Abitabilità ed agibilità di un immobile: cosa si intende con questi termini? Quale è la differenza? A cosa bisogna prestare attenzione quando si acquista o affitta una casa? La confusione al riguardo è piuttosto frequente e dipende dalle modifiche della normativa edilizia avvenute nel tempo. Ecco cosa occorre sapere al riguardo.
Abitabilità e agibilità, quale differenza sussiste?
In passato i due termini avevano un significato profondamente diverso. L’abitabilità era riferita ad immobili ad uso residenziale, mentre l’agibilità a tutti gli altri (come un capannone industriale, ma anche un sottotetto annesso ad un appartamento). Nello specifico l’abitabilità richiedeva determinati requisiti di salubrità, igiene ed efficientamento energetico, mentre l’agibilità si soffermava su caratteristiche di stabilità e sicurezza strutturale.
Con il Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380 del 2001) e successiva sentenza del Tar del Lazio (2012) i due termini hanno perso tale distinzione venendo unificati sotto quello più ampio di abitabilità. Questo per semplificare l’iter burocratico, visto che la prassi amministrativa richiedeva la medesima documentazione per ambedue le certificazioni.
Abitabilità ed agibilità, quali requisiti sono necessari?
L’abitabilità o agibilità richiede determinati requisiti che bisogna conoscere soprattutto se si intende acquistare una casa. Questi riguardano le dimensioni minime delle stanze, la luce e le finestre, gli impianti elettrici e di riscaldamento ed altri parametri che permettono all’immobile di essere una dimora salubre da abitare. Sono stabiliti dalla normativa e possono essere così riassunti:
• Dimensione minima di un appartamento: 28 mq per un solo abitante e 38 mq per due, comprensivi dei servizi igienici;
• Camera da letto matrimoniale o doppia, almeno 14 mq
• Cameretta singola, 9 mq
• Rapporto aeroilluminante (aria / luce) almeno 1/8 della superficie calpestabile di ogni stanza.
• Altezza media ponderale: 2,70 mq o 2,40 per corridoi, soppalchi, mansarde.
• Conformità degli impianti alle normative vigenti
• Conformità statica dell’edificio
Alcuni di questi parametri possono cambiare a seconda della Regione o di specifiche delibere comunali.
Una particolare attenzione va posta in presenza di pertinenze come il sottotetto che magari si vuole ristrutturare per creare un nuovo ambiente, una cucina o una camera da letto, ad esempio: se non rispetta l’altezza media non è abitabile. Ciò significa che l’intervento di ristrutturazione non può essere effettuato e che il valore al mq sarà inferiore.
Abitabilità e agibilità, come richiedere il certificato
Il certificato di abitabilità o agibilità, noto anche come SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità) è dunque un documento che attesta l’idoneità di un immobile ad essere abitato. Viene rilasciato dal Comune su richiesta dell’interessato ed in seguito alla presentazione di una domanda corredata da numerosi documenti redatti da un tecnico abilitato. I documenti sono i seguenti:
• Autocertificazione del tecnico incaricato che attesti la regolarità ed i requisiti dell’immobile
• Planimetrie catastali
• Dichiarazione di conformità di tutti gli impianti
• Collaudo statico
• Certificato di conformità antisismica
• Relazione sulla regolarità igienico-sanitaria
• Relazione sul superamento delle barriere architettoniche.
Il documento di abitabilità agibilità è obbligatorio in caso di costruzione di un nuovo edificio o di una ristrutturazione importante.
