E-commerce e logistica: perché i magazzini saranno il nuovo oro del mattone

E-commerce? È la nuova predominante realtà degli acquisti che sta rivoluzionando anche il settore immobiliare. Comprare qualunque cosa online è diventato infatti negli ultimi anni un comportamento abituale, comune, sempre più utilizzato a qualunque età, grazie anche a piattaforme come Amazon, Zalando, Shein e Temu, nonché da un’offerta pressoché illimitata di prodotti consegnabili direttamente a casa in orari prescelti ed in tempi brevissimi. Con i ritmi di vita sempre più veloci, tale modalità d’acquisto è diventata particolarmente preziosa. Dietro la semplicità dei gesti da digitare sul pc o un telefonino si nasconde comunque un mondo complesso, un’enorme rete logistica che coinvolge magazzini, centri di smistamento, veicoli e addetti specializzati. Tale evoluzione, come è facile immaginare, sta avendo un forte impatto anche sul settore immobiliare. Il comparto della logistica, infatti, che fino a pochi anni fa era considerato marginale, ora rappresenta uno dei più promettenti e redditizi per gli investitori. Ecco perché si parla di nuovo “oro del mattone”.

C’era una volta il semplice magazzino che serviva a conservare merci di vario tipo in attesa e previsione della loro immissione nel mercato o la consegna a clienti. Oggi si è in presenza di una notevole evoluzione. Non si può prescindere dal binomio “e-commerce e logistica” che è sinonimo di tutte quelle attività legate alla gestione, conservazione e distribuzione dei beni venduti online. Dal punto di vista immobiliare, ciò si è tramutato anno dopo anno, con una richiesta crescente di edifici o strutture specificamente progettati allo scopo logistico. Non solo comuni magazzini, dunque, ma anche hub di smistamento, dark store (negozi senza vetrina usati solo per l’evasione degli ordini online) e micro-fulfillment, piccoli depositi altamente automatizzati, considerati anche il futuro del retail. Per fare un esempio concreto, basti pensare a come Amazon negli ultimi anni abbia aperto in Italia una serie di centri logistici automatizzati in aree strategiche quali Passo Corese (vicino Roma), Vercelli, Castelguglielmo (Rovigo) e Arzano (Napoli). Ovvero in zone vicino alle grandi città e ben collegate, per poter consegnare ai clienti il più rapidamente possibile. Lo stesso sta facendo Temu. Queste strutture non sono dei semplici capannoni: sono dotati di sistemi di gestione informatici avanzati, con impianti robotizzati e spesso sono progettati e costruiti in chiave sostenibile. La logistica immobiliare moderna, inoltre, non si limita al grande centro di stoccaggio in periferia. Per rispondere alla crescente domanda di rapidità (entro 24 o addirittura 12 ore), stanno nascendo micro-depositi nelle vicinanze dei centri urbani, pensati per l’“ultimo miglio”, ovvero il tratto finale della consegna al cliente. Tutto questo ovviamente ha un forte impatto sul settore immobiliare: occorre rivedere l’uso del territorio, valutare l’accessibilità alle infrastrutture e garantire edifici flessibili e tecnologici. I costruttori, a loro volta, devono collaborare con ingegneri ed esperti IT per progettare immobili che possano accogliere automazione, robotica, sensori IoT e intelligenza artificiale.

Questa evoluzione ha dunque un impatto diretto sul settore immobiliare. I magazzini – da semplici strutture per lo stoccaggio – sono diventati il cuore pulsante della supply chain moderna e, per questo, sono considerati il nuovo “oro del mattone”. Le statistiche confermano tale tendenza. Il report di Scenari Immobiliari presentato all’inizio del 2025 afferma come gli investimenti nella logistica abbiano superato lo scorso anno i 4 miliardi di euro.

Non solo: si prevede un’ulteriore crescita nei prossimi anni. Tali strutture, soprattutto se avanzate tecnologicamente, ben localizzate e costruite con sistemi ecosostenibili, rappresentano asset particolarmente ambiti, direttamente dalle aziende, ma anche da fondi immobiliari e investitori privati. I motivi di questi interessi sono numerosi e possono essere così sintetizzati:

• Crescita stabile e prolungata: il primo trimestre 2025 nel mercato italiano ha rappresentato il 60% delle transazioni immobiliari. Ne consegue una domanda ancora crescente, stabile e prevedibile.
• Rendimenti competitivi: rispetto agli immobili residenziali, quelli logistici possono garantire canoni di locazione molto più alti, con contratti pluriennali, con aziende consolidate. Si calcolano rendimenti lordi annui tra il 6 ed il 9%, con costi di gestione relativamente contenuti.
• Basso rischio di vacanza. La scarsità di immobili logistici disponibili rispetto alla grande domanda riduce il rischio di mancata locazione.
• Trasformazione tecnologica. Tali depositi, automatizzati, interconnessi e sempre più sostenibili, rappresentano asset che manterranno ed aumenteranno il loro valore nel breve e lungo periodo.

Ovviamente non tutte le zone offrono le medesime possibilità di rendita. Per fare un buon investimento in logistica immobiliare occorre scegliere bene il luogo. Ecco alcuni consigli:

• Aree metropolitane e cinture urbane. Milano, Roma, Torino, Bologna e Verona sono tra le città più stimolanti per il comparto logistico. Intorno a questi centri urbani si stanno sviluppando numerosi poli moderni, in grado di servire milioni di consumatori in poche ore. Queste zone sono particolarmente adatte per l’ultimo miglio.
• Assi autostradali e interporti. Allo stesso modo conviene investire in proprietà situate lungo le principali direttrici stradali come la A1, A4, A14, o in prossimità di interporti come quelli di Bologna, Padova o Nola, in grado di intercettare flussi commerciali nazionali ed internazionali. In queste zone è più facile affittare a grandi operatori dell’e-commerce.
• Sud Italia. Qui, finanziamenti pubblici e costi più contenuti dei terreni stanno innalzando l’interesse degli investitori. Città come Bari, Napoli e Catania stanno vedendo un forte incremento in tal senso.

Per investire con successo, in qualunque settore dell’immobiliare occorre affidarsi a professionisti qualificati. Questo è particolarmente importante se si vogliono cogliere le grandi opportunità offerte dalla logistica. Iad immobiliare, grazie alla sua rete di consulenti indipendenti, presente su tutto il territorio italiano, è la soluzione giusta per chi desidera acquistare, affittare o gestire tali proprietà. I consulenti iad possono:

• analizzare la domanda locale per individuare le aree con maggiore potenzialità di sviluppo
• guidare l’investitore nella scelta di immobili già esistenti o da costruire
• gestire le trattative commerciali e le pratiche burocratiche;
• consigliare strategie per la valorizzazione dell’investimento anche in chiave sostenibile e tecnologica.

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