Efficienza energetica e nuove regole urbane: come cambia il valore degli immobili

L’efficienza energetica rappresenta un fattore determinante nella valutazione di un immobile. Lo è dal punto di vista ambientale, da quello della modernità e del risparmio, senza però dimenticare un nodo cruciale: la normativa. Nel nostro Paese sono da tempo entrate in vigore alcune leggi originate da direttive europee che riguardano l’adeguamento di vecchi edifici e la costruzione di nuovi, proprio in relazione alla sostenibilità ambientale e all’efficienza energetica, quale sinonimo di minor impatto sull’ambiente. Sono così cambiate le regole del gioco nelle compravendite immobiliari: una casa o ufficio con una classe energetica bassa ha un valore inferiore rispetto a proprietà con prestazioni più efficienti. Chi compra o vende casa deve conoscere le nuove normative e comprendere questo aspetto. Per fare una scelta informata e consapevole è sempre utile affidarsi alla valutazione immobiliare e alla mediazione di agenzie di comprovata esperienza come iad. Ecco, comunque, cosa occorre sapere per orientarsi al meglio.

Il Decreto Requisiti Minimi, approvato nella sua versione aggiornata nel luglio 2025, rappresenta un punto di svolta in Italia per ciò che concerne la prestazione energetica degli edifici, che ha un forte impatto sulla valutazione immobiliare. Le principali novità normative che questo documento prevede, e che andranno in vigore a 180 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, sono le seguenti:

·      Standard -e dunque qualità- maggiori per l’”involucro” degli edifici (ovvero pareti, coperture ed infissi), con margini più rigorosi sulla trasmittanza e i ponti termici.

·      Migliore attenzione e rigorosità nei requisiti degli impianti di climatizzazione, ventilazione, regolazione automatica ed efficienza degli stessi.

·      Nuovi e più precisi obblighi per le nuove costruzioni e per le ristrutturazioni importanti.

·      Predisposizioni per la ricarica dei veicoli elettrici e requisiti per i sistemi di automazione negli edifici non residenziali.

·      Nuova scala di classificazione energetica e criteri aggiornati per l’Attestato di Prestazione Energetica (APE): il sistema di valutazione sarà più trasparente, con criteri uniformi e parametri più severi.

L’obiettivo di questo decreto è quello di adeguare il parco edilizio italiano alle finalità europee di decarbonizzazione, migliorare il comfort e la salubrità abitativa, ridurre i consumi energetici ed i costi in bolletta e ovviamente- in diretta conseguenza- fare in modo che gli edifici privi di tali caratteristiche deprezzino nel loro valore di mercato e quindi diventino più facilmente oggetto di ristrutturazione.

Di fatto però come cambia il valore degli immobili con le nuove regole urbanistiche sull’efficientamento energetico? Gli effetti sono già visibili da tempo e possono essere così riassunti:

·      Incrementi percentuali legati alla classe energetica: secondo uno studio recente, condotto sulle città di Padova, Mestre e Bergamo, un immobile di classe G ristrutturato fino alla D acquisisce un valore maggiore di circa il 14-18%, e del 30-40% se raggiunge la classe A.

·      Un’altra analisi di settore ha evidenziato come gli immobili in classe A e B abbiano visto già nel secondo semestre del 2024 un incremento medio dei valori dell’8%, mentre quelli da C in giù abbiano addirittura subito una flessione, seppur minima (‑2%).

·      Il valore cambia comunque e sempre in base al luogo: a Milano, Torino e Roma ad esempio, si osservano differenze significative nel valore al metro quadrato fra classi energetiche diverse; ad esempio, tra classe C e G si riportano incrementi del 12‑15%. In zone e città con meno richieste la differenza valutativa in base alla classe energetica è più contenuta.

·      Il parco immobiliare italiano, purtroppo, nonostante questa tendenza al green sia iniziata da tempo, è ancora fortemente vecchio ed inquinante: più del 50‐60% degli immobili rientrano nelle classi F e G, ovvero le più basse e più penalizzate dal punto di vista del valore.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare di ENEA ha inoltre evidenziato già lo scorso anno, come le compravendite siano maggiori per soluzioni ad elevata prestazione energetica; tale tendenza è significativa di una sensibilità ambientale e quindi di una domanda che premia l’efficienza, così come agli incentivi fiscali e al risparmio in bolletta. Anche dal punto di vista del valore, le case efficienti energeticamente sono viste come investimenti più stabili nel tempo e meno soggette ai rischi derivanti da nuovi aumenti dei costi energetici, sul breve e lungo termine.

Oltre al decreto normativo nazionale per l’efficienza energetica, voluto dalle direttive europee, proprietari, acquirenti e investitori devono fare i conti anche con regolamenti comunali ed urbanistici che si stanno allineando: sono richiesti tendenzialmente criteri più severi, soprattutto per nuove costruzioni o interventi di riqualificazione. Anche tali fattori possono incidere sul valore degli immobili in modo diretto e indiretto. Di cosa si tratta? Alcuni Comuni stanno rivedendo le regole includendo nei Piani Regolatori Urbanistici (PRG) o nelle norme edilizie locali requisiti di efficienza energetica obbligatori, ad esempio per l’isolamento termico, uso di materiali con basse emissioni, integrazione con energie rinnovabili. Ciò comporta ovviamente costi di costruzione più alti e quindi un maggior prezzo di vendita, ma più in generale un migliore valore di mercato della soluzione immobiliare certificabile come “green”. Allo stesso tempo le amministrazioni locali, insieme a quelle nazionali, incentivano con bonus fiscali ed agevolazioni interventi di miglioramento delle classi energetiche, ma anche del decoro e riqualificazione urbana e per la sostenibilità ambientale, aspetti che aumentano conseguentemente il valore degli immobili.

Un acquirente, inoltre, non prescinde dal prendere in considerazione fattori come il costo delle bollette, il comfort termico, la manutenzione futura: proprietà efficienti costano di meno sotto questi aspetti e quindi è disposto anche a pagare un prezzo iniziale più elevato.

Contemporaneamente un venditore che possiede un appartamento in classe G o F, deve valutare se svendere o procedere ad una riqualificazione prima di metterlo sul mercato: talvolta, grazie agli incentivi fiscali, questa tipologia di ristrutturazioni può aumentare il valore della casa, generando un guadagno in termini di prezzo di vendita superiore al costo dell’investimento. Non va poi dimenticato un altro aspetto fondamentale legato alle direttive europee: entro pochi anni gli immobili in classi energetiche basse (F, G) rischiano non solo di restare fuori dal mercato, o comunque di essere percepiti come meno appetibili. Alcuni compratori li scartano già da ora come prima selezione, soprattutto in zone dove l’offerta efficiente è presente.

Alla luce di tutti questi cambiamenti e restrizioni normative, vendere o acquistare casa oggi, al giusto valore, diventa complesso: occorrono conoscenza dei prezzi, delle leggi, delle classi energetiche, del territorio locale, strategia e dunque persone esperte che sappiano interpretare il contesto. Affidarsi ad un partner come iad immobiliare è la scelta migliore. Offre ai suoi clienti una consulenza personalizzata, con stime realistiche e valutazioni gratuite ed aggiornate al mercato, gestione delle pratiche, una rete capillare di consulenti su tutto il territorio nazionale e una visibilità immediata grazie alla sua forte presenza online. In conclusione: l’efficienza energetica e le nuove regole urbane stanno cambiando profondamente il valore degli immobili in Italia. Per vendere o acquistare è opportuno puntare sul “green” e affidarsi a mediatori competenti. Per avere una consulenza gratuita di valutazione dell’immobile e consigli su come migliorarne la classe energetica, visitare qui il sito di iad immobiliare.