Sempre più spesso si sente parlare di acquisto casa con patto di riscatto. Di cosa si tratta? Come avviene la vendita e dopo quanto tempo? È una formula decisamente interessante, soprattutto per gli acquirenti che non sempre si trovano un’adeguata liquidità, necessaria a coprire la quota totale della compravendita, quando il mutuo concesso non basta. Vediamo nel dettaglio cos’è e come funziona.
Acquisto casa con patto di riscatto, cos’è
Questa particolare tipologia di compravendita immobiliare è nota anche come “affitto con riscatto”. Per semplificare possiamo dire che consiste in un contratto di locazione di un immobile, con prelazione di acquisto futuro, entro un tempo prestabilito e con determinate condizioni; i canoni mensili sono più alti poiché contengono una quota di acconto sull’acquisto. Può capitare infatti di non avere abbastanza garanzie da offrire alla banca per ottenere un adeguato mutuo atto a coprire le spese dell’acquisto dell’immobile dei propri sogni, oppure di non possedere la liquidità per l’anticipo o per quel 20% che solitamente non è concesso con il prestito. Senza contare che spesso si hanno delle quote di affitto da pagare che di fatto sono a fondo perduto. Con la formula a riscatto tutte queste difficoltà si superano, con convenienza sia per il venditore -locatore che per l’acquirente- locatario. Il tutto ovviamente è regolato dalla normativa italiana che stabilisce tutele ed obblighi per ambo le parti. Altresì offre diverse soluzioni a seconda dei casi.
Acquisto casa a riscatto, cosa dice la legge
La normativa di riferimento è il D.L. 133 del 2014 e successive modifiche, noto anche come Decreto Sblocca Italia, che all’articolo 23 (Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili), indica tutte le regole e le possibili opzioni di questa formula di locazione-compravendita. In particolare, è fatto obbligo di registrare tutti i contratti con preliminare d’acquisto presso i registri immobiliari, al fine di un loro valore effettivo ed in tutela delle parti. Ad esempio, in caso di debiti del venditore, l’immobile oggetto del contratto non potrà essere pignorato; inoltre va indicata la durata dell’affitto con riscatto, mai superiore ai 10 anni. La legge stabilisce anche i parametri entro cui si può recedere dal contratto, come nel caso di inadempienza da parte del locatario, ovvero quando non vengono pagati un certo numero di canoni, consecutivamente o meno, con un minimo di 1/20 delle mensilità. In tal caso il proprietario ha diritto a riprendere l’immobile e a trattenere le quote versate a titolo di indennizzo (a meno di diverso accordo scritto in sede contrattuale). Se tutto invece procede normalmente, alla scadenza del contratto l’inquilino potrà acquistare l’immobile versando il riscatto finale, ovvero la quota a saldo, stornata dagli acconti mensili.
Acquisto casa con patto di riscatto, come funziona?
L’acquisto di una casa con patto di riscatto prevede un contratto tra due contraenti: colui che vende e l’affittuario futuro compratore. Quest’ultimo può usufruire dell’immobile da subito, pagando una quota mensile che comprende sia l’affitto che l’acconto per l’acquisto della casa. Non esiste una sola formula di affitto con riscatto. La legge mette a disposizione degli interessati la possibilità di varie opzioni, in materia di condizioni e tempistiche, da scegliere in base alle reciproche convenienze e tutele. Tra queste troviamo:
- Affitto a riscatto: prevede il pagamento di un canone mensile maggiorato, con in quota una parte di acconto sul futuro acquisto. Le cifre, comprensive del prezzo finale della compravendita vanno stabilite nel contratto e non sono modificabili.
- Affitto con riscatto con preliminare di vendita; in questo caso si firmano due contratti, uno per l’affitto con riscatto ed un preliminare di compravendita. Anche qui viene stabilito un termine ultimo per il rogito. Se l’affittuario dovesse rinunciare all’acquisto perderebbe le quote anticipatamente versate.
- Vendita con riserva di proprietà: l’affittuario salda l’acquisto con le quote mensili. Nel caso fosse inadempiente il proprietario può richiedere la rescissione del contratto, ma comunque il conduttore potrebbe richiedere la restituzione di una parte delle quote versate, cifra che va concordata preliminarmente.
