Case all’asta a Milano, tutto quello che c’è da sapere

Comprare case all’asta a Milano, così come a Roma, Napoli o in una qualunque altra città è conveniente, ma è necessario conoscere bene le complesse procedure per accedere alla vendita. Ecco cosa occorre sapere al riguardo e come muoversi se si decide di ricorrere all’acquisto di una casa all’asta nel capoluogo meneghino.

Prima di tutto occorre comprendere cos’è un’asta giudiziaria. Si tratta di una procedura messa in atto da un giudice. Rappresenta la vendita forzata di un bene, mobile o immobile (come una casa) di un privato o di una società che non sono stati in grado di assolvere ad alcuni debiti. Nello specifico gli immobili messi all’asta solitamente provengono da pignoramenti conseguenti da fallimenti, mutui o prestiti che il proprietario non è riuscito a saldare. In seguito alla vendita il creditore (o più di uno) può recuperare ciò che gli spetta, in tutto o in parte in base al ricavato dell’asta.

Quando un giudice interpellato per un fallimento o altre situazioni debitorie decide di mettere all’asta un immobile emette un’ordinanza di vendita definendone le condizioni ed i dettagli. In questo documento vengono indicati numerosi elementi che sono pubblici, ovvero consultabili da tutti i potenziali acquirenti per una corretta valutazione. Questi sono:

·      Perizia immobiliare: è la valutazione dell’immobile fatta da un professionista incaricato dallo stesso giudice; contiene tutti i dati del bene messo all’asta: foto, indirizzo, particelle catastali, dettagli circa la presenza di eventuali abusi edilizi o particolari di pregio (infissi nuovi, impianto fotovoltaico, ecc.) o altro, necessari a stabilirne il valore. Ne consegue il prezzo di vendita.

·      Custode giudiziario: spesso un avvocato o un notaio è incaricato della procedura, ovvero di amministrare il bene pignorato. È a questa figura professionale che occorre rivolgersi anche per prenotare una visita dell’immobile prima di decidere se partecipare all’asta.

·      Avviso di vendita / asta: contiene tutte le informazioni necessarie, come il luogo, giorno ed ora della vendita, il prezzo base dell’asta e quello minimo degli eventuali rilanci, le tempistiche e le modalità per presentare l’offerta. Questo documento è pubblico ed è l’elemento basilare di promozione o pubblicità obbligatoria secondo normativa della vendita all’asta. A tal proposito è stato istituito anche un sito internet istituzionale, Aste Giudiziarie.

È fondamentale leggere bene tutti questi documenti per selezionare la casa da acquistare e comprendere tutti i dettagli di partecipazione per tempo.

Il primo step per partecipare ad un’asta immobiliare è quello di presentare presso la cancelleria del Tribunale di riferimento la propria offerta, entro i tempi stabiliti dall’ordinanza del giudice. Questa va consegnata in busta chiusa sulla quale vanno apposti i riferimenti della vendita. Internamente va inserita la proposta d’acquisto corredata da documento di identità e codice fiscale dell’acquirente nonché da un assegno circolare pari al 10% del prezzo offerto (che non deve mai essere inferiore al minimo stabilito dalla perizia), quale deposito cauzionale.  E’ poi necessario presentarsi all’asta nel giorno, luogo ed ora prestabiliti. Qui le buste verranno aperte alla presenza di tutti gli interessati ed il giudice assegnerà l’immobile all’offerta migliore. Nel caso di più proposte valide si procederà contestualmente ad una gara, con rilanci.  L’immobile viene consegnato in 60-90 giorni, previo saldo dell’importo con o senza mutuo. Di recente sono state introdotte dalla normativa anche le cosiddette “aste telematiche”, tramite un portale specifico gestito attraverso il Consiglio Nazionale del Notariato. Tuttavia, poiché le aste immobiliari rappresentano un investimento economico importante, seppur conveniente, è sempre opportuno affidarsi a dei professionisti per partecipare. Anche le agenzie immobiliari offrono questo servizio.

Le case all’asta hanno un prezzo di base inferiore a quello di mercato, più vicino all’effettivo valore di vendita che in genere è più basso del 20%. In città come Milano o Roma, dove i prezzi al mq sono spesso molto alti, ciò può fare la differenza. Non solo: se alla prima asta l’immobile non viene assegnato, alla successiva il prezzo base sarà stabilito come inferiore di 1/3 del precedente. Sostanzialmente però c’è un’altra importante convenienza, ovvero di essere certi di cosa si acquista, grazie alla perizia stabilita dal giudice. Ciò evita spiacevoli sorprese come la presenza di abusi edilizi e magari la mancata concessione di un mutuo. A tal proposito va ricordato che le banche offrono mutui specifici e che per averli occorre informarsi per tempo, prima di partecipare all’asta, per avere certezze circa l’erogazione e le tempistiche. Infine, se l’immobile acquistato è destinato a divenire un’abitazione principale, è possibile richiedere le relative agevolazioni fiscali.