Caparra per l’acquisto di una casa, come funziona? Comprare una casa è un evento importante ed impegnativo, tra gli impegni più rilevanti che si possono assumere nel corso della vita, se si pensa anche al mutuo e alla potenziale durata dello stesso. Per tale motivo è importante prestare attenzione a tutti gli aspetti legali, economici e fiscali che riguardano questa operazione immobiliare, sin dai primi passi. La caparra, ovvero la somma di denaro che il compratore versa al venditore come garanzia del contratto preliminare di compravendita è uno di questi: in determinati casi si rischia di perderla. Di cosa si tratta esattamente? Quando si deve pagare? E soprattutto, in quali contesti si può perdere o recuperare? Scopriamolo insieme.
Caparra, acconto o anticipo acquisto casa, qual è la differenza?
Prima di tutto, bisogna distinguere tra tre termini che spesso vengono usati in modo improprio o confuso: caparra, acconto e anticipo.
La caparra è la somma di denaro che il compratore versa al venditore come garanzia del contratto preliminare di compravendita o compromesso. Serve a rafforzare il vincolo tra le parti in caso di inadempienza: se il compratore decide di tirarsi indietro la perde, di contro se è il proprietario a non vendere più, deve restituirla raddoppiata quale danno.
L’acconto è una somma di denaro che il compratore versa al venditore come parte del prezzo pattuito. Il concetto sembra lo stesso, ma questo non ha alcuna funzione di garanzia o di penale: è esclusivamente un pagamento parziale anticipato. Cosa accade in caso di inadempimento? Se il compratore non rispetta il contratto, il venditore può chiedere il risarcimento del danno tenendo in parte o tutto l’acconto; se è il venditore a non rispettare il patto l’acquirente può richiedere la restituzione dell’acconto più gli interessi.
L’anticipo infine è quella cifra che il compratore versa al venditore prima della stipula del contratto preliminare di compravendita. In genere al momento della proposta d’acquisto: serve a dimostrare l’interesse verso l’immobile e a bloccare la trattativa. Non ha un valore legale e non vincola le parti. Se il venditore non accetta la proposta, la quota di denaro viene restituita. Se il compratore ci ripensa dopo l’accettazione può perderla.
Caparra per l’acquisto di una casa, come funziona e quali sono le leggi che la regolarizzano
La caparra per l’acquisto di una casa è regolata dal codice civile agli articoli 1385 e 1386. Questi spiegano come funziona: deve essere espressamente indicata nel contratto preliminare di compravendita e proporzionale al valore dell’immobile e al prezzo pattuito; va versata al momento della stipula del compromesso o entro un termine stabilito dalle parti ed ivi messo per iscritto; può essere versata in contanti, con assegno o con bonifico bancario. In quest’ultimo caso, è consigliabile indicare nella causale del bonifico la natura e la finalità della somma versata. Dal punto di vista legale la caparra può essere di due tipi: confirmatoria o penitenziale. La prima tipologia serve a rafforzare il vincolo contrattuale tra le parti e a stabilire una penale in caso di inadempimento: se il compratore non rispetta il contratto, perde la caparra; se il venditore recede, deve restituirla raddoppiata. La caparra penitenziale, invece, serve a concedere alle parti la possibilità di recedere dal compromesso senza dover pagare alcun risarcimento: se il compratore ci ripensa perde la caparra; se lo fa il venditore, deve restituire semplicemente la cifra.
Caparra per l’acquisto della casa, quando è dovuta e in quali quantità?
Non esiste una regola fissa o una legge che stabilisca quando e quanto versare come caparra per l’acquisto della casa. Tuttavia, in generale, questo avviene contestualmente al raggiungimento di un accordo su tutti gli aspetti e al momento della firma del contratto preliminare. Questo è un accordo formale tra il compratore e il venditore che stabilisce le condizioni essenziali della compravendita, come il prezzo, la descrizione dell’immobile, la data del rogito notarile, le eventuali clausole accessorie, ecc. Tale contratto è obbligatorio per legge quando si acquista un immobile da costruire o in corso di costruzione, ma è consigliabile anche in altri casi per tutelare gli interessi delle parti e prevenire possibili controversie. Anche la cifra dipende dal caso, dalla volontà dei contraenti, ma di solito si tratta del 10-30% del prezzo di vendita o del 5-10 % a seconda che si tratti rispettivamente di caparra confirmatoria o penitenziale.
Restituzione caparra acquisto casa, quando è possibile? In quali casi?
La restituzione della caparra di acquisto per la casa è possibile solo in alcuni casi, a seconda della tipologia e della causa del recesso dal contratto. Se è confirmatoria, la restituzione è concessa esclusivamente in caso di inadempienza del venditore o se il compratore recede per una causa legittima, come ad esempio la scoperta di vizi o difetti dell’immobile, la mancata concessione del mutuo, la sopravvenienza di un evento eccezionale e imprevedibile che rende impossibile o eccessivamente onerosa l’esecuzione del contratto, ecc. In questi casi, il compratore ha diritto alla restituzione della caparra raddoppiata. Se la caparra è penitenziale, la restituzione è possibile se il venditore recede dal contratto senza una giusta causa. In questo caso, il compratore ha diritto alla restituzione della caparra intera, ma esclusivamente quella. È comunque importante che queste clausole di recesso siano indicate nel documento controfirmato, onde evitare problemi.
Quando si perde la caparra per acquisto casa?
La perdita della caparra per acquisto casa si verifica ovviamente quando il compratore non rispetta l’accordo o recede dallo stesso senza una giusta causa o una indicata tra le clausole. Rivolgersi a consulenti immobiliari qualificati come quelli della rete iad significa essere guidati passo dopo passo nella compravendita di una casa e quindi di acquistare in sicurezza, senza rischiare di perdere l’affare e / o la caparra.
