Quando l’immobile crea reddito? Comprare una casa per poi affittarla è oggi uno degli investimenti più apprezzati. Un immobile, soprattutto se situato in una grande città e vicino a servizi essenziali, può diventare una vera e propria fonte di reddito extra e fissa. È però fondamentale che la casa sia quella giusta per lo scopo: occorre avere le idee chiare sul tipo di investimento per non incappare in un acquisto infruttuoso o, peggio, remissivo.
Vedremo insieme in questo articolo quali sono le principali caratteristiche che un immobile ad uso investimento deve avere e perché è opportuno affidarsi ad un partner competente.
Investimenti immobiliari a reddito: quali caratteristiche cercare?
Investire nel mattone è sempre una buona idea sia per le società che per i singoli privati: gli immobili sono beni durevoli poco soggetti a svalutazioni importanti. Tuttavia se l’obiettivo è quello di acquistare un immobile per generare una rendita è necessario che la casa abbia caratteristiche specifiche, preferibilmente le seguenti:
- L’immobile deve trovarsi in città con grandi richieste di affitto (Milano o Roma ad esempio, dove c’è una vasta mobilità professionale ed universitaria)
- La zona deve essere ben servita da mezzi pubblici, adiacente a servizi utili come (scuole, uffici, università, centri commerciali o aree di svago)
- È ideale che l’immobile abbia dimensioni contenute: piccole e medie metrature sono più facili da affittare
Locazioni residenziali, commerciali e affitti brevi: vantaggi, svantaggi e redditività
A seconda del contesto e del tipo di investimento è comunque opportuno fare altre valutazioni prima di acquistare un immobile da mettere a reddito. Ad esempio: è meglio affittare ad uno studente per qualche mese o ad una famiglia con contratti di almeno 4 anni? Tutto dipende dal singolo caso. Una locazione sul lungo termine offre un reddito più stabile e certo. Di contro gli affitti brevi sono più remunerativi, ma soggetti ad un lavoro maggiore di trattazione e efficaci solo in aree urbane ad alta rotazione di soggiorni temporanei, ovvero dove ci sono università, grandi uffici o in località turistiche. Basti pensare ad un casa al mare o in montagna: può essere affittata a grandi cifre, ma solo in determinati periodi dell’anno.
Allo stesso modo si può scegliere di acquistare un locale commerciale, ad alto reddito, ma con rischi legati all’andamento dell’economia, oppure un appartamento, meno remunerativo, ma più facilmente affittabile.
Si può inoltre optare per un immobile già locato, che garantisce da subito una chiara redditività dell’investimento, benché non offra la possibilità di cambiare le condizioni locatorie a proprio vantaggio, almeno fino allo scadere del contratto.
Investimenti immobiliari a reddito: vantaggi fiscali e tassazione
In passato, per via delle onerose tassazioni sulle locazioni e per il rischio di non liberarsi più di un affittuario insolvente, il mercato degli affitti è stato bloccato. Oggi le cose sono cambiate ed è possibile optare per diverse soluzioni contrattuali con altrettante agevolazioni fiscali sia per il locatario che per il locatore, se si tratta di privati e l’oggetto è un immobile ad uso abitazione. Gli importi dipendono dal tipo di contratto stipulato (libero, concordato, transitorio, per studenti universitari) e dal reddito complessivo del dichiarante.
Di particolare interesse è il regime di tassazione con la cosiddetta cedolare secca: la sua aliquota è del 21% del totale del reddito da locazione in caso di contratti a canone libero e del 10 % per quelli a canone concordato (es: 4+4). In più assorbe (o sostituisce) l’aliquota Irpef in base al reddito del locatore (e non va a fare cumulo), nonché le addizionali regionali e comunali, cosa che non avviene con altre forme di tassazione più tradizionali o ordinarie. La Legge di Bilancio 2019 ha introdotto la possibilità di tale agevolazione fiscale anche per gli affitti di determinate categorie di immobili commerciali e può quindi essere una buona soluzione quando si desidera investire in un immobile che crei reddito.
Al fine della tassazione va sottolineato che mettere a reddito un immobile è sempre conveniente, anche se si tratta di una seconda casa (magari frutto di un’eredità) e non necessariamente di un investimento ad hoc: con la locazione si può rientrare delle spese per le tasse annuali legate alla proprietà, ma anche di quelle condominiali, senza contare che se ne può garantire la manutenzione ordinaria tale da non svalutarne il valore nel tempo e contemporaneamente avere un reddito in più.
