La plusvalenza nella vendita immobiliare è un aspetto cruciale che chiunque decida di cedere in cambio di un compenso in una casa deve tenere presente. Indica il guadagno effettivo di capitale che si realizza dalla vendita, rispetto alla cifra impiegata per l’acquisto, anche se avvenuto molto tempo prima. Questo guadagno secondo la normativa italiana rappresenta un reddito e come tale è soggetto a tassazione, secondo norme specifiche. Ecco, quindi, tutto quello che occorre sapere sulla plusvalenza nella vendita immobiliare, come si calcola, come viene tassata e quando invece non sussiste.
Plusvalenza vendita immobili, cos'è e normativa
La plusvalenza nella vendita immobiliare è la differenza positiva tra il prezzo di vendita di un immobile e il suo costo di acquisto. In altre parole, è il profitto realizzato dalla vendita di una proprietà. Questo concetto è fondamentale per stabilire l’imposta sul guadagno di capitale derivante dalla vendita di case, terreni, negozi o uffici in Italia. La normativa di riferimento è essenzialmente quella contenuta nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) e nel Decreto del Presidente della Repubblica (DPR) n. 917/1986, noto come il “Codice Tributario”, con successivi aggiornamenti e modifiche. Secondo queste leggi, la plusvalenza immobiliare è soggetta a tassazione.
Plusvalenza casa: come si calcola
Per calcolare la plusvalenza nella vendita di una casa, è necessario seguire una procedura precisa:
1. Determinazione del costo di acquisto: questo indica tutte le spese, non solo quelle pure dell’immobile, ma anche quelle legali e notarili, le imposte e l’IVA se applicata. La cifra ottenuta dalla somma di questi valori è il “costo storico”.
2. Aggiornamento del costo: la cifra individuata va adeguata al tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita, ovvero va presa in considerazione l’inflazione. Per farlo, è possibile utilizzare l’indice ISTAT, che tiene conto delle variazioni dei prezzi nel tempo. L’obiettivo è ottenere quello che viene definito come il “costo fiscalmente rilevante.”
3. Calcolo della plusvalenza: il costo fiscalmente rilevante si sottrae al prezzo di vendita dell’immobile. La formula è la seguente:
Plusvalenza = Prezzo di vendita – Costo fiscalmente rilevante
Un esempio concreto? Dato un immobile acquistato per 150.000 euro con il costo storico aggiornato a 170.000 oggi in vendita a 200.000 si calcola:
Plusvalenza = 200.000 euro (Prezzo di vendita) – 170.000 euro (Costo fiscalmente rilevante) = 30.000 euro
In pratica la plusvalenza da tassare in questo caso sarebbe di 30.000 euro.
Come Vengono Tassate le Plusvalenze Immobiliari
Le plusvalenze immobiliari sono soggette a tassazione in Italia, ma l’aliquota fiscale applicata può variare a seconda di diversi fattori, tra cui la durata della detenzione dell’immobile e la sua destinazione d’uso. Ecco un’overview delle principali aliquote fiscali:
1. Aliquota Ordinaria: se si vende un immobile entro 5 anni dal suo acquisto, la plusvalenza è considerata reddito ordinario e soggetta all’aliquota marginale IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche), che varia dal 23% al 43%.
2. Aliquota Agevolata: se si vende un’immobile entro i 5 anni dall’acquisto o donazione si può scegliere un’imposta sostitutiva come spiega l’agenzia delle entrate:
“Chi vende un bene immobile può richiedere al notaio, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 26%”.
Fino al 2019, l’aliquota è stata del 20%. Questa imposta sostitutiva non è concessa a chi vende un immobile nell’esercizio professionale, ovvero quando il guadagno ovvero la differenza tra costo di acquisto e prezzo di vendita rappresenta un reddito da capitale. La plusvalenza è tassata anche in caso di compravendite all’estero.
Quando una vendita immobiliare non fa plusvalenza?
Non tutte le vendite immobiliari generano plusvalenza. L’obiettivo del legislatore è infatti quello di evitare speculazioni, per cui ne definisce anche le disposizioni e le esenzioni. Ecco alcune situazioni in cui una vendita immobiliare può non produrre un guadagno di capitale:
1. Vendita a prezzo inferiore al costo di acquisto o con perdita
2. Eredità: non essendoci stato un costo iniziale la vendita successiva non comporta una plusvalenza. In pratica sono esenti da tassazione le plusvalenze da cessione di immobili pervenuti per successione ex art. 67, co. 1 lett. b del TUIR.
3. Le prime case: sono, cioè, esclusi dalla tassazione della plusvalenza quegli immobili che sono stati adibiti ad abitazione principale del proprietario o di un suo familiare per la maggior parte del tempo nel quinquennio.
4. Esenti da tassazione gli immobili venduti dopo 5 anni dall’acquisto.
Plusvalenza vendita immobiliare, più semplice grazie a iad
Se si decide di vendere la propria casa il consiglio è quello di rivolgersi ad un consulente immobiliare iad che alla luce della sua esperienza saprà trovare con rapidità un acquirente, ma prima ancora valutare la necessità di una tassazione della plusvalenza, laddove dovuta, per non trovarsi impreparati al momento del rogito.
