L’ IMU, Imposta Municipale Unica, è una tassa che si paga sugli immobili in Italia in base al loro valore catastale. In caso di compravendita, è importante comprendere come calcolare l’IMU per evitare sorprese sgradite durante la transazione. In particolare, se la vendita avviene nei giorni 15 e 16 del mese, possono sorgere delle complicazioni nella determinazione dell’importo dovuto. Di seguito una guida completa sull’argomento e su come calcolare correttamente l’IMU in tali circostanze, permettendo ai venditori e agli acquirenti di affrontare la questione con maggiore chiarezza.
Cos'è l'IMU e come si calcola
Prima di entrare nello specifico della vendita di una casa nei giorni 15 e 16 del mese è importante capire cos’è l’IMU e come si calcola. Si tratta di un’imposta di tipo patrimoniale che agisce sulle proprietà immobiliari siano esse appartamenti, ville o terreni. È stabilita dai singoli Comuni con aliquote deliberate di anno in anno. La base imponibile è determinata dal valore catastale dell’immobile, moltiplicato per un coefficiente di rendita indicato dalla legge. L’importo da pagare è poi ottenuto moltiplicando la base imponibile per l’aliquota IMU stabilita dal Comune in cui sussiste la proprietà. Sono esenti dal pagamento di questa tassa i possessori delle abitazioni principali accatastate nelle categorie non di lusso e le relative pertinenze, come box e cantinole. Con abitazione “principale” si intende quella in cui si dimora abitualmente e si ha la residenza. Si paga tramite modello F24 con un acconto entro il 16 Giugno e con il saldo entro il 16 dicembre. Quando si è in procinto di acquistare una “seconda casa” è utile calcolare la quota IMU spettante annualmente: serve ad avere un’idea delle spese fisse da sostenere per l’immobile. Se ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare, il professionista incaricato della compravendita sarà perfettamente in grado di effettuare tale calcolo, conoscendo il valore catastale dell’immobile.
IMU vendita immobile
Nel contesto della vendita di un immobile, l’IMU può creare confusione per quanto riguarda la ripartizione dell’imposta tra il venditore e l’acquirente. In linea di principio, l’IMU è a carico del proprietario dell’immobile dal 1° gennaio al 31 dicembre di ogni anno: ha cioè un valore calcolato su 12 mesi essendo un’imposta annuale. Tuttavia, la vendita avviene comunemente in date diverse e quindi a chi spetta pagare l’IMU in caso di vendita o acquisto di un immobile in corso d’anno? La cifra viene ripartita tra il vecchio ed il nuovo proprietario in base ai mesi di possesso, effettiva detenzione o titolarità del diritto reale sul bene. La legge però parla di mesi e non di giorni e quindi quando la casa viene venduta o acquistata il giorno 15 o il 16, o in altre date, la questione si fa complicata. Di fatto la normativa vuole che il mese di stipula del rogito sia a carico di chi detiene il possesso per almeno 15 giorni. Ovvero e ad esempio se il passaggio di proprietà avviene il primo maggio, all’acquirente spetterà pagare l’IMU da maggio compreso alla fine di dicembre, mentre i primi 4 mesi saranno a carico del venditore. Da qui si evince una maggiore confusione proprio in relazione ai rogiti stipulati tra il 15 ed il 16 di ogni mese.
Calcolo dell'IMU in caso di vendita nei giorni 15 e 16 del mese
Quindi come si fa? Pagare l’IMU per il mese della compravendita spetta a chi detiene il possesso dell’immobile per almeno 15 giorni. È chiaro che se il rogito viene fatto il 15 di un mese di 30 giorni o il 16 di uno di 31 la legge al riguardo non è derimente. Per evitare una doppia imposizione è possibile decidere a livello contrattuale la spettanza dell’imposta. Tuttavia, una recente normativa – ovvero la Legge di Bilancio 2020 – ha semplificato la questione: nel caso di un rogito effettuato il 15 o 16 con entrambe i contraenti possessori “per almeno 15 giorni” l’imposta diviene a carico dell’acquirente, come si legge nell’articolo 761:
“L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. A tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero. Il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente e l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.”
Altresì va sottolineato: non è necessario fare una specifica disdetta IMU per vendita casa o una dichiarazione per l’acquisto, poiché tutto avviene in automatico con la registrazione del rogito effettuata da parte del notaio.
