Vendere un immobile ereditato è possibile anche dopo 5 o 10 anni? E cosa accade se sono presenti più eredi?
La normativa al riguardo è piuttosto chiara, ma spesso si cade in errore non prendendo in considerazione adeguatamente tutti i passaggi burocratici necessari all’accettazione dell’eredità e dunque alla successione dei beni del defunto. Ecco cosa occorre sapere al riguardo.
Vendita immobile ereditato, come fare
La vendita di un immobile ereditato prevede lo stesso iter di una casa acquistata, al quale vanno però aggiunti documenti e tasse pagate che attestino il diritto di proprietà e vendita del bene. Per ottenere questa documentazione è obbligatorio seguire alcuni passaggi:
- Dichiarazione di successione: va presentata per via telematica all’agenzia delle Entrate, entro un anno dalla morte del congiunto. Ci si può rivolgere ad un CAF per la procedura se non si è avvezzi a farlo da sé oppure ad una figura professionale specializzata come il commercialista o il notaio.
- Tasse di successione: si pagano in base all’ammontare del valore dei beni ereditati, con aliquote diverse a seconda dei casi. Per un immobile, ad esempio, si va dal 4% del valore catastale per quanto riguarda i parenti prossimi (coniuge o figli), fino all’8% per altre categorie di eredi.
- Imposta ipotecaria e catastale: necessarie in tutti quei casi in cui si assume la proprietà di un immobile, ma con agevolazioni se si tratta di una prima casa. A queste vanno aggiunte le spese per l’imposta di bollo e quelle eventuali per la parcella del professionista che ha eseguito la pratica.
- Voltura catastale: va fatta entro 30 giorni.
- Accettazione dell’eredità e trascrizione: va fatta entro dieci anni dalla morte del congiunto, per iscritto o in forma tacita. In questo secondo caso, nell’eventualità della vendita dell’immobile oggetto di eredità in fase di rogito occorrerà formalizzare l’atto di accettazione con trascrizione. Senza questo passaggio non è possibile vendere l’immobile.
Vendere un immobile ereditato prima dei 5 anni o dopo 10 anni?
Vendere un immobile ereditato prima dei 5 anni è possibile, a differenza di quello che si crede. Ciò che crea confusione è la normativa che prevede l’acquisizione del suddetto con le agevolazioni per la prima casa e che obbliga al rispetto del quinquennio per non perderle; in caso contrario diventa necessario pagare una tassa sulla plusvalenza. Ciò è previsto per evitare speculazioni immobiliari, ma non si applica in caso di eredità.
Tuttavia se si richiedono agevolazioni per la prima casa è necessario attendere, a meno di non corrispondere all’Agenzia delle Entrate le spese risparmiate al momento del trasferimento di proprietà dell’immobile. In tal caso l’imposta di registro passa dal 2 al 9%. In determinate situazioni invece è necessario attendere 10 anni per la vendita di un immobile ereditato, ovvero in presenza di più eredi: poiché questa è la tempistica prevista per l’accettazione dell’eredità, se si procede prima si rischia che un erede possa farsi avanti e bloccare la vendita.
Vendita immobile ereditato da più eredi
È quasi la norma: un immobile solitamente è ereditato da più persone, siano essi il coniuge, i figli, altri parenti, conviventi o amici. Si parla in questi contesti di coeredità. La legge stabilisce quote di eredità diverse a seconda dei casi, ma soprattutto tutela gli eredi legittimari (coniuge, figli, ascendenti, ecc.), anche se esclusi da un eventuale testamento. Per ciò che riguarda la vendita inoltre l’art. 1108 del Codice Civile, stabilisce che tutti i comproprietari/coeredi debbano essere d’accordo. È chiaro come questo non sempre accada e che nell’arco di 10 anni possano farsi avanti eredi non considerati. Come fare? Per andare sul sicuro occorre che i presunti eredi firmino una rinuncia all’eredità o che passi il decennio senza pronuncia affinché ne perdano il diritto. Se uno o più coeredi vuole vendere la casa, il diritto di prelazione spetta agli altri eredi, ma se non si trova un accordo purtroppo occorre rivolgersi ad avvocato o nella peggiore delle ipotesi (anche in materia di tempistica) ad un giudice che provveda nella miglior tutela di tutti a risolvere il problema.
