Permuta immobiliare: cos’è e quando può avvenire

Sempre più spesso si sente parlare di permuta immobiliare e dei suoi vantaggi, ma rimane difficile trovare testimonianze dirette, di chi in realtà è riuscito ad effettuarla. È lecito dunque domandarsi il perché, e la risposta sta nella definizione legale della pratica, che prevede di fatto uno scambio tra due soggetti per immobili di pari valore. Non è effettivamente semplice trovare questa condizione, ma con l’ausilio di un’agenzia immobiliare qualificata, nulla è impossibile e diventa interessante approfondire la tematica. Vediamo insieme nel dettaglio cosa occorre sapere al riguardo e quando è possibile.

L’articolo 1552 del Codice Civile cita: “La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”. L’indicazione è generica, ma si confà perfettamente anche alla permuta immobiliare, così come gli articoli successivi:

Art. 1553. “Il permutante, se ha sofferto l’evizione e non intende riavere la cosa data, ha diritto al valore della cosa evitta, secondo le norme stabilite per la vendita, salvo in ogni caso il risarcimento del danno”.

Art. 1554. “Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali”.

Art. 1555. Le norme stabilite per la vendita si applicano alla permuta, in quanto siano con questi compatibili.

La normativa, dunque, definisce chiaramente questa forma di contratto che però nella pratica quotidiana può stimolare qualche dubbio. Tanto è che esistono diversi tipi di permuta a cui poter far riferimento e che sono sempre e comunque legali.

Per capire a fondo di cosa si tratta, occorre prima di tutto fare delle precisazioni: si distingue da una vendita perché non comporta l’acquisizione di una proprietà in cambio di denaro. Non è neppure un baratto, nel senso tradizionale del termine, poiché questa forma di scambio si basa sull’interesse di beni e non sui loro effettivi valori. Nella permuta ed in particolare in quella immobiliare, il reciproco trasferimento della proprietà’ di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro può avvenire a parità di valore. Un esempio? Una villa in periferia o campagna può essere ceduta a favore di un appartamento in una zona centrale. Vendere o acquistare le singole case costerebbe approssimativamente la stessa cifra. Può capitare infatti che una persona anziana si ritrovi sola in un immobile di ampia metratura, difficile da gestire e lontano da servizi utili come il medico di base e voglia trasferirsi in una soluzione abitativa più piccola, ma prossima ai suoi bisogni e sicurezza, come di contro una giovane coppia con figli desideri optare per spazi maggiori ed un ampio giardino. La permuta in tal caso è perfetta. È chiaro, comunque, che non si tratta di una prassi frequente!

Il primo essenziale criterio di una permuta immobiliare è l’incontro di due contraenti che abbiano il comune obiettivo di scambiarsi una casa (o un terreno). Il fatto è che non sempre uno dei due può privarsi immediatamente del bene o lo ha già a disposizione, oppure il valore commerciale non è lo stesso. Cosa accade? La normativa permette dei casi particolari di permuta. La “pura” è quella sopra descritta, diversa e più rara della permuta definita impura o “con conguaglio”.  Questa si determina quando uno degli immobili ha un valore maggiore e chi lo acquisisce accetta di versare all’altro permutante una quota economica a compensazione. Spesso è utile usufruire della professionalità di un mediatore immobiliare, non solo per determinare le stime delle case, ma anche per gestire la trattativa in sicurezza per entrambe le parti. La permuta inoltre può essere “diretta” ovvero tra 2 privati, tra un privato ed un’azienda (che spesso è caratterizzata da una cessione in conto vendita) o tra due aziende.

La permuta immobiliare per acquisto di una nuova costruzione è sicuramente la formula più frequente: si cede al costruttore il proprio appartamento in cambio di uno in costruzione (per il quale potrà essere necessario o meno un conguaglio). Un altro caso frequente è la cessione di un terreno edificabile ad un costruttore in cambio della realizzazione di una nuova casa sulla stessa area (ad esempio una villetta se il progetto ne prevede una schiera, o un appartamento se si dà vita ad un condominio). La questione in ambedue i casi è stata lungamente dibattuta a livello giuridico: queste tipologie di permute vedono coinvolti non due beni reali, ma uno reale ed uno ipotetico e futuro.

La permuta andrà comunque perfezionata a conclusione dell’immobile nuovo, con lo scambio effettivo: è pericoloso cedere la propria casa subito e definitivamente, in attesa di una non ancora reale. Il contratto di permuta stipulato da un notaio mette al riparo da certi rischi.

Se su uno dei due beni immobili sussistono ipoteche, mutui o altri vincoli la permuta non è fattibile: non si può cedere un bene di cui non si gode totalmente la proprietà. Il cedente deve estinguere il mutuo prima di effettuare una permuta. Il nuovo proprietario può comunque decidere, ad esempio in caso di permuta con conguaglio, di sobbarcarsi gli oneri di estinzione, se pari al differente valore pattuito, ma tutto va scritto nel contratto di permuta, un atto ufficiale che determina il passaggio di proprietà e che viene redatto da un notaio.

La permuta immobiliare è una pratica che ha numerosi vantaggi, se si riesce a perfezionarla: la pratica burocratica è potenzialmente più semplice, poiché con un unico atto si cede un immobile e si diventa proprietari di un altro, non comporta l’accesso ad un mutuo, né tantomeno il versamento di un acconto, nonostante le tutele e le regole come affermano gli art. 1553 e 1555 del C.C. siano eguali a quelle di una compravendita; in più come sancisce l’art. 1554 le spese notarili del contratto di permuta vengono divise in egual misura tra le due parti. E per ciò che riguarda la tassazione? Anche in tal senso ci sono dei risparmi congrui, anche se va detto che le imposte e le aliquote dipendono da diversi fattori (se uno o entrambi i contraenti ha la Partita Iva, se si tratta di prime o seconde case). In generale, comunque, le tasse si calcolano sul valore catastale maggiore, ma comunque si pagano su un’unica transazione e non su due vendite.