La rendita catastale di un immobile è un parametro fondamentale per calcolare le imposte da pagare. Non corrisponde al suo valore commerciale o di vendita effettiva, ma solo a quello ai fini fiscali. Ecco come si calcola.
Valore catastale di un immobile: cos'è e a cosa serve
Il valore catastale (o fiscale o di reddito) di un immobile è la base imponibile per calcolare le tasse sullo stesso. Serve ad esempio per pagare L’IMU e la Tasi annualmente, ma anche le imposte di registro catastali ed ipotecarie al momento di una compravendita o in caso di donazione o successione. Il valore catastale rappresenta dunque un valore fiscale e non commerciale. Spesso tale definizione viene utilizzata erroneamente come sinonimo di rendita catastale che in realtà è una cosa diversa. La rendita catastale infatti si riferisce al reddito autonomo prodotto dall’immobile ed è il parametro da cui partire per definire il valore fiscale di un immobile. È dunque fondamentale capire prima di tutto come si calcola la rendita catastale di un immobile.
Calcolo rendita catastale: la formula per calcolarla
Nella maggioranza dei casi la rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza dell’immobile (vani, metri cubi o metri quadri a seconda della categoria catastale di riferimento) per il valore di estimo ovvero un parametro numerico stabilito dall’Agenzia delle Entrate, variabile in base alla destinazione d’uso e alla zona di ubicazione. Queste le specifiche categorie:
- Cat. A (da A1 a 11): abitazioni o uffici la cui consistenza può essere calcolata in mq o vani
- Cat. B: alloggi collettivi, consistenza in metri cubi
- Cat. C: si tratta di immobili ad uso vario come i box e le cantine o quelli commerciali, la cui dimensione va espressa in metri quadri
- Cat. D ed E: hanno una rendita calcolabile con una stima diretta
- Cat. F: immobile considerato privo di redditività.
Per gli immobili in categoria A, esclusi quelli di lusso, il coefficiente di estimo (valori determinati dall’amministrazione per calcolare il reddito prodotto da immobili e terreni) è 1,05.
Per fare un esempio pratico: la rendita di 500,00 euro di un’abitazione in categoria A/2 va moltiplicata per il coefficiente 1,05. Il dato che si ottiene è la cosiddetta rendita rivalutata che andrà a sua volta moltiplicata per 160 per ottenere il valore catastale necessario ai fini delle imposte. Dunque, per calcolare il valore catastale di un immobile a partire da una rendita catastale di 500,00 euro, la formula completa sarà la seguente: (500×1,05) x 160= 84.000.
In caso di immobili non accatastati occorre procedere con una rendita presunta e provvisoria attribuita dagli uffici catastali di competenza.
Consultazione rendita catastale: come e dove farla?
È chiaro che, fatta esclusione della formula matematica, calcolare la rendita catastale e poi il valore catastale di un immobile non è semplice perché spesso non si conoscono i dati di base, come la categoria, la zona e la consistenza precisa. Per ovviare a questo problema l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione degli utenti un servizio di consultazione online.
Si può richiedere una visura per cittadino se l’immobile è di proprietà e/o attraverso altri dati come la sezione, il foglio, la particella ed il subalterno. In mancanza di tali informazioni, quando ad esempio si è interessati all’acquisto di un appartamento, basterà richiedere il tutto all’agenzia immobiliare di riferimento. La visura catastale è del resto un documento imprescindibile in un atto di compravendita.
