Cos’è la cedolare secca per gli affitti? Come funziona? Chi può farla? Quando e quanto si paga? Quando si tratta di affittare un immobile la cedolare secca rappresenta una delle diverse ipotesi in campo in materia di locazione. In realtà si tratta di una opzione fiscale facoltativa che può essere scelta dal proprietario della casa per pagare le tasse sul reddito da locazione. Vediamo nel dettaglio in cosa consiste ed in quali casi conviene.
Cedolare secca cos’è
La “cedolare secca” è una delle opzioni che il contribuente ha a disposizione per pagare le tasse da un reddito derivato dall’affitto di un immobile. È dunque facoltativa, può cioè essere scelta al posto della tassazione ordinaria, laddove si ravvisa una convenienza. Di fatto si tratta di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali correlate al reddito derivante da beni immobiliari. Ovvero un contratto con cedolare secca è esente dalle imposte di registro e di bollo, dovute in tutti i casi di locazione. Al contempo prevede, per chi vi opta, l’impossibilità di chiedere l’aggiornamento/aumento del canone d’affitto, anche se previsto dal contratto.
Cedolare secca, chi può farla?
A questo regime fiscale possono accedere tutte le persone fisiche proprietarie di un immobile o titolari del diritto reale di godimento (come nel caso di usufrutto) al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni. A tal proposito va evidenziato come questo regime facoltativo sia concesso fino ad un massimo di 4 immobili, oltre, la locazione è considerata come attività imprenditoriale. La scelta è limitata inoltre ad immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (con esclusione dell’A10 – uffici o studi privati), con relative pertinenze, affittate ad uso abitativo. In caso di comproprietà della casa, tutti i locatori contitolari del contratto d’affitto possono chiedere la cedolare secca. Dalla legge di Bilancio 2019 questa opzione fiscale è concessa anche per i locali commerciali, a patto che rientrino nella categoria catastale C/1 ed abbiano una superficie totale entro i 600 mq.
Cedolare secca, quanto si paga?
L’aliquota di questa imposta sostitutiva è pari al 21% sul canone di locazione annuo, che si riduce al 10 % in determinati casi, ovvero nei comuni ad alta densità abitativa e con carenze immobiliari, indicati dalla normativa vigente. Si tratta di una facilitazione nella lotta contro gli affitti in nero, ma anche e soprattutto contro l’emergenza abitativa. Non di rado in passato si è assistito ad un gran numero di immobili sfitti in quanto la tassazione non rendeva conveniente affittarli. L’aliquota della cedolare secca scende al 10%, anche nei casi di contratti a canone concordato. Da sottolineare: il reddito da locazione soggetto a cedolare secca non concorre al reddito complessivo del contribuente (a differenza della normale tassazione) e al contempo, sulla medesima quota non possono essere fatti valere detrazioni di alcun tipo. Ciò significa che questa imposta sostitutiva non è conveniente per tutti i contribuenti.
Cedolare secca, come funziona
La scelta del regime della cedolare secca deve essere esercitata in sede di contratto d’affitto, al momento della registrazione o nelle annualità successive alla prima (entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente) o in caso di proroga. Occorre utilizzare uno specifico modulo utilizzando i canali telematici dell’agenzia delle entrate o presentando a mano il modello debitamente compilato. In caso di locazioni brevi, che non hanno cioè l’obbligo di registrazione, l’opzione della cedolare secca può essere inserita direttamente nella dichiarazione dei redditi. Poiché con la cedolare secca si rinuncia anche all’aggiornamento del canone, chi opta per questa imposta sostitutiva, deve comunicarlo ufficialmente con Pec o raccomandata anche all’inquilino.
Cedolare secca quando si paga?
Le scadenze per pagare l’imposta sostitutiva della cedolare secca sono le medesime dell’Irpef. L’agenzia delle Entrate illustra qui nel dettaglio le cifre e le modalità:
- In primis va sottolineato che se si decide per la cedolare secca al momento della registrazione del contratto, non occorre pagare l’imposta di registro e quella di bollo.
- L’acconto si paga in misura del 100% della base imponibile di riferimento, ovvero l’anno precedente. Se ne evince che nel primo anno di esercizio della cedolare secca, non avendo questo riferimento l’acconto non è dovuto.
- L’acconto non è dovuto neppure in caso di imponibili inferiori ai 51,65 euro.
- Quando supera tale cifra invece si deve pagare in unica soluzione entro il 30 Novembre, quando l’importo è inferiore ai 257, 52 euro) o in due rate (se superiore): entro il 30 Giugno il 40% ed entro il 30 Novembre il restante.
- Il saldo va invece pagato entro il 30 giugno dell’anno successivo.
- I versamenti delle imposte si eseguono tramite modello F24.
