L’acquisto di un immobile intestato ad una società è una pratica sempre più diffusa tra gli investitori e le imprese che vogliono ampliare il proprio patrimonio immobiliare. Si tratta di una scelta che comporta delle implicazioni legali, fiscali e di gestione, che vanno valutate attentamente prima di procedere. Ad esempio: cosa dice la normativa al riguardo? Quale è la tassazione e quindi quali sono i vantaggi e gli svantaggi rispetto all’acquisto da privato? Ecco una sintetica ma completa guida sull’argomento per aiutare in una scelta consapevole.
Acquisto immobile intestato a società: cosa dice la normativa
Per acquistare un immobile intestato ad una società, occorre seguire una serie di passaggi e adempimenti burocratici, che possono variare a seconda del tipo di società e dell’immobile, ma in generale vanno eseguiti tutti gli adempimenti previsti da una qualunque compravendita immobiliare, come i seguenti:
- Redigere un atto notarile specifico, che attesti la cessione dell’immobile da parte della società venditrice alla società acquirente.
- Registrare l’atto presso l’Ufficio delle Entrate, entro 30 giorni dalla stipula.
- Pagare le imposte dovute per la cessione dell’immobile che dipendono dal valore dell’immobile, dal regime fiscale della società venditrice e dalla destinazione d’uso dell’immobile.
- Aggiornare i dati catastali dell’immobile presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla data dell’atto.
L’acquisto di un immobile da parte di una società è disciplinato dal Codice Civile, dal Decreto Legislativo n. 58/1998 (T.U.I.R.) e dalle leggi fiscali speciali. In generale, una società può acquistare un immobile per utilizzarlo per le proprie attività, come investimento o per la locazione. Nel primo caso l’immobile può essere deprezzato fiscalmente, in base alla durata dell’ammortamento stabilita dal Codice Civile; se si tratta di un investimento può essere iscritto come passivo della società; se infine l’acquisto è finalizzato alla locazione il relativo reddito può essere tassato in base al regime di tassazione previsto per le società di persone. In pratica l’acquisto di un locale commerciale o di un appartamento residenziale o di un ufficio effettuato da parte di una società, sia da un privato che da un’altra impresa differisce dalle altre compravendite immobiliari solo per la parte relativa alla tassazione.
Acquisto immobile intestato a società: quale è la tassazione e come calcolarla
La tassazione dell’acquisto di un immobile intestato ad una società dipende da diversi fattori, tra cui:
- Il valore dell’immobile: si tratta del prezzo pattuito tra le parti o del valore in commercio dell’immobile. Questo valore costituisce la base imponibile per il calcolo delle imposte.
- Il regime fiscale della società venditrice: se si tratta di una società costruttrice o ristrutturatrice, che ha realizzato l’immobile o lo ha ristrutturato da meno di cinque anni, si applica l’Iva al 10% o al 22%, a seconda della tipologia dell’immobile. Se si tratta di una società non costruttrice o ristrutturatrice, o che ha realizzato o ristrutturato l’immobile da più di cinque anni, si applica l’imposta di registro al 9%.
- La destinazione d’uso dell’immobile: se si tratta di un immobile ad uso abitativo o assimilato (es. ufficio), si applicano anche le imposte ipotecarie e catastali fisse di 200 euro ciascuna. Se si tratta di un immobile ad uso diverso (es. commerciale), si applicano anche le imposte ipotecarie e catastali proporzionali all’1% del valore dell’immobile.
Per calcolare la tassazione totale dovuta per l’acquisto di un immobile intestato ad una società, bisogna quindi sommare le diverse imposte applicabili, in base ai casi sopra descritti. Ad esempio:
- Se si acquista un appartamento da una società costruttrice per 200.000 euro, si pagherà l’Iva al 10%, pari a 20.000 euro, più le imposte ipotecarie e catastali fisse di 200 euro ciascuna, per un totale di 20.400 euro.
- Se si acquista un negozio da una società non costruttrice per 150.000 euro, si pagherà l’imposta di registro al 9%, pari a 13.500 euro, più le imposte ipotecarie e catastali proporzionali all’1%, pari a 1.500 euro ciascuna, per un totale di 16.500 euro.
È chiaro che qualunque sia il contesto, non si possono richiedere le agevolazioni fiscali della prima casa, riconducibili solo a persone fisiche e non a società.
Quali sono i vantaggi e gli eventuali svantaggi di acquistare un immobile ed intestarlo ad una società?
L’acquisto di un immobile intestato ad una società può comportare dei vantaggi e degli svantaggi, che vanno valutati in base alle proprie esigenze e obiettivi. Tra i principali benefici, possiamo citare:
- La deducibilità delle spese di gestione dell’immobile: se l’immobile è utilizzato per l’attività della società, le spese relative alla manutenzione, all’ammortamento, alla pulizia, ecc. possono essere dedotte dal reddito imponibile, portando a un risparmio fiscale, cioè a meno tasse da pagare.
- La protezione del patrimonio personale: se l’immobile è intestato alla società, in caso di problemi finanziari o legali, i creditori potranno aggredire solo i beni societari e non quelli personali dei soci.
- La facilità di trasmissione dell’immobile: se si vuole trasferire la proprietà dell’immobile a un’altra persona o a un’altra società, basta cedere le quote sociali della società proprietaria dell’immobile, senza dover redigere un nuovo atto notarile e pagare nuovamente le imposte. Inoltre, si evita l’imposta di successione in caso di morte del socio proprietario dell’immobile.
- L’efficienza nella gestione dell’immobile: se l’immobile è gestito dalla società, si può contare su risorse e professionisti dedicati, che possono occuparsi di tutte le questioni amministrative, legali e fiscali relative all’immobile.
Tra gli aspetti negativi, invece, non vanno dimenticati i seguenti:
- La maggiore complessità burocratica: l’acquisto di un immobile intestato ad una società richiede più tempo e costi rispetto ad una persona fisica.
- La minore flessibilità nell’utilizzo dell’immobile: se è intestato alla società, esso deve essere impiegato esclusivamente per l’attività della stessa, e non per scopi personali o diversi. In caso contrario, si potrebbe incorrere in sanzioni fiscali o in problemi con gli altri soci.
- La responsabilità limitata: se l’immobile è intestato ad una società srl, esso è soggetto alla responsabilità limitata della stessa. Ciò significa che in caso di fallimento o di crisi, i creditori potrebbero rivalersi su questo, attraverso un pignoramento.
L’acquisto di un immobile intestato ad una società, quindi, è una soluzione che presenta dei pro e dei contro, che vanno valutati attentamente prima di procedere, anche se spesso non esistono soluzioni alternative, ovvero non sempre si può comprare come privato. Per fare una scelta consapevole e vantaggiosa, è importante informarsi bene sulla normativa, sulla tassazione e sulle implicazioni di questa opzione, confrontandola con l’acquisto da parte di una persona fisica. Inoltre, è consigliabile consultare degli esperti legali e fiscali prima di procedere, per evitare futuri rischi e complicazioni. Un ausilio prezioso, quale primo step è sempre quello del consulente immobiliare iad, in grado di offrire nozioni sulla fiscalizzazione, ma anche utili ed approfondite notizie in materia di investimenti ed occasioni immobiliari.
