sulla proprietà e sulla categoria catastale, necessaria per capire se si può usufruire delle detrazioni per la prima casa, escluse in caso di categorie di lusso.

·    Planimetria Catastale: mostra la disposizione interna dell’immobile e verifica la conformità con lo stato attuale; in caso di difformità -soprattutto se importanti-si è in presenza di abusi edilizi e quindi l’immobile non potrebbe essere venduto prima di una regolarizzazione.

·    Atto di Provenienza: indica come l’attuale proprietario ha acquisito o è venuto in possesso dell’immobile, ad esempio con una eredità.

·    Concessione edilizia: con annesse planimetrie a cui devono corrispondere anche quelle catastali o si è in presenza di abusi edilizi

·    Certificato di Agibilità: attesta che l’immobile rispetta i requisiti di legge per essere abitato.

·    Certificazione Energetica: valuta l’efficienza energetica dell’immobile: si tratta del cosiddetto APE -Attestato di Prestazione Energetica-, che è obbligatorio fornire all’acquirente nelle prime fasi della trattativa poiché la classe energetica assegnata può influenzare il valore dell’immobile e quindi il prezzo.

Come reperire i documenti riguardanti l’immobile da acquistare?

Il proprietario venditore prima di immettere la propria casa sul mercato dovrebbe avere buon cura di raccogliere tutta la giusta documentazione immobiliare e provvedere alla regolamentazione di eventuali difformità o mancanze, ad esempio con una sanatoria. Può capitare, soprattutto quando si tratta di immobili molto vecchi, magari ricevuti in eredità, che si sia smarrito qualche documento o non sia mai stata richiesta una concessione edilizia per ampliare una camera su di un balcone, o che non si sia fatto un APE, poiché non serviva. Spesso però neppure il venditore sa dove reperire tutto ciò e neppure cosa effettivamente gli serve. Se ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare, il consulente è tenuto a svolgere il suo lavoro con diligenza e questo significa che sarà lui a controllare la regolarità di tutta la documentazione e a suggerire eventuali sanatorie: all’occorrenza potrà fare anche da tramite per reperire tecnici qualificati, ad esempio per la certificazione energetica, o recarsi presso gli uffici comunali per ritirare le planimetrie relative alla concessione edilizia. In alternativa gli uffici a cui rivolgersi sono:

·    Agenzia delle Entrate: per visure e planimetrie catastali.

·    Comune: per certificati di agibilità e altri documenti urbanistici.

·    Notaio: per l’atto di provenienza e altre certificazioni legali.

·    Tecnici Qualificati: come geometri o architetti, per la certificazione energetica.

Molte di queste pratiche si possono svolgere online. È importante che sia il proprietario -o l’agente immobiliare incaricato- a fornire questa documentazione per tempo al potenziale acquirente: per motivi di privacy questi altrimenti non potrebbe ottenerli. Una volta ricevuti è opportuno che qualcuno esperto li visioni e controlli, come un architetto o un geometra.

Il proprietario venditore prima di immettere la propria casa sul mercato dovrebbe avere buona cura di raccogliere tutta la giusta documentazione immobiliare e provvedere alla regolamentazione di eventuali difformità o mancanze, ad esempio con una sanatoria. Può capitare, soprattutto quando si tratta di immobili molto vecchi, magari ricevuti in eredità, che si sia smarrito qualche documento o non sia mai stata richiesta una concessione edilizia per ampliare una camera su di un balcone, o che non si sia fatto un APE, poiché non serviva. Spesso però neppure il venditore sa dove reperire tutto ciò e neppure cosa effettivamente gli serve. Se ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare, il consulente è tenuto a svolgere il suo lavoro con diligenza e questo significa che sarà lui a controllare la regolarità di tutta la documentazione e a suggerire eventuali sanatorie: all’occorrenza potrà fare anche da tramite per reperire tecnici qualificati, ad esempio per la certificazione energetica, o recarsi presso gli uffici comunali per ritirare le planimetrie relative alla concessione edilizia. In alternativa gli uffici a cui rivolgersi sono:

·    Agenzia delle Entrate: per visure e planimetrie catastali.

·    Comune: per certificati di agibilità e altri documenti urbanistici.

·    Notaio: per l’atto di provenienza e altre certificazioni legali.

·    Tecnici Qualificati: come geometri o architetti, per la certificazione energetica.

Molte di queste pratiche si possono svolgere online. È importante che sia il proprietario -o l’agente immobiliare incaricato- a fornire questa documentazione per tempo al potenziale acquirente: per motivi di privacy questi altrimenti non potrebbe ottenerli. Una volta ricevuti è opportuno che qualcuno esperto li visioni e controlli, come un architetto o un geometra.

La risposta al quesito iniziale è dunque affermativa. Non è obbligatorio, ma necessario, fortemente consigliato, per effettuare un acquisto consapevole e che non riservi brutte sorprese. E questo vale per tutta la documentazione, non solo per quella catastale. Non consultarla prima di comprare un immobile comporta infatti diversi rischi significativi. Ecco alcuni dei principali:

1.   Rischi Legali: senza una verifica accurata, si potrebbe incorrere in problemi legali come l’acquisto di un immobile con gravami o ipoteche non dichiarati, o peggio, in una truffa immobiliare.

2.   Irregolarità Urbanistiche: se l’immobile non è conforme alle normative urbanistiche, potrebbero essere necessarie costose sanatorie o, nei casi più gravi, lo stesso edificio potrebbe essere soggetto a demolizione.

3.   Problemi di successione: la mancanza di una verifica dell’atto di provenienza può nascondere complicazioni legate a successioni non risolte o diritti di terzi sull’immobile.

4.   Discrepanze catastali: discrepanze tra lo stato di fatto dell’immobile e la documentazione catastale possono portare a rettifiche onerose e a dispute sui confini.

5.   Vincoli e servitù: non conoscere eventuali vincoli o servitù gravanti sull’immobile può limitarne l’uso o ridurne il valore.

6.   Inefficienza Energetica: senza un’adeguata certificazione energetica, il notaio dovrebbe bloccare il rogito, ma è importante anche conoscere la classe a cui l’immobile appartiene. Se è energeticamente inefficiente, ne conseguono costi elevati per il riscaldamento o il raffreddamento e l’obbligo nel tempo di adeguarsi.

7.   Perdita di valore: un immobile con documentazione incompleta o irregolare può perdere valore nel tempo o risultare difficile da rivendere.

8.   Costi imprevisti: La mancanza di una verifica completa può portare alla scoperta di problemi strutturali o di altro tipo dopo l’acquisto, con la necessità di interventi imprevisti e costosi.

In sintesi, la consultazione della documentazione è un passo cruciale per garantire un acquisto sicuro e per proteggersi da rischi finanziari e legali. È sempre consigliabile affidarsi a professionisti del settore per una verifica approfondita.

Iad immobiliare è una rete di consulenti immobiliari indipendenti che offre supporto completo durante il processo di acquisto, dalla ricerca dell’immobile ideale alla verifica della documentazione. Affidarsi a professionisti del settore esperti come i consulenti di iad  può evitare molti dei rischi associati all’acquisto di un immobile e garantire una transazione sicura e trasparente ovvero un investimento solido, consapevole e privo di spiacevoli sorprese. Basta visitare il sito e cercare tra gli annunci la propria casa dei sogni.