Il preliminare è un documento che impegna le parti a stipulare un contratto definitivo di compravendita di un immobile entro un termine stabilito. Si tratta di un atto molto importante, che vincola sia il venditore che l’acquirente, e che richiede una serie di accorgimenti per evitare problemi e controversie. Tutto è regolato dalla normativa vigente, in particolare dal Codice Civile, per ciò che riguarda i diritti ed i doveri, ma anche al Codice del Consumo. Ecco quello che occorre sapere al riguardo.
Preliminare di compravendita immobiliare: cos'è e a cosa serve
Il preliminare di compravendita immobiliare, anche detto compromesso, è un contratto preliminare con il quale il venditore si obbliga a trasferire la proprietà di un immobile all’acquirente, previo pagamento del prezzo pattuito da parte dell’acquirente, entro un termine stabilito, ed in seguito ad un rogito notarile, regolarmente registrato. In pratica tale documento non trasferisce direttamente la proprietà della casa o del terreno, ma crea un vincolo giuridico tra le parti, che possono far valere i loro diritti in caso di inadempimento. Per tale motivo sia il Codice Civile che il Codice del Consumo ne tracciano delle linee normative importanti. Al fine di evitare controversie, al momento della stipula di un preliminare è importante prestare attenzione alla presenza di specifiche clausole e dettagli, come le seguenti:
- Deve essere redatto per iscritto e contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo (identificazione delle parti e dell’immobile con tanto di descrizione ed indirizzo, prezzo, tempistica entro la quale deve avvenire il rogito e modalità di pagamento, ed eventuali clausole accessorie come le garanzie, le spese, le penali, il recesso, eccetera).
- Deve riportare tutte le informazioni relative alla situazione urbanistica, catastale, ipotecaria e fiscale dell’immobile, nonché le attestazioni di conformità e di prestazione energetica.
- Va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sua stipula, al fine di renderlo opponibile ai terzi.
- Deve prevedere il pagamento di una somma di denaro, detta caparra, che serve a confermare l’impegno delle parti e a risarcire l’eventuale danno in caso di recesso.
Cos'è il codice del consumo
Il codice del consumo è un insieme di norme che disciplinano i rapporti tra i consumatori e i professionisti, al fine di tutelare i diritti e gli interessi dei primi. Si tratta in realtà del Decreto legislativo n. 206 del 6 settembre 2005, e successive modifiche, composto di 170 articoli e frutto del lavoro di una commissione specifica istituita presso il Ministero dello Sviluppo economico, in forza della delega contenuta nell’art. 7 della legge 29 luglio 2003, n. 229. Si applica a tutti i contratti conclusi tra un consumatore, cioè una persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività professionale, e un professionista, ovvero una persona fisica o giuridica che agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale prevedendo una serie di obblighi per questi ultimi, come la corretta e precisa informazione sul prodotto, la trasparenza, la buona fede, la garanzia, il diritto di recesso, la tutela dei dati personali ecc. Alcuni articoli di questo decreto riguardano anche la vendita di immobili, laddove questa avvenga tra un privato ed un’impresa o professionista.
Preliminare di compravendita immobiliare e Codice del Consumo
Il codice del consumo si applica anche ai contratti preliminari di compravendita immobiliare, quando il venditore è un professionista e l’acquirente è un consumatore. A ribadirlo più volte è stata la Suprema Corte, anche con una recente sentenza, la Cass. Civ., Sez. VI, 14/01/2021, n. 497 che identifica a tutti gli effetti l’acquirente come un consumatore. In particolare, questa sentenza fa riferimento agli artt. 33 e segg, indicando come vessatorie tutte le clausole che determinino uno squilibrio tra i diritti del consumatore ed i doveri del venditore, “malgrado la buona fede” determinandole come nulle anche se approvate specificatamente ai sensi dell’art. 1341 del codice civile. Un esempio? La clausola in cui un acquirente consumatore rinuncia al diritto della restituzione del doppio della caparra indicata nel preliminare di compravendita di un immobile in costruzione: spetta all’imprenditore stabilire come tutelarsi nei confronti dell’impresa appaltatrice sui ritardi della fine dei lavori. Tuttavia, lo stesso art. 33 al comma 2 prevede una parziale lista di clausole che si presumono vessatorie fino a prova contraria e che possono essere indicative per le parti, mentre l’art 34 comma 4 ne definisce l’accertamento. L’art. 36 invece stabilisce la nullità di protezione, ovvero le clausole considerate vessatorie ai sensi degli articoli precedenti vanno considerate nulle, ma il contratto rimane valido per il resto. Più in generale il codice del consumo rafforza altri aspetti giuridici che riguardano la compravendita immobiliare, come il diritto di recesso o di risolvere il contratto definitivo in caso di difetti o vizi dell’immobile, richiedendo la restituzione del prezzo, la riparazione o eventualmente i danni. Il professionista, invece, deve rispettare gli obblighi previsti dal codice del consumo, come ad esempio l’esclusione di clausole vessatorie nei confronti dell’acquirente/ consumatore e rispondere dei danni eventualmente causati. Pertanto, è importante che il consumatore legga attentamente il preliminare di compravendita, e si avvalga dell’assistenza di un legale o di un tecnico in caso di dubbi o problemi. Una soluzione è quella di rivolgersi sempre ad un mediatore immobiliare iad, qualificato e competente in materia. Qui i contatti.
