Acquistare un immobile con abuso edilizio può comportare una serie di problematiche economiche e logistiche: un controllo da parte del Comune può comportare dopo il rogito il pagamento di una multa o addirittura l’abbattimento di un’opera che non presenta i dovuti titoli, come ad esempio l’apertura di una finestra o la costruzione di una veranda su un balcone. Il responsabile è il proprietario al momento dell’accertamento, che verosimilmente potrà rivalersi sul venditore, ma con spese legali spesso onerose e tempi biblici, senza la certezza giuridica di un risarcimento. Di fatto verificare che un immobile da comprare sia esente da abusi edilizi è un passaggio delicato ed anche i più attenti che se non addetti ai lavori, possono incappare in vari problemi. Ecco cosa occorre sapere al riguardo.
Acquisto immobile con abuso edilizio: cosa comporta?
L’acquisto di un immobile con abuso edilizio può comportare diverse conseguenze, a seconda della natura del vizio e delle circostanze specifiche della compravendita. In generale, dopo il rogito, il nuovo proprietario diventa responsabile a tutti gli effetti di tutto ciò che riguarda la casa: può cioè essere soggetto a sanzioni e multe amministrative, nonché ad azioni giudiziarie da parte delle autorità competenti, in base alla normativa vigente in materia edilizia e urbanistica. Tali sanzioni possono essere sia pecuniarie che di natura demolitoria, ovvero possono prevedere l’obbligo di rimettere l’immobile in regola con le norme edilizie. Non solo: l’acquirente potrebbe essere responsabile anche civilmente dei danni eventualmente arrecati a terzi a causa dell’abuso edilizio, come ad esempio problemi strutturali dell’immobile o violazione di diritti di vicinato.
Si può vendere un immobile con abuso edilizio?
Sì, in teoria è possibile vendere un immobile con abuso edilizio se non emerso. In rari casi il rogito può dirsi nullo in conseguenza di abusi edilizi e comunque annullare la compravendita può essere complesso: serve una costosa e lunga procedura legale nel quale l’acquirente può ritrovarsi senza casa e senza i soldi pagati per il suo acquisto! È pertanto fondamentale verificare attentamente la regolarità edilizia di un immobile prima di procedere all’acquisto, magari avvalendosi di un tecnico o chiedendo una consulenza specifica all’agente immobiliare. Quest’ultimo è infatti tenuto per legge a verificare la regolarità della casa per la cui compravendita sta mediando e ad informare prontamente l’acquirente potenziale di eventuali problematiche. Inoltre, ha le competenze tecniche per leggere i documenti e confrontarli con lo stato di fatto di un immobile, documenti che vanno presentati prima su richiesta di chi vuole acquistare, al fine dei dovuti controlli. Questo passaggio in genere avviene al momento del preliminare di compravendita o compromesso, o della perizia per la richiesta del mutuo. Nulla vieta inoltre a chi vuole comprare di procedere anche in presenza di un abuso edilizio, magari in cambio di una diminuzione del prezzo: l’importante è che sia informato e che la sua sia una scelta consapevole relativa anche ai rischi connessi.
Acquisto immobile con abuso edilizio, il notaio non basta a tutelarsi
L’acquisto di un immobile con abuso edilizio, dunque, può comportare alcuni rischi, come l’obbligo di sanare l’abuso edilizio e le eventuali conseguenze penali o civili. A differenza di ciò che comunemente si crede, il fatto che la compravendita si effettui tramite il rogito da un notaio al quale preventivamente vengono forniti tutti i documenti non basta a tutelarsi: tale professionista deve solo attestare che la documentazione basilare esista, ma se nel frattempo sono stati fatti altri abusi (come l’ampliamento volumetrico, la costruzione di una tettoia fissa, di una veranda, ecc.) non risultanti dai documenti, questi non può esserne responsabile in quanto non visita i luoghi per valutare lo stato di fatto e non è suo compito confrontare le planimetrie, che rappresentano una materia tecnica. Per tale motivo nel rogito si inserisce una dichiarazione del venditore, in cui si afferma che l’immobile è conforme, e che dalla data degli ultimi titoli edilizi presentati non siano state fatte altre modifiche. Il rischio in caso di falsa dichiarazione è penale. Anche questo però non tutela del tutto l’acquirente: come al solito rivalersi economicamente sul venditore truffaldino può richiedere molto tempo e denaro. Dunque, cosa fare? Affidarsi ad un tecnico per una perizia, carte alla mano e visita sul posto, prima di procedere all’acquisto.
Perizia immobile con abuso edilizio
La perizia immobiliare è uno strumento fondamentale per valutare la situazione di un immobile e determinare il valore, anche in presenza di eventuali abusi edilizi. Questo accertamento tecnico, infatti, consente di effettuare una valutazione professionale della casa, verificando la conformità alle norme edilizie e urbanistiche in vigore e identificando eventuali difetti o problemi strutturali. In caso di presenza di abusi edilizi, la perizia immobiliare può fornire un’analisi dettagliata della situazione, indicando la natura dell’abuso edilizio, la sua entità e la sua incidenza sul valore dell’immobile. Inoltre, la perizia può suggerire le possibili soluzioni per la regolarizzazione e le relative spese: è dunque uno strumento utile sia per l’acquirente che per il venditore di un immobile, poiché consente di avere una valutazione accurata e obiettiva e di prevenire possibili controversie legali. È importante affidarsi a professionisti qualificati e competenti per la stesura della perizia immobiliare, come ingegneri, architetti o geometri, in grado di garantire la precisione e l’attendibilità delle informazioni fornite. In genere, il costo di tale lavoro spetta a chi lo richiede. Pertanto, se l’acquirente dell’immobile richiede la perizia per verificare la presenza di eventuali abusi, egli dovrà sostenere i relativi costi. Se l’acquisto avviene tramite agenzia immobiliare comunque la perizia può essere redatta da un consulente a spese della società, o comunque può essere richiesta a prescindere al venditore come garanzia di serietà. Il prezzo varia a seconda di diversi fattori: la complessità dell’immobile, la durata dell’indagine e la sussistenza della completa documentazione, dalla competenza e qualifica del professionista incaricato.
Mutuo su immobile con abuso edilizio è possibile ottenerlo?
In linea di principio è possibile ottenere un mutuo su un immobile con abuso edilizio, ma dipende dalle circostanze specifiche del caso. Innanzitutto, è importante tenere presente che le banche e gli istituti di credito valutano attentamente la situazione edilizia dell’immobile prima di concedere un mutuo. Non a caso tra le spese accessorie spesso è contemplata anche quella per la perizia tecnica. Se l’abuso edilizio compromette la stabilità strutturale dell’immobile o viola norme urbanistiche essenziali, è probabile che la richiesta di mutuo venga respinta. Di contro, se è stata presentata dal venditore una richiesta di sanatoria di eventuali abusi, la banca potrebbe richiedere di attendere la conclusione del procedimento prima di concedere il prestito. In ogni caso, è sempre consigliabile rivolgersi ad un esperto del settore per valutare la fattibilità del mutuo su un immobile con abuso edilizio e per conoscere i requisiti specifici richiesti dalla banca o dall’istituto di credito.
