Quando si acquista una casa con un mutuo è possibile che l’istituto di credito chieda un garante. Questo capita spesso, quando non si ha un reddito proporzionale al finanziamento che si richiede. In pratica, in caso di potenziale insolvenza, occorre che qualcuno si offra di pagare le rate al posto del contraente. Chi può fare da garante? Quali sono i suoi obblighi? Cosa accade in caso di estinzione anticipata del mutuo? Ecco tutto quello che occorre sapere al riguardo.
Mutuo con casa in garanzia
Quando si acquista una casa, l’istituto di credito che concede il mutuo pretende giustamente per se una serie di garanzie al fine di rientrare del prestito fornito. Il mezzo fondamentale che ha a disposizione è l’ipoteca. Si tratta di un atto pubblico, che va trascritto sui registri immobiliari e va stipulato alla presenza di un notaio. La concessione di questo mutuo permette alla banca di acquisire la proprietà dell’immobile, secondo quanto stabilito dal contratto e dalla normativa vigente, e dunque di vendere l’immobile quando il mutuatario non paga più le rate del mutuo. Nello specifico però questo può accadere solo in assenza di 7 o più rate onorate e previo avviso scritto. A quel punto si chiede il pignoramento dell’immobile e la vendita all’asta. Tutto ciò comunque richiede una lunga trafila burocratica e la perdita di molto tempo da parte dell’ente creditore. Onde evitare queste situazioni, la banca oltre all’ipoteca può richiedere altre garanzie per concedere il prestito. Una di queste è la fideiussione con un garante.
Comprare casa con un mutuo con garante
In presenza di un lavoro precario o comunque di un reddito sui limiti della vivibilità in relazione all’importo della rata del mutuo necessario all’acquisto di una casa, la banca può richiedere al cliente una fideiussione con garanzia. In questo caso, una persona terza, si impegna a coprire a proprie spese le rate del prestito laddove il contraente non riesca ad onorare. Si tratta di un impegno serio e per questo di solito il garante è un parente stretto o un amico fidato. La parentela comunque non basta per fare da garante in un mutuo. La banca richiede un determinato reddito (come per il mutuatario) e -cosa troppo spesso trascurata- anche un limite d’età: in genere alla scadenza del finanziamento non deve aver superato i 75 anni. Molto comunque dipende dalla banca e dal reddito del fideiussore: se è alto ed ha proprietà immobiliari la base anagrafica può essere ampliata anche oltre gli 80 anni.
È importante per tutti approfondire la normativa e le clausole dei contratti per capire cosa comporta la stipula di un mutuo con questa fideiussione, tra obblighi, potenziali complicazioni, rischi, possibilità di revoca ed estinzione del mutuo.
Garante mutuo, gli obblighi
La figura e gli obblighi del garante di un mutuo o fideiussore sono definiti dall’art. 1936, 1938 e 2740 del Codice Civile. Il fideiussore è obbligato a rispondere del debito del mutuatario con il suo reddito e le sue eventuali proprietà, nei limiti di un importo massimo prestabilito e/o minimo garantito. È chiaro quindi che un garante per essere accettato dalla banca debba dimostrare di avere un reddito tale da soddisfare le rate in caso di insolvenza da parte del mutuatario o ad esempio di decesso dello stesso. E se muore il fideiussore? In tal caso, in presenza di insolvenza da parte del mutuatario, saranno i suoi eredi (se accettano l’eredità) a dover soddisfare l’impegno fideiussorio. È chiaro che prendersi un siffatto impegno, che spesso ha durata decennale significa avere una profonda fiducia nel mutuatario che si intende aiutare e poiché l’incombenza può ricadere anche sull’ambito familiare è sempre consigliato ponderare bene questa soluzione. Un’altra questione da valutare che può determinarsi come complicanza riguarda ad esempio la stipula di un proprio mutuo in caso di acquisto di una seconda casa o di ristrutturazione di un immobile. Non è preclusa a priori, ma l’istituto di credito può rifiutarlo in base al reddito complessivo, considerando anche l’onere fideiussorio.
Togliere il garante da un mutuo è possibile?
Un garante è tale con i suoi obblighi fino all’estinzione del mutuo, sia naturale che anticipata, ad esempio per vendita della casa. Tuttavia, sussiste la possibilità di revocarlo o sostituirlo in alcuni casi. Preferibilmente questa opzione va inserita nelle clausole della stipula della fideiussione, contratto che viene firmato da fideiussore ed ente creditizio. La domanda di recesso va comunque inoltrata alla banca e l’accettazione deve avvenire per iscritto: non è possibile sciogliere il contratto unilateralmente. Ma in quali situazioni?
- In presenza di un prestito a tempo indeterminato, ma solo per i debiti futuri e non per quelli già maturati
- Per comportamento fraudolento/colposo del creditore come evidenziato dall’art. 1955 del codice civile; ad esempio, accade quando viene concesso all’obbligato, un nuovo prestito, senza aver avvisato il fideiussore di una maggiorazione dell’onere
In quest’ultimo caso il garante può essere sollevato dall’impegno, ma nel precedente deve avere un’autorizzazione dall’istituto di credito, il quale a sua volta può richiedere al mutuatario una nuova fideiussione e dunque un sostituto del garante, o valutare una revoca senza sostituzione, laddove la situazione economico-reddituale del mutuatario sia migliorata rispetto al passato. In un contesto simile, ovvero con una posizione finanziaria dell’obbligato più solida, il recesso della fideiussione può avvenire anche attraverso la stipula di un nuovo mutuo o la surroga del precedente, escludendo la fideiussione.
Garante mutuo può vendere casa?
No assolutamente. Il garante è una persona terza in relazione ai contraenti il mutuo (ovvero il mutuatario acquirente della casa e la banca che eroga il prestito), che si assume l’onere di pagare le rate che il mutuatario non riesce a saldare. Ma non è intestatario del mutuo e neppure della casa e non ne diventa proprietario neppure in quota anche quando contribuisca in modo sostanziale alla spesa. Per i medesi motivi, ad esempio, non può neppure portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo, neanche se si ritrova a pagare interamente le rate. La vendita di una casa con mutuo con garanzia da parte del proprietario è invece possibile grazie all’estinzione dello stesso.
